【正文】 公寓式老年住宅項目可行性研究報告公寓式老年住宅項目可行性研究報告引 言“最美不過夕陽紅，溫馨又從容。夕陽是晚開的花，夕陽是陳年的酒，夕陽是遲到的愛，夕陽是未了的情，多少情愛，化作一片夕陽紅”！當這動聽的歌聲在耳畔響起，我們就會想起年邁的父母。父輩養(yǎng)育了我們，創(chuàng)造了財富，操勞了一生，如今他們步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康寧。作為晚輩，我們用什么方式來贍養(yǎng)老人，讓他們安享天倫之樂，感受到社會的關愛和人間的親情？這是整個社會都應該重視的問題。人生最需要關愛的時期是兩頭：一是小時候，二是到老年。我國目前是世界上老齡化程度最快的國家，發(fā)達國家近百年才出現(xiàn)的人口老齡狀態(tài)，我國50多年便進入了。這源于改革開放以來人口出生率的下降、經(jīng)濟條件的提高和健康條件的改善等因素。據(jù)統(tǒng)計，近60年來，我國平均壽命比建國前增長了近30歲。而目前家庭撫養(yǎng)晚輩與贍養(yǎng)老人的狀況，卻存在著極大的反差：6個大人圍著一個小孩轉(zhuǎn)，贍養(yǎng)老人卻力不從心。這在很大程度上不是因為孝心或經(jīng)濟原因，而是因為老年人有多方面的需要。為社會服務幾十年，到老年被社會邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老后生活無樂，豈不心寒？據(jù)統(tǒng)計，全國有1000萬70歲以上高齡老人需要照顧。人口學家分析，我國未來相當長一段時期內(nèi)，其家庭結(jié)構(gòu)是一種1：2：4的倒金字塔式，即兩個中年人負擔4個老人和1個小孩，這不僅在經(jīng)濟上、尤其是在精力上都會力不從心。因此，條件好、花費少的老年公寓將受到人們的普遍歡迎。隨著經(jīng)濟收入的增加，思想觀念的更新，心靈慰藉的渴望以及對生活質(zhì)量的更高追求，也將使越來越多的老年人愿意入住老年公寓。養(yǎng)老從家庭走向社會，將成為一種趨向，不可避免地向我們走來。目前，為老年人服務的機構(gòu)已逐步發(fā)展，在發(fā)達城市，有老年公寓、老年住宅，護理院、老年病醫(yī)院等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)則大多為一般條件的敬老院、養(yǎng)老院，而在中小城鎮(zhèn)，不同檔次的老年公寓，越來越受到廣大老年朋友的青睞，其市場發(fā)展前景廣闊。老年公寓，是既能體現(xiàn)老年人居住養(yǎng)老，又能享受到社會化服務的新型老年住宅，是由政府機構(gòu)或社會力量按照市場原則舉辦和管理，面向有一定經(jīng)濟負擔能力的普通老人提供居住服務的社會養(yǎng)老機構(gòu)。加快老年公寓建設的意義已遠不只是滿足老年人的生活需求，更重要的是對于減輕年青一代家庭成員的精神壓力，構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極的作用；對于深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。本報告就該項目建設的可行性作深入研究。.術 語老年公寓專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。老齡階段 60周歲及以上人口年齡段。自理老人 生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。介助老人 生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫助的老年人。介護老人 生活行為依賴他人護理的老年人。第一章 項目總論 項目背景 項目名稱老年公寓 項目承辦單位及法人代表項目承辦單位： 老年公寓。項目法人代表： 項目擬建地點某縣縣城昆水路以北、花木園以南、魚種場以西、縣高。 承擔可行性研究報告編制單位（1）編制單位： （2）資質(zhì)證書號：（3）法人代表： 研究工作依據(jù)有關政策文件（1）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；（2）《國務院辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)；（3）《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕6號)；（4）財政部和國家稅務總局《關于對老年服務機構(gòu)有關稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)；（5）《省老年人保護條例》；（6）《省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；（7）省人民政府《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》（豫政辦 〔2006〕105號）；（8）省省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》(豫民?！?998〕19號)（9）平頂山市人民政府批轉(zhuǎn)平頂山市民政局等13個局委《關于對社會福利事業(yè)基礎設施建設和“星光計劃”項目建設實行優(yōu)惠的通知》；（10）《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”綱要》；有關標準規(guī)范（11）《老年人住宅設計規(guī)范》；（12）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（13)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》；(14)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范》；（15）《住宅設計規(guī)范》；（16）《住宅建筑設計標準》；（17）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；（18）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》；（19）《建筑設計防火規(guī)范》；（20）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；（21）《建筑給水排水設計規(guī)范》；其它有關依據(jù)（22）承辦單位編制項目可行性研究報告的《委托書》；（23）《社會福利機構(gòu)設置批準證書》；（24）某縣國土局《選址符合土地利用總體規(guī)劃證明》；（25）某縣建設局《選址符合縣城建設總體規(guī)劃證明》；（26）某縣環(huán)保局《建設項目環(huán)境影響登記表》；（27）某縣農(nóng)村信用合作社《貸款投向意見書》；（28）某某《老年公寓和老年活動中心規(guī)劃平面圖》及其它基礎資料。 研究工作范圍根據(jù)國家對建設項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報告對該項目建設的背景與必要性、可行性、建設場地與條件、內(nèi)容與規(guī)模、工程技術方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究工程技術方案與投資估算等，為有關部門和項目單位提供可靠的論證和評價依據(jù)。 項目單位承辦條件某某老年公寓位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、花木園以南、魚種場以西，占地面積130畝，建筑面積4000㎡，資產(chǎn)價值1750萬元。現(xiàn)有職工59人，醫(yī)療、護理、理療人員占70%以上。目前已入住老年人30余人。其經(jīng)濟能力和管理能力，具備承擔擬建項目投資建設的要求和基本條件。 項目規(guī)模新建老年公寓樓13208㎡，老年活動中心大樓7980㎡；配建餐廳、浴室、門球場、釣魚場、種植場等附屬設施24812㎡；完善一期已建項目4000㎡；配套老年公寓及老年活動中心各種專用設備?？偨ㄔO面積50000㎡，其中主體建筑工程21188㎡。 項目建設進度本項目建設工期3年（2008年—2010年）。一期建設將于2008年年底完成，部分項目已經(jīng)完工交付使用；擬建項目計劃工期2年，2009年1月開工，至2010年12月底竣工。 項目招投標方案為切實搞好項目建設，確保工程質(zhì)量，該項目面向社會進行公開招標。 項目所在區(qū)自然環(huán)境良好。本項目為非工業(yè)項目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項目建設治理措施設計合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。投資估算：項目總投資5000萬元。一期建設已投入資金1750萬元，主要建設內(nèi)容為100個標準間的老年公寓樓、餐廳、水電設施、場地建設、道路硬化等。二期建設投資規(guī)模3250萬元。資金籌措：銀行貸款2000萬元；申請國家投資補助1250萬元。 項目綜合評價與建議某縣康樂老年公寓和老年活動中心項目建成后，使公寓面積進一步擴大，功能設施更加齊全，服務范圍進一步延伸，能夠有效滿足社會對養(yǎng)老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護理、醫(yī)療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢群體實現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”。同時，該項目的建設和運營，能夠促進相關行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟增長，符合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。具有顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。對于構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極的作用；對于堅持以人為本、深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。該項目建設是必要的和可行的，建議同意立項。同時，該項目建設尚有1250萬元的資金缺口，建議上級給予投資補助。第二章 項目背景和建設的必要性中國巖鹽之都——某縣，位于省中部偏西南，地處黃淮平原與伏牛山余脈結(jié)合部，隸屬平頂山市，轄5個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)，580個行政村，總面積1387平方公里。1）歷史沿革某縣地處南襄隘道北口，夏屬豫州地，商、周為應侯國。春秋初，楚滅應置某邑。春秋晚期為許國國都。戰(zhàn)國中期為魏所據(jù)，于某邑北置昆陽，秦置昆陽、某陽二縣。漢改為某縣、昆陽。晉至唐，二縣時分時合。至唐廢二縣設立某縣。元、明、清屬南陽府，1933年屬南陽專區(qū)，1949年屬許昌地區(qū)，1983年9月劃歸平頂山市。 2）文明古跡某縣古稱昆陽，她的文明史可上溯到新石器時代。至今已有三千年的歷史。這里是某姓始祖沈諸梁的封地，海內(nèi)外2300萬某氏后裔的祖地，歷史上著名的以少勝多戰(zhàn)役“昆陽之戰(zhàn)”就發(fā)生于此。孔子、黃庭堅、李白等諸多歷史文化名人，或為官于此，或游歷于此，留下了廣為傳頌的不朽佳話和歷久彌香的精美詩篇。某縣縣城是“十大古城”之一。境內(nèi)有仰韶文化遺址、秦漢古城遺址、昆陽古戰(zhàn)場遺址等歷史遺跡30多處，有明代縣衙、某邑古城2處國家級文物保護單位，4處省級文物保護單位，50多處市 、縣文物保護單位和2100件彌足珍貴的館藏文物。3）礦產(chǎn)資源某縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，是平頂山市區(qū)的南大門，可直接接受平頂山的輻射作用，便于經(jīng)濟、商貿(mào)、信息交流。礦產(chǎn)資源豐富，主要有鹽、石油、煤、鐵、磷、鋁釩土、大理石、鉀、石墨、白云巖等23種，尤其是巖鹽分布面積400平方公里，總儲量2300億噸，是全國第二大內(nèi)陸鹽田，氯化鈉含量90％以上，品位居全國井礦鹽之首。4）交通條件某縣自古以來就是南通云貴、北達幽燕的交通要道。如今境內(nèi)道路縱橫交錯，東銜京深鐵路，西接焦枝鐵路，北通漯寶鐵路，許（昌）平（頂山）南（陽）、南（京）洛（陽）兩條高速公路在境內(nèi)交匯，311國道、豫01線、漯（河）某（縣）路、平（頂山）駐（馬店）路、平（頂山）桐（柏）路交匯全境，緊鄰鄭州、洛陽、南陽三大民航機場，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出。5）文化教育某縣教育事業(yè)幾年來發(fā)展迅速，民辦教育蓬勃發(fā)展，素質(zhì)教育質(zhì)量穩(wěn)步提高?，F(xiàn)有各級各類學校384所。其中，高中4所（含民辦1所）、職業(yè)學校5所（含民辦3所）、初中39所（含民辦8所）、小學335所（含民辦8所）、聾啞學校1所、幼兒園41所（含民辦31所）。共有在校學生近150000人，在園幼兒7000余人。6）經(jīng)濟發(fā)展某縣被譽為“中州明珠”。2003年、2005年連續(xù)兩次被評為全省縣域經(jīng)濟發(fā)展速度最快、效益最好的十個縣（市）之一，享受擴權(quán)縣待遇。某縣還是國家優(yōu)質(zhì)商品糧生產(chǎn)基地、省十大古城、省畜牧大縣、紅旗渠精神杯競賽金杯縣、全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西部合作先進縣、省級園林縣城、省級衛(wèi)生縣城、“村村通”道路建設金杯縣。綜上所述，某縣歷史文明悠久，礦產(chǎn)資源豐富，交通條件便利，文化底蘊深厚，經(jīng)濟發(fā)展迅速，為某某老年公寓樓和老年活動中心項目建設和項目的運營，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場前景。 某某老年公寓概況某某老年公寓位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、縣高中以東、魚種場以西，占地面積130畝。 2007年12月經(jīng)平頂山市民政局批準正式成立，是依照《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》(國務院令第251號)登記管理的民辦非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)?，F(xiàn)有職工59人，醫(yī)療、護理、理療人員占70%以上。該老年公寓地理位置適中，交通便利，項目區(qū)周邊綠樹成蔭、碧水長流、環(huán)境幽雅，極適宜老年人居住。其法人代表許小兵，省某縣人，大學文化，現(xiàn)年38歲，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，中共黨員。他對社會富有愛心，對養(yǎng)老事業(yè)極富熱心，對辦好某某老年公寓、擴大建設規(guī)模和服務范圍充滿信心。在縣委縣政府的領導和民政部門的大力支持下，許小兵同志多方籌資、負債經(jīng)營，不斷加大投入，艱苦創(chuàng)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)辦以來