【正文】 XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告報告項目名稱：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項目項目法人：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓法人代表： 目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 項目背景 1第二節(jié) 項目概況 3第二章 市場分析 5第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會基礎(chǔ) 5第二節(jié) 全國老年公寓現(xiàn)狀 5第三節(jié) 全國老年公寓發(fā)展的預(yù)測 6第四節(jié) XX區(qū)老年公寓建設(shè)市場分析 8第三章 建設(shè)條件評價 12第一節(jié) 項目建設(shè)社會條件評價 12第二節(jié) 場址建設(shè)條件評價 13第四章 建設(shè)方案 15第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模 15第二節(jié) XX區(qū)老年公寓的建設(shè)模式 16第三節(jié) 建筑設(shè)備方案 17第四節(jié) 護(hù)理方案 18第五章 環(huán)境保護(hù)及安全 21第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 21第二節(jié) 安全 23第六章 組織管理及實施進(jìn)度 25第一節(jié) 組織管理 25第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 26第三節(jié) 實施進(jìn)度 27第七章 投資估算及資金籌措 29第一節(jié) 估算依據(jù) 29第二節(jié) 工程費(fèi)用 29第三節(jié) 流動資金估算 36第四節(jié) 總投資 36第五節(jié) 資金籌措 36第八章 財務(wù)評價 38第一節(jié) 運(yùn)行費(fèi)用 38第二節(jié) 年運(yùn)行收入 41第三節(jié) 財務(wù)評價 41第四節(jié) 不確定性分析 43第九章 結(jié)論及建議 45第一節(jié) 結(jié) 論 45第二節(jié) 建 議 45附 圖XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖附 表附表一：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表附表二：XX市XX區(qū)老年公寓投資計劃與資金籌措表附表三：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項目總成本計算表附表四：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項目預(yù)計損益表附表五：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六：XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項目敏感性分析匯總表3第一章 總論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項目二、承辦單位概況： 承辦主管部門：XX市XX區(qū)民政局承辦人簡況：法人代表。XXXX：女、現(xiàn)年50歲，原XX鍋爐廠工會主席。本人是一位有責(zé)任心、工作積極的退休企業(yè)管理干部，對老年公寓工作的重要性有深刻的認(rèn)識，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動向政府提出申請開辦老年人公寓。合資人。XXXX：男，為XX建筑公司項目經(jīng)理。本人長期以來進(jìn)行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經(jīng)濟(jì)實力。曾以優(yōu)良工程完成了XX市民政僑務(wù)局綜合樓、XX市農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)部職工宿舍、XX地區(qū)公安局警官培訓(xùn)中心綜合樓等十余項工程。目前還進(jìn)行著XX師專、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬元建了二星級XX酒店，由自家經(jīng)營，在XX賓館行業(yè)中具有較好的聲譽(yù)。本人愿意積極入股參于建設(shè)老年公寓。三、可行性研究報告編制依據(jù) 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》。 中辦發(fā)〔2003〕16號《關(guān)于積極推進(jìn)企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)工作的意見》的通知。 中共中央、國務(wù)院中發(fā)〔2000〕8號《加強(qiáng)老齡工作的決定》。 XX市XX區(qū)各屆人大及政協(xié)代表大會《關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年工作》的提案。 XX市XX區(qū)區(qū)委及政府關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年公寓建設(shè)的指示。 XX市XX區(qū)發(fā)展和改革局社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期工作計劃表對《XX區(qū)老年公寓建設(shè)項目》進(jìn)行前期工作的要求。四、項目提出的理由與過程 中共中央、國務(wù)院加強(qiáng)老齡工作的決定指出：“老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發(fā)展穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強(qiáng)老齡工作?！盭X市XX區(qū)截至2003年底城區(qū)內(nèi)老年人就達(dá)10128人，%,人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。同時城市獨(dú)生子女政策已執(zhí)行十多年，獨(dú)生子女夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題已逐漸突現(xiàn)。另一方面子女在工作上則面對日以急劇的競爭，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會養(yǎng)老的問題已逐漸成為本區(qū)老年人關(guān)心及面臨的問題。在XX區(qū)人大及政協(xié)大會上，關(guān)于要求建設(shè)老年公寓的提案逐漸增多，區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)也多次指示開展前期工作籌建XX區(qū)老年公寓。XX區(qū)民政局于2005年年初委托XX市工程咨詢中心完成XX區(qū)老年公寓建設(shè)的研究工作。社會上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設(shè)，經(jīng)過區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真審核后，決定讓原XX鍋爐廠工會主席胡潤華等同志開展老年公寓前期工作后列項建設(shè)。第二節(jié) 項目概況一、擬建地點(diǎn)：XX市XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)規(guī)模：占地20畝。能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂的老年公寓。 建設(shè)目標(biāo)：為適應(yīng)XX市隆陽城區(qū)人口老齡化，確保本區(qū)社會和諧、進(jìn)步，依靠國家、社會力量建設(shè)一所符合本區(qū)老年人需求的老年公寓，向本區(qū)老年人提供環(huán)境優(yōu)美“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂”的場所。三、主要建設(shè)條件 區(qū)委、區(qū)政府對XX區(qū)老年公寓的建設(shè)十分重視，已將老年公寓的建設(shè)納入實施計劃，同時老年公寓的建設(shè)得到上級有關(guān)部門政策的支持。本區(qū)經(jīng)過多年的試辦，已積累了建設(shè)適合XX老年人特點(diǎn)的老年公寓的建設(shè)經(jīng)驗。社會上有一定經(jīng)濟(jì)實力而又熱心老年人事業(yè)的企業(yè)家愿意參于投資建設(shè)。因此XX市XX區(qū)老年人公寓建設(shè)的條件已成熟。四、項目投入總資金及效益情況 萬元， 萬元，流動資金15萬元。,%。土地費(fèi)用160萬元，%。,%。, %。,業(yè)主自有資金比例占32%。申請國家各級政府補(bǔ)助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。說明項目可正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。當(dāng)折現(xiàn)率為4%時,財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=,說明項目在整個運(yùn)行期18年內(nèi)獲得4%基準(zhǔn)收益外,，說明自有資金投入可得到回收。,雖然時間較長但投入公益事業(yè)可對社會做出貢獻(xiàn)。第二章 市場分析第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會基礎(chǔ) 根據(jù)國際慣例，世界上將60歲以上人口占總?cè)丝诒壤笥?0%，或65歲以上人口比例超過總?cè)丝?%的國家稱為老年型國家。我國在1999年就成為老年型國家，,是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。我國人均預(yù)期壽命越來越長，并且我國已執(zhí)行城市獨(dú)生子女政策十多年，各城市中一對夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題逐漸增多。另一方面子女工作則面對日以急劇的競爭，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會養(yǎng)老的問題已逐漸得到重視。據(jù)預(yù)測，到21世紀(jì)中葉，我國60歲以上的老人將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每四個人中就有一位老年人。隨著社會的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的重要內(nèi)容之一，也是我國建設(shè)和諧社會的需要。第二節(jié) 全國老年公寓現(xiàn)狀老年公寓是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計、建造的專供老年人生活的住宅，它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受各方面社會化服務(wù)。老年公寓在歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家建設(shè)較多，在我國隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求不斷增長，老年公寓已是一個城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早，1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)老年人口的1%。北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。天津夕陽紅國際老年公寓總建設(shè)面積13萬平方米。昆明建設(shè)有黃土坡紅十字協(xié)會老年公寓、白魚口老年公寓、長青老年公寓，并且入住率高。全國各大中小城市均發(fā)展有不同所有制及不同檔次的老年公寓，而地區(qū)級以下小城市的老年公寓多是規(guī)模小、環(huán)境差、設(shè)施不齊全的私立老年公寓。第三節(jié) 全國老年公寓發(fā)展的預(yù)測 一、“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，中間一代承受的工作及贍養(yǎng)壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時，隨著老年人消費(fèi)觀念的變化，需要提高生活質(zhì)量。據(jù)我國中部某城市的系統(tǒng)調(diào)查：老人有47%的人希望與子女共同生活，有53%的人希望與子女分開居住；現(xiàn)在與子女同住的老人中，%的人想改變現(xiàn)狀分開居住?，F(xiàn)已與子女分開居住的老人中,%仍愿與子女分開居住,%的則希望與子女同住?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化，這種變化在東部及中部發(fā)達(dá)地區(qū)尤其明顯，在西部欠發(fā)達(dá)區(qū)也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀念的變化，老年公寓的需求逐步增加。 二、社會上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉(xiāng)等原因，家中只有一對老年夫婦或只有一位老年人占