【正文】 建地塊公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 項(xiàng)目背景與概況 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 項(xiàng)目地址 1 項(xiàng)目承辦單位概況 1 本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 22 項(xiàng)目提出的理由 2 符合X國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《X市城市總體規(guī)劃》的需要 2 符合《X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 8 符合玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要 133 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、場(chǎng)地條件、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位設(shè)想 18 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 18 項(xiàng)目場(chǎng)地條件 18 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 19 項(xiàng)目定位設(shè)想 194 酒店式公寓市場(chǎng)分析 20 酒店服務(wù)式公寓 20 酒店式公寓的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 21 酒店式公寓購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分析 215 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 23 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 23 商業(yè)配套 24 物業(yè)管理 256 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，和項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 25 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 25 項(xiàng)目建成后將給X帶來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 267 項(xiàng)目建設(shè)方案 27 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 27 項(xiàng)目功能組成與規(guī)模 28 項(xiàng)目總平面布置 28 建筑設(shè)計(jì) 28 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 29 給水設(shè)計(jì) 29 排水設(shè)計(jì) 30 采暖與通風(fēng) 31 動(dòng)力 32 電氣 32 弱電系統(tǒng) 338 市政配套工程條件 359 節(jié)能節(jié)水篇 35 節(jié)約能源 35 節(jié)能設(shè)計(jì) 35 節(jié)約電能 35 節(jié)水 3610 消防篇 36 設(shè)計(jì)原則 36 消防道路 36 建筑與結(jié)構(gòu)的消防設(shè)計(jì) 36 消防水系統(tǒng) 37 消防用水量 37 室外消火栓 37 樓內(nèi)消火栓 37 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 38 防煙、排煙系統(tǒng) 38 防火卷簾 38 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 38 緊急廣播 38 建筑物滅火器 38 應(yīng)急照明與疏散指示 3911 環(huán)保篇 39 概述 39 關(guān)于大氣污染與防治 40(1) 本項(xiàng)目建成后對(duì)大氣污染 40(2) 大氣污染的防治措施 40 關(guān)于水污染的防治 40(1) 本項(xiàng)目建成后對(duì)水的污染 40(2) 水污染的防治措施 40 噪聲與固體廢棄物 41(1) 噪聲的防止 41(2) 固體廢棄物 41 環(huán)保其它措施 4112 交通與停車(chē)篇 41 對(duì)交通的影響 41 交通組織 4213 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 42 項(xiàng)目實(shí)施安排 42 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 4214 項(xiàng)目資金平衡測(cè)算 43 項(xiàng)目投資估算 43 項(xiàng)目收益估算 45 項(xiàng)目資金平衡狀況 4615 資金籌措與運(yùn)作 46 資金籌措的思路 46 資金籌措方案 47 資金運(yùn)作 4716 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 48 市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 48 市場(chǎng)培育的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 48 項(xiàng)目地塊條件先天不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 49 投資與融資風(fēng)險(xiǎn) 49 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 49 其他風(fēng)險(xiǎn) 5017 結(jié)論與建議 50 結(jié)論 50 建議 5118 附件： 52 X二建公寓項(xiàng)目總平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目立面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目地下一層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目首層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目二層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目三層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目四層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目五層平面圖 52 X二建公寓項(xiàng)目六－二十九層平面圖 5252 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱(chēng)X市X二建地塊公寓項(xiàng)目。 項(xiàng)目地址X二建地塊公寓項(xiàng)目地處X市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為X二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫(kù)房。 項(xiàng)目承辦單位概況XX建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)XX集團(tuán)）是以房屋建造、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交通路橋、新材料開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團(tuán)，是全國(guó)質(zhì)量管理獎(jiǎng)單位、全國(guó)文明單位、全國(guó)500強(qiáng)大型企業(yè)、全國(guó)50強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)。XX集團(tuán)堅(jiān)持質(zhì)量興業(yè)，倡導(dǎo)“每建必優(yōu)、精細(xì)管理”的方針。連續(xù)多年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國(guó)用戶(hù)滿(mǎn)意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級(jí)信用企業(yè)。 ，是XX建設(shè)集團(tuán)有限公司為拓展北方房地產(chǎn)市場(chǎng)而成立的股份制房地產(chǎn)公司。 堅(jiān)持“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、領(lǐng)新”的核心理念，推行“每建必優(yōu)、精細(xì)管理”的經(jīng)營(yíng)方針，以完善的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，繼承XX人的精神，將為西部大開(kāi)發(fā)做出杰出的貢獻(xiàn)。 今后發(fā)展的目標(biāo)是大力開(kāi)拓內(nèi)蒙、天津、河北和東北市場(chǎng)，業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2008年前開(kāi)發(fā)面積要達(dá)到80萬(wàn)平米，為取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l 建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；l 國(guó)家計(jì)委、建委1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》；l 國(guó)家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。2 項(xiàng)目提出的理由 符合X國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《X市城市總體規(guī)劃》的需要大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,不但與普通的商業(yè)設(shè)施建設(shè)有很大的差別,而且也不同于小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),其中一個(gè)重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和城市總體規(guī)劃的適應(yīng)程度。X二建地塊公寓項(xiàng)目一個(gè)最根本的特點(diǎn)就是適應(yīng)了X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《X市城市總體規(guī)劃》的需要。X是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是中國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中重要的中心城市之一，是溝通西北各省區(qū)與內(nèi)地的陸路通道和與東歐各國(guó)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)的重要橋梁。經(jīng)過(guò)50多年的建設(shè)，X已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá)、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。X是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。X處于內(nèi)蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、資源富集、物產(chǎn)豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)。 X是一座沿邊開(kāi)放城市，是草原絲綢之路的樞紐。目前，X已同世界上26個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了廣泛的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合作和文化交流關(guān)系，形成了外向帶動(dòng)發(fā)展，全面開(kāi)放的新格局。《X市城市總體規(guī)劃》（19962010年）確定了X市的城市性質(zhì)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重要的中心城市。2010年城市人口規(guī)模110萬(wàn)人。（，）。《X市城市總體規(guī)劃》規(guī)定X市城市總體布局采取的是“集中組團(tuán)式”布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設(shè)施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴(kuò)展，控制向北發(fā)展，遠(yuǎn)景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。 X抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)。在加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。X充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢(shì)，加快工業(yè)化、城市化、信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。X堅(jiān)持改革，促進(jìn)發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢(shì)頭。2001—2005年，X市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度連續(xù)五年位居全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市第一，平均增速超過(guò)31％。2005年經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)5個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)首府城市中位居第一，固定資產(chǎn)投資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計(jì)算將實(shí)現(xiàn)800億元，財(cái)政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達(dá)到81．8億元。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12150元，比2000年增加6957元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到4631元，比2000年增加2092元，%。X城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作、交通、旅游、金融、保險(xiǎn)業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長(zhǎng)，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，特別是房地產(chǎn)業(yè)呈建銷(xiāo)兩旺態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅猛。X始終堅(jiān)持實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放格局。對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放相互促進(jìn)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟(jì)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和極富生機(jī)與活力的增長(zhǎng)點(diǎn)。2005年X市實(shí)施的國(guó)內(nèi)項(xiàng)目479項(xiàng)，引資總額達(dá)276億元；實(shí)施的國(guó)外項(xiàng)目50項(xiàng)，引進(jìn)境外資金達(dá)4．04億美元。X進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴(kuò)展為目前的149平方公里，拉開(kāi)了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴(kuò)大了城市容量；與此同時(shí)，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫(kù)”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進(jìn)了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進(jìn)新市區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)城市管理，不斷提升城市品位，增強(qiáng)了X作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動(dòng)力。同時(shí)，堅(jiān)持“大中小”協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 X為加快實(shí)施以提高城市整體服務(wù)功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，把21世紀(jì)的開(kāi)元之年定為首府城市建設(shè)年，確定了拉開(kāi)城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設(shè)施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實(shí)現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設(shè)文明城市的城市建設(shè)基本思路。大力改造舊城區(qū)、建設(shè)玉泉區(qū)，兩年來(lái)已先后投資近60億元人民幣。開(kāi)工建設(shè)了引黃入呼、集中供熱、天然氣引入、污水處理、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、主次千道改造、市區(qū)廣場(chǎng)、二環(huán)路建設(shè)等重點(diǎn)工程，加快了城市道路及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、住宅等城市設(shè)施建設(shè)的步伐，改善了X的投資環(huán)境。到目前，城市道路總長(zhǎng)度已達(dá)500多公里，日平均供水能力30多萬(wàn)噸，日排污水量28萬(wàn)噸，％。X市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。天然氣輸配工程已累計(jì)完成500公里的管網(wǎng)改造建設(shè)，管道燃?xì)庥脩?hù)近14萬(wàn)戶(hù)。集中供熱二期等工程順利完工，熱力三期正在抓緊建設(shè)。機(jī)場(chǎng)路、新華東街等36條主次干道新建和改擴(kuò)建工程全部完工。兩河改造進(jìn)展順利，成為城市景觀新亮點(diǎn)。中山路商業(yè)街改造建設(shè)初具規(guī)模。X交通便捷，郵電通信順暢，電力充裕，土地資源豐富，各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)眾多，勞動(dòng)力素質(zhì)較高， 服務(wù)配套周到，十分有利于生產(chǎn)要素迅速轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)中西部投資環(huán)境最好的地區(qū)之一。2005年X市已成為“經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力”的10個(gè)城市之 。X市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內(nèi)陸開(kāi)放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。X是國(guó)家45個(gè)公路主樞紐城市之一，京蘭鐵路、京蘭高速公路、110國(guó)道、2 09國(guó)道橫貫全市，呼準(zhǔn)鐵路、呼準(zhǔn)高速公路的建設(shè)，成為溝通北京，通往大西北的重要通道。同時(shí)X還是內(nèi)蒙古中西部地區(qū)輻射冀、晉、陜部分地區(qū)面向全國(guó)和世界市場(chǎng)的重要商業(yè)流通中心，并以沿線城市、中心城市、資源富集地區(qū)的三大優(yōu)勢(shì)占據(jù)了中西部發(fā)展的有利地位。X機(jī)場(chǎng)是國(guó)家二級(jí)航空口岸機(jī)場(chǎng)，有通往國(guó)內(nèi)主要城市的航線40余條，有達(dá)蒙古國(guó)首都烏蘭巴托和俄羅斯赤塔的國(guó)際航線兩條，通往俄羅斯和東歐諸國(guó)的貨用包機(jī)航線，有通往香港的直達(dá)航線。2 005年3月，X成功地開(kāi)通了X至德國(guó)法蘭克福鐵路專(zhuān)列，由X至俄羅斯、東歐、西歐的物流運(yùn)輸僅15天，運(yùn)輸費(fèi)用與海運(yùn)相差不多，是各類(lèi)企業(yè)立足國(guó)內(nèi)、開(kāi)辟東西歐及俄蒙市場(chǎng)的首選投資地區(qū)。作為自治區(qū)首府的X市科技發(fā)達(dá)、人才薈萃，集中了眾多大中專(zhuān)院校和科研院所，各類(lèi)人才聚集，現(xiàn)有各類(lèi)科研院所1 37所，高等院校17所，中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校34所。專(zhuān)業(yè)涉及農(nóng)牧林水、化工、電力、冶金、電子信息以及社會(huì)科學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域。全市約有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員9萬(wàn)余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。X每千名職工中擁有自然科技人員11 7．6人，在全國(guó)37個(gè)大中城市中居第二位。這為X市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)與國(guó)內(nèi)外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。X作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開(kāi)放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。X市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)，X市人民政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》，X市在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)將按照城市各功能區(qū)的定位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。同時(shí)