【正文】 上海瀏河老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)目總占地面積 420 萬平方米 (按容積率 左右估算 ) ,總建面約 210 萬平方米 ,開發(fā)周期約 8 年左右 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開發(fā) ,組團(tuán)排列 ,可按照 4 期來開發(fā) (從開發(fā)到售完 ) ,每期兩年 ,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方 米上 . 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā) ,但一期開發(fā)時(shí)老年公寓 ,服務(wù)中 心 ,敬老院 ,康復(fù)中心 ,活動(dòng)中心必須同步建設(shè) . 根據(jù)上述計(jì)劃 ,本項(xiàng)目老年公寓全部建成后 ,總建面約 萬平米 , 約占地塊開發(fā)計(jì)劃的 31%左右 .按老年公寓容積率 左右估算 ,占地 面積約 87 萬平米 ,約占總占地面積的 %. 1 第一部分 對象市場分析 2 本項(xiàng)目開發(fā)必要性三大市場支撐 : 壹 :全國 老齡化 已成為重要的社會問題 人口老齡化提前達(dá)到高峰 . 在社會經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化 . 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程 貳 :目標(biāo)客戶自身需求改變 老年人口的不斷增加 ,引發(fā)了一系列 社會問題 老年人的消費(fèi)觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 隨著老年人文化層次的提高 ,越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視 上海 250 萬老年人中有 %較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 社會上 空巢家庭 的逐漸增多 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 上海與太倉由史以來的地域情感逐漸加深 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同 叁 :目前上海 老年公寓 情況不佳 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡陋老化 缺乏政策扶持 ,開發(fā)成本是太倉的 23 倍 3 一 ,上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 老年人比重逐年增加 ,上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時(shí)期 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 萬人 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好 ,購買力有所加強(qiáng) (一 )上海市老年人口逐年遞增 ,06 年達(dá)到 萬人 ,占全市人口比重 20% 以上 ,未來將進(jìn)入老齡化加速發(fā)展期 2021 年 ,全市 1357 萬人 ,戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬人 ,占全市總 人口的 %.截至 2021 年 1 月 ,上海市民政局 ,統(tǒng)計(jì)局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計(jì)信 息顯示 ,去年申城老人比前年增加 萬人 ,60 歲及以上老年人口達(dá)到 萬人 ,首次 突破 20%.2021 年 2020 年將進(jìn)入高速發(fā)展期 . 4 (二 )2021~2021 年上海市老年人口每年將增長 萬人 我們在 2021 年以前對今后上海老齡化的趨勢作了大致的預(yù)測 , 大致可以分成四個(gè)階段 : 從 2021 年到 2021 年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段 , 當(dāng)時(shí)預(yù)測老年人口年均將增長 2 萬 。 第二個(gè)階段是 從 2021 年到 2021 年 ,稱為中速增長期 ,老年人 口年均增長 萬 。第三個(gè)階段是 2021 年 到 2020 年 ,稱為高速增長期 ,年均增長 14 到 15 萬 。第四個(gè)階段是從 2020 年到 2030 年 , 上海的老年人口將有一個(gè)增長的高峰期 ,老年人口要達(dá)到 460 萬左右 ,占總?cè)丝诘? 32%, 5 也就是說三個(gè)上海戶籍人口中有一位是老年人 . 通過分析 2021~2050 年上海市人口老齡化發(fā)展預(yù)測數(shù)據(jù) , 未來本市戶籍和常住人口老齡 化發(fā)展將主要有以下幾個(gè)特點(diǎn) : 1,未來本市人口老齡化將達(dá)到一個(gè)非常高的程度 ,到 2050 年 ,戶籍老年人口將增加 萬人 ,達(dá)到 萬人 。常住老年人口將增加 萬人 ,達(dá)到 萬人 . 2,未來本市人口老齡化將在 2021~2020 年間經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期 ,在 2025~2030 年間達(dá)到老齡化發(fā)展的高峰 ,之后老年人口呈下降趨勢 ,但是總體上仍將維持在相對較高 的水平 . 3,本市高齡化將在 2025~2040 年間經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展的過程 ,比老齡化的高速發(fā)展滯 后約 15~20 年左右 ,并在 2040~2045 年間達(dá)到高峰 ,之后高齡化的比例將略有下降 . 4,未來本市總撫養(yǎng)系數(shù)主要受老年撫養(yǎng)系數(shù)的影響 .老年撫養(yǎng)系數(shù)隨時(shí)間的發(fā)展越來 越高 ,在 2025~2030 年前后達(dá)到高峰 .隨后略有下降但仍維持在較高水平 ,2040~2045 年前 后將進(jìn)一步提高 . 從戶籍 和常住的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較 , 以及不同年齡段分組的老年人 口撫養(yǎng)系數(shù)的比較可以得知 , 持續(xù)引入外來人口和推遲退休年齡對減輕未來上海市撫養(yǎng)壓力 具有非常積極的作用 . (三 )上海老年人口經(jīng)濟(jì)支多收少 ,老年人住房需求水平下降 1,老人收入平均水平每月 1077 元 ,老年人人均收入逐年遞增 老年人口養(yǎng)老金水平與退休前的單位性質(zhì)和從事的職業(yè)有密切的關(guān)系 .其中 ,黨政機(jī) 關(guān) 平均養(yǎng)老金最多 ,為 1837 元 /月 。事業(yè)單位 次之 ,為 1390 元 /月 ,國營企業(yè) 第三 ,為 1016 元 /月 ,集體企業(yè) 第四 ,為 732 元 /月 ,而 農(nóng)戶 最少 ,為 409 元 /月 .但總體上海市老 年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢 . 2,老年人支出水平提高 ,支出項(xiàng)目發(fā)生轉(zhuǎn) 變 隨著收入水平的提高 , 被調(diào)查老年人口的支 6 出水平也不斷提高 .2021 年被調(diào)查老年人口的月平均支出 724 元 ,比 1998 年增加 268 元 . 在所有支出中 ,飲食支出仍然是老年人口最主要的支出項(xiàng)目 ,但比重在降低 (從 1998 年的 %下降到 2021 年的 %) 。房屋水電煤氣費(fèi)用 ,給子女 (孫輩 )或其他親屬補(bǔ)貼也仍是 兩個(gè)重要支出項(xiàng)目 ,但比重也都在下降 。而醫(yī)療費(fèi)用比重在升高 ,并成為第二大支出項(xiàng)目 . 這一方面表明 ,調(diào)查老年人口消費(fèi)水平還處于較低水平 ,支出項(xiàng)目仍然是食品 ,房屋水 電煤氣費(fèi)等生活必需型消費(fèi) ,另一方面也表明 ,隨著上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 ,老年人口的生活水 平與生活質(zhì)量也有了明顯的改善 , 這突 出表現(xiàn)在支出項(xiàng)目發(fā)生了重大變化 , 如在支出項(xiàng)目中 , 生活必需型支出如食品 ,房屋水電煤氣 費(fèi)用等支出所占比重明顯降低 ,而交通通信 ,學(xué)習(xí)娛 樂等項(xiàng)所占比重明顯上升 . 3,老年人口經(jīng)濟(jì)狀況特點(diǎn) 以 1998 年 ,2021 年和 2021 年開展的三次上海市老年人口狀況與意愿調(diào)查為基礎(chǔ) ,考 察了上海老年人口經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ,發(fā)展趨勢及差異 .主要結(jié)論有 : (1)上海老年人口的收入水平 ,支出水平 ,經(jīng)濟(jì)總體水平在不斷提高 ,但與全市平均 水平相比還比較低 ,且差距仍在擴(kuò)大 . (2)男性老年人口 ,城鎮(zhèn)老年人口收入來源側(cè)重于穩(wěn)定 ,有保障的 養(yǎng)老金 。女性老 年人口 , 農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定 , 沒有保障的 子女 (孫輩 )或其他親屬補(bǔ)貼 . (3)生活必需型支出所占比重明顯降低 ,而交通通訊 ,學(xué)習(xí)娛樂等項(xiàng)所占比重明顯上 升 .從單個(gè)項(xiàng)目來看 ,飲食支出仍然是最主要支出項(xiàng)目 ,但醫(yī)療費(fèi)用逐漸成為重要的經(jīng)濟(jì)負(fù) 擔(dān) . (4)女性老年人口 ,高齡老年人口和農(nóng)村老年人口是經(jīng)濟(jì)弱勢群體 ,他們收入少且缺 少保障 ,消費(fèi)水平低 ,對經(jīng)濟(jì)狀況總體評價(jià)也低 . 7 二 ,上海市老年人口居住現(xiàn)狀 老年人獨(dú)居占老年人總?cè)丝诘? 70%以上 ,上 海老年人獨(dú)居現(xiàn)象明 顯 上海老年人居住以獨(dú)居為主 ,以社區(qū)服務(wù)為依托 ,以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為 補(bǔ)充 (一 )上海目前老年居住模式比較 1,合居模式 . 合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起 .合居模式順應(yīng)我國目前以家庭養(yǎng)老為 主 ,社會養(yǎng)老 ,社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式 ,對社會 ,家庭和老人都有益處 .但是 ,由于代際 生活習(xí)慣的差異性 ,家庭人際關(guān)系的復(fù)雜性 ,市場經(jīng)濟(jì)條件下人口流動(dòng)的頻繁性 ,合居模式 面臨挑戰(zhàn) . 據(jù)浙江省和上海市的 調(diào)查 , 老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合 計(jì)占 %,上海市區(qū)約有 38%的老人系孤身或不與子女 ,親屬住在一起 .即便有些老人與 家人合居 ,老人與子女 ,婿媳關(guān)系緊張的也占有一定的比例 ,老少關(guān)系不和睦 ,甚至發(fā)展到 小輩虐待長輩的家庭占 %. 2,獨(dú)居模式 . 獨(dú)居是指老年人獨(dú)立居住 .由于受現(xiàn)代生活方式的影響 ,特別是住房條件的改善 ,越 來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居 .在北京 ,天津和上海三大城市中 ,人口不超過三人 的家庭 ,分別占總戶數(shù)的 %,%和 %. 獨(dú)居模式符合現(xiàn)代社會生活方式 ,代際之間干擾少 ,家庭關(guān)系簡化 ,對有生活自理能力 的老人和正承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女來說都是理想的選擇 ,但隨著老人年齡增大 , 8 生活自理能力下降 ,加上子女疏于探望 ,老人的寂寞孤獨(dú)和生活不便隨即凸現(xiàn) .長春市心理 衛(wèi)生研究所所長鄭曉華指出 :現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿 ,但由于子女遠(yuǎn)離身邊 ,缺乏交流 , 精神上其實(shí)非常孤獨(dú) .老年人如果長期處于心理孤獨(dú)狀態(tài) ,首先會帶來情緒上的改變 ,表現(xiàn) 在情感脆弱 ,容易灰心 ,進(jìn)取心差 ,自卑 ,自責(zé)等心理癥狀 .這些心理癥狀比病痛更加折磨 人 .如果得不到及時(shí)的排解和安撫 ,便會導(dǎo)致 老年性癡呆癥等一系列心理疾病 .更有 甚者 , 獨(dú)居老人死去多日無人知曉的極端悲慘事件 不斷出現(xiàn)報(bào)端 . 3,毗鄰模式 . 毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨(dú) 立但鄰近居住 .毗鄰而居 ,既沒有合居時(shí)容易 產(chǎn)生的 代溝 矛盾 ,又容易做到經(jīng)常探望和相 互照料 , 是目前較為理想的老年居住模式 .但 要形成這種模式 , 一要父母和子女有建立這種 居住模式的愿望 。 二要有合適的毗鄰住房可供 選購 。三要有購買合適毗鄰住房的經(jīng)濟(jì)勢力 。 四要在需要時(shí)有一方能做出犧牲或讓步 .例 如 ,由于居住地點(diǎn) ,居住環(huán)境的限制 ,為照顧 子女上班 ,孫子 (女 )上學(xué) ,就需要老人做出 犧牲或 讓步 ,搬到鄰近子女的地方居住 .由于 同時(shí)達(dá)到以上 4 項(xiàng)條件有一定難度 , 目前能做 到毗鄰居住的 ,為數(shù)還不多 . 4,集中模式 . 集中模式是指老年人居住在老年性服務(wù) 9 機(jī)構(gòu)安度晚年的模式 .集中模式大致可分為老年公寓 ,老年社區(qū) ,養(yǎng) (敬 )老院三種形式 . 隨著 四二一 家庭結(jié)構(gòu)的形成 ,集中居住模式日漸盛行 ,但由于老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量少 ,更 重要的是設(shè)施好的收費(fèi)高 ,收費(fèi)少的配套設(shè)施差 ,服務(wù)水平低 ,致使集中模式在我國并不盛 行 .目前 ,我國各類老年社會福利機(jī)構(gòu)共有養(yǎng)老床位 萬張 ,平均每 千名老人占有床位 僅 張 ,與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位 50— 70 張相比 ,相差甚遠(yuǎn) .另一方面 , 現(xiàn)有社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低 .2021 年 11 月 ,鄭州市 28 家在冊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位 3157 個(gè) , 入住老人不過 1468 位 ,平均入住率僅為 %.鄭州市民政局社會福利處處長王林指出 : 造成這種現(xiàn)象的關(guān)鍵原因 ,就是這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)位較高 . (二 )適合我國國情的老年居住模式探 析 鑒于我國人口老齡化的特點(diǎn) , 經(jīng)濟(jì)社會發(fā) 展水平的制約 ,綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念的影 響 ,以 家庭居住為核心 ,以社區(qū)服務(wù)為依托 , 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年居住模式適合我國 國情 ,是一種最佳選擇 . 1,以家庭居住為核心 . 居家一直是我國最主要的老年人口的戶 居方式 .根據(jù)第五次全國人口普查長表資料 , 在 萬老年人口中 ,有 萬老 年人口居住在家庭戶中 , 其比例高達(dá) %, 只有 萬老年人口居住在集體戶中 ,其比 例僅為 %. 之所以提出以家庭居住為核心 是因?yàn)?: 中華民族有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng) . 在源遠(yuǎn) 流長的中國傳統(tǒng)文化中 , 孝文化無疑占 有一定 10 的地位 .四世同堂 ,與父母共居無疑是盡孝的基本形式 . 適合養(yǎng)老模式的發(fā)展 .2021 年 3 月 1 日 ,全國老齡工作委員會辦公室常務(wù)副主任李本 公在第二次全國老齡工作會議上指出 :中國提倡的 居家養(yǎng)老 模式是最經(jīng)濟(jì) ,見效最快 ,符 合中國國情的 ,也是經(jīng)濟(jì)上 ,精神上 ,感情上讓老人滿意的養(yǎng)老模式 . 符合老人生理 ,心理的發(fā)展 .許多老年人在身體健康狀況允許的情況下 ,一般傾向于與 子女分居 ,但隨著年齡的增長 ,健康狀況的下降 ,特別是當(dāng)行動(dòng)自由越來越不方便之時(shí) ,又 希望能與子女 住在一起 ,以便能得到子女的照顧 .另外 ,多數(shù)老人有 金窩銀窩 ,不如自家 土窩 的居家心理 ,愿意在自家頤養(yǎng)天年 ,希望兒孫滿堂 ,喜歡子孫繞膝