【正文】 公寓式老年住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公寓式老年住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告引 言“最美不過(guò)夕陽(yáng)紅，溫馨又從容。夕陽(yáng)是晚開的花，夕陽(yáng)是陳年的酒，夕陽(yáng)是遲到的愛，夕陽(yáng)是未了的情，多少情愛，化作一片夕陽(yáng)紅”！當(dāng)這動(dòng)聽的歌聲在耳畔響起，我們就會(huì)想起年邁的父母。父輩養(yǎng)育了我們，創(chuàng)造了財(cái)富，操勞了一生，如今他們步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康寧。作為晚輩，我們用什么方式來(lái)贍養(yǎng)老人，讓他們安享天倫之樂，感受到社會(huì)的關(guān)愛和人間的親情？這是整個(gè)社會(huì)都應(yīng)該重視的問(wèn)題。人生最需要關(guān)愛的時(shí)期是兩頭：一是小時(shí)候，二是到老年。我國(guó)目前是世界上老齡化程度最快的國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家近百年才出現(xiàn)的人口老齡狀態(tài)，我國(guó)50多年便進(jìn)入了。這源于改革開放以來(lái)人口出生率的下降、經(jīng)濟(jì)條件的提高和健康條件的改善等因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近60年來(lái)，我國(guó)平均壽命比建國(guó)前增長(zhǎng)了近30歲。而目前家庭撫養(yǎng)晚輩與贍養(yǎng)老人的狀況，卻存在著極大的反差：6個(gè)大人圍著一個(gè)小孩轉(zhuǎn)，贍養(yǎng)老人卻力不從心。這在很大程度上不是因?yàn)樾⑿幕蚪?jīng)濟(jì)原因，而是因?yàn)槔夏耆擞卸喾矫娴男枰樯鐣?huì)服務(wù)幾十年，到老年被社會(huì)邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老后生活無(wú)樂，豈不心寒？據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有1000萬(wàn)70歲以上高齡老人需要照顧。人口學(xué)家分析，我國(guó)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，其家庭結(jié)構(gòu)是一種1：2：4的倒金字塔式，即兩個(gè)中年人負(fù)擔(dān)4個(gè)老人和1個(gè)小孩，這不僅在經(jīng)濟(jì)上、尤其是在精力上都會(huì)力不從心。因此，條件好、花費(fèi)少的老年公寓將受到人們的普遍歡迎。隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加，思想觀念的更新，心靈慰藉的渴望以及對(duì)生活質(zhì)量的更高追求，也將使越來(lái)越多的老年人愿意入住老年公寓。養(yǎng)老從家庭走向社會(huì)，將成為一種趨向，不可避免地向我們走來(lái)。目前，為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)已逐步發(fā)展，在發(fā)達(dá)城市，有老年公寓、老年住宅，護(hù)理院、老年病醫(yī)院等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)則大多為一般條件的敬老院、養(yǎng)老院，而在中小城鎮(zhèn)，不同檔次的老年公寓，越來(lái)越受到廣大老年朋友的青睞，其市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。老年公寓，是既能體現(xiàn)老年人居住養(yǎng)老，又能享受到社會(huì)化服務(wù)的新型老年住宅，是由政府機(jī)構(gòu)或社會(huì)力量按照市場(chǎng)原則舉辦和管理，面向有一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的普通老人提供居住服務(wù)的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。加快老年公寓建設(shè)的意義已遠(yuǎn)不只是滿足老年人的生活需求，更重要的是對(duì)于減輕年青一代家庭成員的精神壓力，構(gòu)建和諧家庭，促進(jìn)社會(huì)的和諧共融有著積極的作用；對(duì)于深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)具有深遠(yuǎn)的意義。本報(bào)告就該項(xiàng)目建設(shè)的可行性作深入研究。.術(shù) 語(yǔ)老年公寓專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。老齡階段 60周歲及以上人口年齡段。自理老人 生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。介助老人 生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。介護(hù)老人 生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱老年公寓 項(xiàng)目承辦單位及法人代表項(xiàng)目承辦單位： 老年公寓。項(xiàng)目法人代表： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)某縣縣城昆水路以北、花木園以南、魚種場(chǎng)以西、縣高。 承擔(dān)可行性研究報(bào)告編制單位（1）編制單位： （2）資質(zhì)證書號(hào)：（3）法人代表： 研究工作依據(jù)有關(guān)政策文件（1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；（2）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào))；（3）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào))；（4）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2000〕97號(hào))；（5）《省老年人保護(hù)條例》；（6）《省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；（7）省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》（豫政辦 〔2006〕105號(hào)）；（8）省省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》(豫民?！?998〕19號(hào))（9）平頂山市人民政府批轉(zhuǎn)平頂山市民政局等13個(gè)局委《關(guān)于對(duì)社會(huì)福利事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和“星光計(jì)劃”項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行優(yōu)惠的通知》；（10）《某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”綱要》；有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（11）《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（12）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（13)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；(14)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》；（15）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（16）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（17）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（18）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（19）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（20）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；（21）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》；其它有關(guān)依據(jù)（22）承辦單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的《委托書》；（23）《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》；（24）某縣國(guó)土局《選址符合土地利用總體規(guī)劃證明》；（25）某縣建設(shè)局《選址符合縣城建設(shè)總體規(guī)劃證明》；（26）某縣環(huán)保局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》；（27）某縣農(nóng)村信用合作社《貸款投向意見書》；（28）某某《老年公寓和老年活動(dòng)中心規(guī)劃平面圖》及其它基礎(chǔ)資料。 研究工作范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、可行性、建設(shè)場(chǎng)地與條件、內(nèi)容與規(guī)模、工程技術(shù)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究工程技術(shù)方案與投資估算等，為有關(guān)部門和項(xiàng)目單位提供可靠的論證和評(píng)價(jià)依據(jù)。 項(xiàng)目單位承辦條件某某老年公寓位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、花木園以南、魚種場(chǎng)以西，占地面積130畝，建筑面積4000㎡，資產(chǎn)價(jià)值1750萬(wàn)元。現(xiàn)有職工59人，醫(yī)療、護(hù)理、理療人員占70%以上。目前已入住老年人30余人。其經(jīng)濟(jì)能力和管理能力，具備承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。 項(xiàng)目規(guī)模新建老年公寓樓13208㎡，老年活動(dòng)中心大樓7980㎡；配建餐廳、浴室、門球場(chǎng)、釣魚場(chǎng)、種植場(chǎng)等附屬設(shè)施24812㎡；完善一期已建項(xiàng)目4000㎡；配套老年公寓及老年活動(dòng)中心各種專用設(shè)備?？偨ㄔO(shè)面積50000㎡，其中主體建筑工程21188㎡。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)工期3年（2008年—2010年）。一期建設(shè)將于2008年年底完成，部分項(xiàng)目已經(jīng)完工交付使用；擬建項(xiàng)目計(jì)劃工期2年，2009年1月開工，至2010年12月底竣工。 項(xiàng)目招投標(biāo)方案為切實(shí)搞好項(xiàng)目建設(shè)，確保工程質(zhì)量，該項(xiàng)目面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)。 項(xiàng)目所在區(qū)自然環(huán)境良好。本項(xiàng)目為非工業(yè)項(xiàng)目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項(xiàng)目建設(shè)治理措施設(shè)計(jì)合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。投資估算：項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元。一期建設(shè)已投入資金1750萬(wàn)元，主要建設(shè)內(nèi)容為100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間的老年公寓樓、餐廳、水電設(shè)施、場(chǎng)地建設(shè)、道路硬化等。二期建設(shè)投資規(guī)模3250萬(wàn)元。資金籌措：銀行貸款2000萬(wàn)元；申請(qǐng)國(guó)家投資補(bǔ)助1250萬(wàn)元。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議某縣康樂老年公寓和老年活動(dòng)中心項(xiàng)目建成后，使公寓面積進(jìn)一步擴(kuò)大，功能設(shè)施更加齊全，服務(wù)范圍進(jìn)一步延伸，能夠有效滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護(hù)理、醫(yī)療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，能夠促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。具有顯著的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于構(gòu)建和諧家庭，促進(jìn)社會(huì)的和諧共融有著積極的作用；對(duì)于堅(jiān)持以人為本、深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)具有深遠(yuǎn)的意義。該項(xiàng)目建設(shè)是必要的和可行的，建議同意立項(xiàng)。同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)尚有1250萬(wàn)元的資金缺口，建議上級(jí)給予投資補(bǔ)助。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性中國(guó)巖鹽之都——某縣，位于省中部偏西南，地處黃淮平原與伏牛山余脈結(jié)合部，隸屬平頂山市，轄5個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)，580個(gè)行政村，總面積1387平方公里。1）歷史沿革某縣地處南襄隘道北口，夏屬豫州地，商、周為應(yīng)侯國(guó)。春秋初，楚滅應(yīng)置某邑。春秋晚期為許國(guó)國(guó)都。戰(zhàn)國(guó)中期為魏所據(jù)，于某邑北置昆陽(yáng)，秦置昆陽(yáng)、某陽(yáng)二縣。漢改為某縣、昆陽(yáng)。晉至唐，二縣時(shí)分時(shí)合。至唐廢二縣設(shè)立某縣。元、明、清屬南陽(yáng)府，1933年屬南陽(yáng)專區(qū)，1949年屬許昌地區(qū)，1983年9月劃歸平頂山市。 2）文明古跡某縣古稱昆陽(yáng)，她的文明史可上溯到新石器時(shí)代。至今已有三千年的歷史。這里是某姓始祖沈諸梁的封地，海內(nèi)外2300萬(wàn)某氏后裔的祖地，歷史上著名的以少勝多戰(zhàn)役“昆陽(yáng)之戰(zhàn)”就發(fā)生于此?？鬃?、黃庭堅(jiān)、李白等諸多歷史文化名人，或?yàn)楣儆诖?，或游歷于此，留下了廣為傳頌的不朽佳話和歷久彌香的精美詩(shī)篇。某縣縣城是“十大古城”之一。境內(nèi)有仰韶文化遺址、秦漢古城遺址、昆陽(yáng)古戰(zhàn)場(chǎng)遺址等歷史遺跡30多處，有明代縣衙、某邑古城2處國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，4處省級(jí)文物保護(hù)單位，50多處市 、縣文物保護(hù)單位和2100件彌足珍貴的館藏文物。3）礦產(chǎn)資源某縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是平頂山市區(qū)的南大門，可直接接受平頂山的輻射作用，便于經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、信息交流。礦產(chǎn)資源豐富，主要有鹽、石油、煤、鐵、磷、鋁釩土、大理石、鉀、石墨、白云巖等23種，尤其是巖鹽分布面積400平方公里，總儲(chǔ)量2300億噸，是全國(guó)第二大內(nèi)陸鹽田，氯化鈉含量90％以上，品位居全國(guó)井礦鹽之首。4）交通條件某縣自古以來(lái)就是南通云貴、北達(dá)幽燕的交通要道。如今境內(nèi)道路縱橫交錯(cuò)，東銜京深鐵路，西接焦枝鐵路，北通漯寶鐵路，許（昌）平（頂山）南（陽(yáng)）、南（京）洛（陽(yáng)）兩條高速公路在境內(nèi)交匯，311國(guó)道、豫01線、漯（河）某（縣）路、平（頂山）駐（馬店）路、平（頂山）桐（柏）路交匯全境，緊鄰鄭州、洛陽(yáng)、南陽(yáng)三大民航機(jī)場(chǎng)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。5）文化教育某縣教育事業(yè)幾年來(lái)發(fā)展迅速，民辦教育蓬勃發(fā)展，素質(zhì)教育質(zhì)量穩(wěn)步提高?，F(xiàn)有各級(jí)各類學(xué)校384所。其中，高中4所（含民辦1所）、職業(yè)學(xué)校5所（含民辦3所）、初中39所（含民辦8所）、小學(xué)335所（含民辦8所）、聾啞學(xué)校1所、幼兒園41所（含民辦31所）。共有在校學(xué)生近150000人，在園幼兒7000余人。6）經(jīng)濟(jì)發(fā)展某縣被譽(yù)為“中州明珠”。2003年、2005年連續(xù)兩次被評(píng)為全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、效益最好的十個(gè)縣（市）之一，享受擴(kuò)權(quán)縣待遇。某縣還是國(guó)家優(yōu)質(zhì)商品糧生產(chǎn)基地、省十大古城、省畜牧大縣、紅旗渠精神杯競(jìng)賽金杯縣、全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西部合作先進(jìn)縣、省級(jí)園林縣城、省級(jí)衛(wèi)生縣城、“村村通”道路建設(shè)金杯縣。綜上所述，某縣歷史文明悠久，礦產(chǎn)資源豐富，交通條件便利，文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為某某老年公寓樓和老年活動(dòng)中心項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場(chǎng)前景。 某某老年公寓概況某某老年公寓位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、縣高中以東、魚種場(chǎng)以西，占地面積130畝。 2007年12月經(jīng)平頂山市民政局批準(zhǔn)正式成立，是依照《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第251號(hào))登記管理的民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有職工59人，醫(yī)療、護(hù)理、理療人員占70%以上。該老年公寓地理位置適中，交通便利，項(xiàng)目區(qū)周邊綠樹成蔭、碧水長(zhǎng)流、環(huán)境幽雅，極適宜老年人居住。其法人代表許小兵，省某縣人，大學(xué)文化，現(xiàn)年38歲，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，中共黨員。他對(duì)社會(huì)富有愛心，對(duì)養(yǎng)老事業(yè)極富熱心，對(duì)辦好某某老年公寓、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和服務(wù)范圍充滿信心。在縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)和民政部門的大力支持下，許小兵同志多方籌資、負(fù)債經(jīng)營(yíng)，不斷加大投入，艱苦創(chuàng)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)辦以來(lái)