【正文】 重慶市xxxx縣新建xxxx縣老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重慶xxxx工程咨詢(xún)有限公司黔江分公司重慶市xxxx縣新建xxxx縣老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目編號(hào)：渝xxxx研 [2009] 字第02號(hào)編制機(jī)構(gòu)：重慶xxxx咨詢(xún)工程有限公司黔江分公司法定代表人：xxxx項(xiàng)目主要參編人員：姓名 資格或職稱(chēng) xxxx： 會(huì)計(jì)師xxxx： 經(jīng)濟(jì)師xxxx： 高級(jí)工程師項(xiàng)目編制日期： 二OO九年二月目 錄第一章 總論 6 項(xiàng)目概況 6 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 7 編制依據(jù)和可行性研究概況 8 編制依據(jù) 8 可行性研究概況 9 主要研究結(jié)論 9第二章 xxxx縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 13 經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀 13 xxxx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 13 “十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù) 15 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善發(fā)展支撐條件 15 培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快工業(yè)化進(jìn)程 16 落實(shí)“三農(nóng)”政策，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 17 強(qiáng)力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建成布局合理的城鎮(zhèn)體系 17 加快公共服務(wù)體系建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步 18第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性 19 項(xiàng)目建設(shè)背景 19 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 22 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 23 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 24 2社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生著老年福利事業(yè)必須同步發(fā)展 24 25 25 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 26第四章 建設(shè)規(guī)劃及方案 28 項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo) 28 28 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 28 建設(shè)項(xiàng)目功能及規(guī)模 29 29 30 規(guī)劃設(shè)計(jì) 30 30 31 32 防火設(shè)計(jì) 33 33 36 36 36 37 項(xiàng)目建設(shè)方案 37 37 37 37 38第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 40 建設(shè)內(nèi)容 40 建設(shè)規(guī)模 40第六章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 41 41 41 41 地形地貌 41 氣象 41 水文地址條件 4地震 44 44 45 45第七章 項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃 46 46 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 47 48第八章 環(huán)境保護(hù)與影響評(píng)價(jià) 49 環(huán)保規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 49 49 項(xiàng)目建設(shè)期與運(yùn)行期對(duì)環(huán)境的影響 50 環(huán)境質(zhì)量及排放執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 51 51 51 環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案 52 52 52 污染治理方案 54 56第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 57 57 57 57 60 60 60第十章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度與招標(biāo)方案 61 61 62 62 招標(biāo)范圍 62 項(xiàng)目招標(biāo)方案 62 招標(biāo)程序 63第十一章 投資估算及資金籌措 67 67 71第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 73 73 73 73 財(cái)務(wù)指標(biāo)估算與評(píng)價(jià) 7入住預(yù)測(cè) 7經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 7營(yíng)業(yè)成本 76 76第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 79 79 79 社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 81第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 83 83 83 83 83 84 84 85第十五章 結(jié)論與建議 86 86 87第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：xxxx縣老年公寓工程 項(xiàng)目建設(shè)地址：xxxx縣縣城城北新區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主：xxxx縣民政局 法定代表人：**** ：xxxx縣****鎮(zhèn)****大道中路 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：擬建項(xiàng)目計(jì)劃占地面積20畝，建筑面積8700平方米，設(shè)床位600張，并完善餐飲、醫(yī)療、鍵身、休閑等附屬設(shè)施，%，%。 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源：項(xiàng)目總投資計(jì)人民幣3000萬(wàn)元(含設(shè)備設(shè)施費(fèi)600萬(wàn)元)。其資金來(lái)源擬爭(zhēng)取市級(jí)財(cái)政資金800萬(wàn)元，本級(jí)財(cái)政資金500萬(wàn)元，對(duì)外招商引資1700萬(wàn)元，建成投產(chǎn)后按投資比例分紅。 項(xiàng)目建設(shè)期：2年。 ：積極尋求合作和融資渠道，提升項(xiàng)目的科技含量，以達(dá)到設(shè)施先進(jìn)、裝備齊全、設(shè)計(jì)合理。同時(shí)在軟件方面要在全國(guó)相關(guān)系統(tǒng)中通過(guò)公開(kāi)選拔、競(jìng)爭(zhēng)上崗的方式選配懂經(jīng)營(yíng)、有責(zé)任心的管理人員，通過(guò)建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊(duì)伍、提供一流的服務(wù)，打造全國(guó)“社會(huì)福利事業(yè)社會(huì)辦”的第一品牌?！??。罕卷?xiàng)目的投資系社會(huì)福利性公益事業(yè)投資，對(duì)社會(huì)、對(duì)政府暫不講其經(jīng)濟(jì)效益?！? ：以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國(guó)際老年公寓接軌的品牌；以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以安助全世界符合條件的老年人和接待來(lái)自世界及全國(guó)各地的老年團(tuán)體。　?。骸　? ⑴替天下兒女盡孝心，為社會(huì)家庭解憂(yōu)愁?！　? ⑵老人至上、服務(wù)至上、誠(chéng)信至上　　 ⑶讓入住老人滿(mǎn)意、讓家屬子女放心　 　⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂(lè) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介為滿(mǎn)足我縣老齡化發(fā)展趨勢(shì)的需要，重慶市xxxx縣民政局于2001年以xxxx民政發(fā)〔2001〕175號(hào)向xxxx縣計(jì)委提交修建縣城老年公寓的立項(xiàng)報(bào)告，擬占地10畝，工程總投資250萬(wàn)元，xxxx縣計(jì)委以酉計(jì)委投〔2001〕91號(hào)批復(fù)同意立項(xiàng)，總建筑面積為6000平方米，設(shè)床位120張，室外活動(dòng)場(chǎng)所及綠化面積2000平方米，總投資250萬(wàn)元。xxxx縣建委以重規(guī)造酉字〔2001〕81號(hào)文件同意我局在****鎮(zhèn)B19西面征用建設(shè)用地。xxxx縣國(guó)土局以酉國(guó)土房管函〔2002〕5號(hào)同意我局建設(shè)用地。，并進(jìn)行了地勘和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，由于城北新區(qū)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃調(diào)整，將xxxx縣民政局所征地向泉孔河上游移置?，F(xiàn)該項(xiàng)目將重新規(guī)劃并地勘設(shè)計(jì)等，按現(xiàn)行造價(jià)總投資約需3000萬(wàn)元，資金來(lái)源擬爭(zhēng)取市級(jí)財(cái)政資金800萬(wàn)元，地方財(cái)政資金500萬(wàn)元，及招商引資吸收投資1700萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)管理規(guī)范化運(yùn)行，依投入比例享受權(quán)益承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)。 編制依據(jù)和可行性研究概況 編制依據(jù) xxxx縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃。xxxx縣老年公寓設(shè)計(jì)方案?！秞xxx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》。《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19 號(hào)）。《民政部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（民辦函[2001]9號(hào)）《重慶市人民政府關(guān)于加快社會(huì)福利社會(huì)化的通知》（渝府發(fā)[2001]6號(hào)）文件?！叮?006－2010年）》《西部地區(qū)“”養(yǎng)老福利服務(wù)設(shè)施建設(shè)研究》（民政部政策研究中心―張仲兵－）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》項(xiàng)目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料1編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 可行性研究概況項(xiàng)目承接后，編制人員同項(xiàng)目承辦方負(fù)責(zé)人經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地多次實(shí)地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了解和掌握了項(xiàng)目建設(shè)背景及理由，同時(shí)還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見(jiàn)，認(rèn)真聽(tīng)取項(xiàng)目單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和建議。本可行性研究報(bào)告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方方面面的問(wèn)題進(jìn)行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)算、對(duì)比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項(xiàng)目的研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目建設(shè)地址的自然條件介紹 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能定位 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10 、項(xiàng)目的結(jié)論與建議。 主要研究結(jié)論 該項(xiàng)目是xxxx縣重點(diǎn)招商項(xiàng)目之一。項(xiàng)目建成后，不僅能促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護(hù)理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建設(shè)和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)公平正義，真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)；為社會(huì)減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。 該項(xiàng)目建成后，有明顯的經(jīng)濟(jì)效益。而且在稅收上可以享受?chē)?guó)家的稅收減免政策。建成營(yíng)運(yùn)后，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。使之能越辦越好。 該項(xiàng)目效益可觀，8年左右時(shí)間即可收回全部成本，如考慮到稅額的優(yōu)惠政策， 6年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部門(mén)的扶持，風(fēng)險(xiǎn)很低。同時(shí)項(xiàng)目建成后可帶來(lái)很大的社會(huì)效益和生態(tài)效益。目前，我縣修建老年公寓的時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)成熟。因此，本項(xiàng)目無(wú)論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)環(huán)境等宏觀方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微觀方面都是可行的。附表1 項(xiàng)目投資總概算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)摘要投資金額備注1一、土地費(fèi)用 6002征地費(fèi)用征20畝 600 30萬(wàn)元/畝3二、房屋11314土建及裝修建8700平方米 1131 1300元/平方米5三、設(shè)備及設(shè)施12006水、電、氣、空調(diào)、通訊　 200 　7室內(nèi)設(shè)施及床上用品、醫(yī)療、健身、休閑設(shè)施6008綠化建設(shè)3009休閑廣場(chǎng)及室外健身場(chǎng)所建設(shè)10010四、其他費(fèi)用6911工程前期費(fèi)用6912合 計(jì)3,000項(xiàng)目收入、成本估算表附表2 項(xiàng) 目 收 入序號(hào)收入項(xiàng)目 摘要收入金額（萬(wàn)元）備注一、公寓收入　　1常住人收入480人30元365天入住80%2外來(lái)游客入住收入120人60元250天入住20%　　　　二、餐飲收入　　1常住人收入480人25元365天　2外來(lái)游客入住收入120人30元250天　　　　　三、其他收入　　　　　　　合 計(jì)　　項(xiàng) 目 營(yíng) 業(yè) 成 本序號(hào)支出項(xiàng)目 摘要成本金額（萬(wàn)元）備注一、餐飲成本528萬(wàn)元50%計(jì) 　二、營(yíng)業(yè)費(fèi)用　　1工資120人800元/月12月 　2福利費(fèi)30% 　3日常維修費(fèi)2% 　4能源費(fèi)4% 　5營(yíng)業(yè)部門(mén)費(fèi)用4% 　6一般管理費(fèi)用6%　7公寓管理費(fèi)2% 　8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按50年折完 　三、稅金及附加% 　　合 計(jì)　 　項(xiàng)目利潤(rùn)==附表3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)主要指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)摘 要計(jì)算結(jié)果1利潤(rùn)率247。%2投資回收期+（3000247。）3凈現(xiàn)值(+100)（+++++++++）3000=＞04投資收益率247。3000%5盈虧平行點(diǎn)247。（%）第二章 xxxx縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀 xxxx縣地處渝東南武陵山區(qū)，位于渝、黔、湘、鄂四省市九縣邊區(qū)結(jié)合部，政府駐地****鎮(zhèn)。全縣幅員面積5173平方公里，轄39個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，270個(gè)行政村，8個(gè)社區(qū)，是重慶市幅員面積最大的區(qū)縣。全縣共有17個(gè)民族，以土家族、苗族為主的少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝诘?4%，是重慶市少數(shù)民族人口最多的區(qū)縣，也是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口約占全縣總?cè)丝诘?0%。 xxxx具有2000多年建制的歷史，曾是800年州府所在地。也是趙世炎、趙世蘭、趙君陶、劉仁等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家的故鄉(xiāng)。是中國(guó)著名的土家擺手舞之鄉(xiāng)、民歌之鄉(xiāng)，龍?zhí)丁彏┕沛?zhèn)被列為市級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)。 ，%，增長(zhǎng)20%。：：：：。，%。，%。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)， ，%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8680元，%，農(nóng)民人均純收入2778元，增長(zhǎng)18%。，%。 xxxx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) xxxx縣“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是： 經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合實(shí)力上一個(gè)新的臺(tái)階?！笆晃濉睍r(shí)期，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，累計(jì)完成投資150億元。期末年財(cái)政收入達(dá)3億元以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)24%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)2800元，森林覆蓋率達(dá)30%，人口自然增長(zhǎng)率控制在8‰以?xún)?nèi)。 初步建成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)起飛的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。以青蒿素及其衍生物為代表的現(xiàn)代制藥業(yè)，以林漿紙工業(yè)為代表的林產(chǎn)品加工業(yè)，以畜產(chǎn)品加工為代表的特色食品加工業(yè)，初步實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中高端產(chǎn)品生產(chǎn)延伸的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。以節(jié)能降耗和提高綜合效益為目標(biāo)