【正文】 菏澤市樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告菏澤市佳潤(rùn)置業(yè)有限公司二0一三年五月十二日總 論菏澤市樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目菏澤市佳潤(rùn)置業(yè)有限公司法人代表：柴青松本項(xiàng)目建設(shè)單位為菏澤佳潤(rùn)置業(yè)有限公司，該公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。公司成立于1999年，是九十年代菏澤最大的煤炭經(jīng)營(yíng)企業(yè)；涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)6萬(wàn)平方米的居民住宅；陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)“菏澤銀座商城”等；后期拓展煤化工項(xiàng)目。菏澤佳潤(rùn)置業(yè)有限公司法人代表，柴青松。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)人口出生率銳減，‰‰；‰‰，加之城市化進(jìn)程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速，約占總?cè)丝诘?2%。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，進(jìn)入老年型社會(huì)。從人口增長(zhǎng)趨勢(shì)看，根據(jù)2000年全國(guó)第五次人口普查資料，2000年全國(guó)總?cè)丝?24261萬(wàn)人，與1990年第四次人口普查相比，％，％，％，％，大大快于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度。60歲及其以上老年人口以年均3％速度持續(xù)增長(zhǎng)。更為突出的是，我國(guó)80歲以上老年人口已達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5％的驚人速度遞增。表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低。我國(guó)人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長(zhǎng)期、高齡老年人口快速增長(zhǎng)期、農(nóng)村老齡化加速期。我國(guó)現(xiàn)階段人口老齡化問(wèn)題必將對(duì)全球人口老齡化帶來(lái)巨大影響，也必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化發(fā)展帶來(lái)深刻影響。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國(guó)能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國(guó)家，在21世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。 人口老齡化現(xiàn)象是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步。然而老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展帶來(lái)一系列影響，成為本世紀(jì)我國(guó)必須認(rèn)真對(duì)待、認(rèn)真研究的重大社會(huì)問(wèn)題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從20世紀(jì)80年代起步，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)起步晚，不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專(zhuān)供老人居住的專(zhuān)有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問(wèn)題的有效對(duì)策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問(wèn)題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。黨中央、國(guó)務(wù)院歷來(lái)十分關(guān)注老齡問(wèn)題，2000年發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國(guó)制定頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，使我國(guó)老齡事業(yè)有法可依有章可循。 菏澤市委市政府高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，把發(fā)展老齡事業(yè)納入總體發(fā)展規(guī)劃，將老齡工作列入重要議事日程。市政府多次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究和部署老齡工作，先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、《市級(jí)財(cái)政扶持城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老年人才資源開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》等一系列政策措施。加快社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會(huì)的新舉措。（1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》（2）中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號(hào)） （3） 《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》魯政辦發(fā)（2008）25號(hào) （4）、《山東省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011—2015年)》山東省人民政府辦公廳2012年6月20日印發(fā) （5）、山東省人民政府辦公廳《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)企業(yè)退休職工中獨(dú)生子女父母養(yǎng)老補(bǔ)助有關(guān)規(guī)定的通知》魯政辦發(fā)?2010?55號(hào) （6）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào) （7）、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃2011—2015年》國(guó)辦發(fā)?2011?60號(hào)遵照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，對(duì)菏澤樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動(dòng)安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為業(yè)主和政府主管部門(mén)提供決策依據(jù)。本報(bào)告研究范圍包括：（1）論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義；（2）通過(guò)對(duì)老年公寓發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設(shè)規(guī)模與方案；（3）根據(jù)所選場(chǎng)址實(shí)際狀況進(jìn)行總體布置，確定工程技術(shù)方案；（4）對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防提出方案；（5）對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析；（6）提出可行性研究結(jié)論和建議。菏澤開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)路與長(zhǎng)沙路交界處，距菏澤市區(qū)2公里。，占地48畝，建筑面積118852平方米，項(xiàng)目竣工后可接收5000位老年人入住。項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)棟數(shù)長(zhǎng)寬單棟建筑面積總建筑面積辦公室2814141963136老年公寓28層282481257632256老年公寓11層112481257612672老年大學(xué)活動(dòng)中心31802520006000兩層門(mén)市21802016003200餐飲中心3150醫(yī)療康復(fù)中心31354515754725快捷酒店61354515759450三層超市315096480014400單身公寓623540140016800休閑健身廣場(chǎng)111584063206320總建筑面積（不含廣場(chǎng)）同時(shí)建設(shè)鍋爐房、配電房、污水處理站等附屬設(shè)施。見(jiàn)表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模總投資萬(wàn)元其中 建設(shè)投資萬(wàn)元 建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元0流動(dòng)資金萬(wàn)元800建筑面積平方米118852老年公寓床位總數(shù)個(gè)5000其中 醫(yī)護(hù)型床位個(gè)1400患病老人和殘疾人居住 全壽命型床位個(gè)800供健康老人長(zhǎng)期居住 健康型床位個(gè)2800供健康老人居住13年2新增職工人數(shù)人2003經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資利潤(rùn)率％投資利稅率％成本利潤(rùn)率％內(nèi)部收益率％全部投資凈現(xiàn)值（I＝6％）萬(wàn)元盈虧平衡點(diǎn)％投資回收期年全部投資，含建設(shè)期需求分析從1964至1980年，；從1980至2010年，2010年至2040年為我國(guó)老齡化最快的時(shí)期。這樣高的老齡化速度在世界上是少見(jiàn)的。中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題將面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見(jiàn)表21。表21 中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)和撫養(yǎng)比變化趨勢(shì)年份人數(shù)（萬(wàn)人）比例（％）總?cè)丝?0＋65＋80＋0～14歲15～59歲60＋80＋/60＋0～14歲撫養(yǎng)比60＋撫養(yǎng)比總撫養(yǎng)比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 250我國(guó)人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口＋60歲以上人口/15～59歲人口）在未來(lái)50年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口/15～59歲人口）％％。老年人口撫養(yǎng)比（60歲以上人口/15～59歲人口）％％。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，％％，（見(jiàn)圖21）。人口高齡化或老年人口老齡化是我國(guó)不能回避的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題（見(jiàn)表22）。據(jù)全國(guó)第六次人口普查結(jié)果顯示，2010年，%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（60歲以上老年人口的比重超過(guò)10%），已進(jìn)入老齡化社會(huì)。人口老齡化呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是老年人口增長(zhǎng)速度快、比重提高幅度大。20002010年，，%，%；，%，%，；，%，%。二是老年人口的高齡化發(fā)展趨勢(shì)明顯。在60歲及以上老年人口中，80歲及以上人口稱(chēng)之為老年人口的高齡人口。隨著生活水平的改善和醫(yī)療技術(shù)的提高，人們的養(yǎng)生理念逐步普及，全市城鄉(xiāng)居民預(yù)期壽命普遍延長(zhǎng)，80歲及以上高齡人口總量增加多、比重增長(zhǎng)快。20002010年，%，%。三是老年人口撫養(yǎng)比提高。老年撫養(yǎng)比是指老年人口占勞動(dòng)適齡人口的比重，以此反映社會(huì)對(duì)老年人的負(fù)擔(dān)程度。從兩次人口普查數(shù)據(jù)可以看出，全市老年撫養(yǎng)比不斷提高。%，%。 圖22 中國(guó)人口撫養(yǎng)比的變化表22 兩個(gè)年齡組老年人口比重的變化年份年齡組195319641982199020002010202020302040205060～7980＋合計(jì)100100100100100100100100100100我市老齡事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機(jī)構(gòu)較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門(mén)，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項(xiàng)目不配套，不能適應(yīng)老齡群體的需求。目前，菏澤市區(qū)尚無(wú)一所能提供老年人娛樂(lè)、康復(fù)助殘、自費(fèi)養(yǎng)老等全部社會(huì)服務(wù)的、設(shè)施齊備，管理先進(jìn)的老年公寓。據(jù)第五次人口普查，％。在全國(guó)一人家庭戶中，％，在全國(guó)二人家庭戶中，％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。2000年，全國(guó)有65歲以上老年人家庭中，％，％，％。而老年人與其他人一起居住的情況，％。％，％，％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，％，而鎮(zhèn)（％）和城市（％）水平接近。由此可見(jiàn)城鎮(zhèn)老人與后代分開(kāi)居住的趨勢(shì)較農(nóng)村更為顯著。近30年來(lái)，我國(guó)人口出生率明顯下降，導(dǎo)致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動(dòng)性增強(qiáng)，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導(dǎo)模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動(dòng)性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問(wèn)題的緩解，家庭小型化趨勢(shì)將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個(gè)龐大市場(chǎng)，本項(xiàng)目完工后，必將出現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)。本項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象為60歲以上老人，以菏澤市及周邊縣市老人為主，惠及全國(guó)各地有需求的老人。本項(xiàng)目老年公寓按入住對(duì)象分為三種類(lèi)型，以適應(yīng)不同需求的老人。其中一棟為醫(yī)護(hù)型老年公寓，接收體弱多病的老人和殘疾人；兩棟為全壽命老年公寓，接收長(zhǎng)期入住頤養(yǎng)天年的老人；兩棟為健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，經(jīng)短期生活習(xí)慣后可轉(zhuǎn)入全壽命老年公寓。建設(shè)規(guī)模，建設(shè)菏澤樂(lè)源老年公寓及生活配套設(shè)施。項(xiàng)目建成后可接收5000個(gè)老年人安度晚年，為老年人提供一個(gè)休閑、娛樂(lè)、健身、康復(fù)等綜合活動(dòng)場(chǎng)所。本項(xiàng)目老年公寓建筑按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。工程項(xiàng)目表：項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)棟數(shù)長(zhǎng)寬單棟建筑面積總建筑面積平米造價(jià)總造價(jià)（萬(wàn)元）聯(lián)排別墅28141419631361900老年公寓28層2824812576322562000老年公寓11層1124812576126721800老年大學(xué)活動(dòng)中心31