【正文】 納雍縣新建老年公寓工程建設(shè)投資項目 可行性研報告項 目 名 稱： 納雍縣新老年公寓建設(shè)投資項目 組織申報單位： 納雍縣民政局 法 人 代 表： 左永亮 手機： 聯(lián) 系 電 話： 網(wǎng)址： 單 位 地 址： 申 報 時 間： 二О一一年十二月二十六日 目 錄第一章 總論…………………………………………………………………6 項目概況………………………………………………………………… 6 項目簡介………………………………………………………………… 7 編制依據(jù)和可行性研究概況……………………………………………8 編制依據(jù)……………………………………………………………… 8 可行性研究概況……………………………………………………… 9 主要研究結(jié)論 ………………………………………………………… 9第二章 納雍縣經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃………………………………… 13 經(jīng)濟社會現(xiàn)狀………………………………………………………… 13 納雍縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)………………………………… 13 “十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略重點和主要任務(wù)………………………15，構(gòu)建跨越發(fā)展新支撐 ………………… 15 加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，搭建跨越發(fā)展新平臺 …………………… 16 加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)步伐，增強跨越發(fā)展新內(nèi)力………………… 17 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，夯實跨越發(fā)展新基礎(chǔ)………………… 17 加快民生改善步伐，共享跨越發(fā)展新成果…………………… 18第三章 項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性…………………………………… 19 項目建設(shè)背景………………………………………………………… 19 項目建設(shè)依據(jù)………………………………………………………… 22 項目建設(shè)的必要性 ………………………………………………………23 項目建設(shè)的有利條件…………………………………………………… 24……………………………………………… 2社會經(jīng)濟的快速發(fā)展催生著老年福利事業(yè)必須同步發(fā)展……… 24………………………………………………… 25……………………………………………………………… 25 項目建設(shè)的可行性 ………… 26第四章 建設(shè)規(guī)劃及方案 28 項目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo) 28 28 項目建設(shè)目標(biāo) 28 建設(shè)項目功能及規(guī)模 29 29 30 規(guī)劃設(shè)計 30 30 31 32 防火設(shè)計 33 33 36 36 36 37 項目建設(shè)方案 37 37 37 37 38第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 40 建設(shè)內(nèi)容 40 建設(shè)規(guī)模 40第六章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 41 41 41 41 地形地貌 41 氣象 41 水文地址條件 4地震 44 44 45 45第七章 項目管理及實施計劃 46 46 項目實施計劃 47 48第八章 環(huán)境保護與影響評價 49 環(huán)保規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 49 49 項目建設(shè)期與運行期對環(huán)境的影響 50 環(huán)境質(zhì)量及排放執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 51 51 51 環(huán)境保護規(guī)劃方案 52 52 52 污染治理方案 54 56第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置 57 57 57 57 60 60 60第十章 項目建設(shè)進度與招標(biāo)方案 61 61 62 62 招標(biāo)范圍 62 項目招標(biāo)方案 62 招標(biāo)程序 63第十一章 投資估算及資金籌措 67 67 71第十二章 財務(wù)評價 73 73 73 73 財務(wù)指標(biāo)估算與評價 7入住預(yù)測 7經(jīng)濟效益預(yù)測 7營業(yè)成本 76 76第十三章 社會效益評價 79 79 79 社會效益評價結(jié)論 81第十四章 風(fēng)險分析 83 83 83 83 83 84 84 85第十五章 結(jié)論與建議 86 86 87第一章 總論 項目概況 項目名稱：納雍縣老年公寓工程建設(shè)投資項目 項目建設(shè)地址：納雍縣雍熙鎮(zhèn)老場三中路傍 項目業(yè)主：納雍縣民政局 法定代表人：左永亮 ：納雍縣雍熙鎮(zhèn)縣人民醫(yī)院路口 項目建設(shè)性質(zhì)：新建 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 擬建項目計劃占地面積25畝，建筑面積13333平方米，設(shè)床位300張，并完善餐飲、醫(yī)療、鍵身、休閑等附屬設(shè)施，%，%。 項目總投資及資金來源：項目總投資計人民幣2670萬元(含設(shè)備設(shè)施費600萬元)。其資金來源申請上級投資1870萬元，地方政府配套237萬元，其他配套563萬元。 項目建設(shè)期：2年。：積極尋求合作和融資渠道，提升項目的科技含量，以達到設(shè)施先進、裝備齊全、設(shè)計合理。同時在軟件方面要在全國相關(guān)系統(tǒng)中通過公開選拔、競爭上崗的方式選配懂經(jīng)營、有責(zé)任心的管理人員，通過建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊伍、提供一流的服務(wù)，打造全國“社會福利事業(yè)社會辦”的第一品牌。：本項目的投資系社會福利性公益事業(yè)投資，對社會、對政府暫不談其經(jīng)濟效益。：以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國際老年公寓接軌的品牌；以監(jiān)護、助護和生活護理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以安助全世界符合條件的老年人和接待來自世界及全國各地的老年團體。 ： ⑴替天下兒女盡孝心，為社會家庭解憂愁； ⑵老人至上、服務(wù)至上、誠信至上； ⑶讓入住老人滿意、讓家屬子女放心； ⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂。 項目簡介 為滿足我縣老齡化發(fā)展趨勢的需要，納雍縣民政局于2011年12月，根據(jù)《畢節(jié)地區(qū)民政局關(guān)于報送2012年擬投資建設(shè)項目的通知》的要求。擬申報新建納雍縣老年公寓工程建設(shè)項目，總建筑面積為13350平方米，設(shè)床位300張，室外活動場所及綠化面積2000平方米，總投資2670萬元。其資金來源：申請上級項目資金1870萬元，地方政府配套資金237萬元，其他配套資金563萬元。 編制依據(jù)和可行性研究概況 編制依據(jù) 納雍縣城控制性詳細規(guī)劃； 納雍縣老年公寓設(shè)計方案； 《納雍縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19 號）； 《西部地區(qū)“十一五”養(yǎng)老福利服務(wù)設(shè)施建設(shè)研究》（民政部政策研究中心―張仲兵－）； 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》； 項目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料； 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料。 可行性研究概況 項目承接后，納雍縣富源中小企業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司編制人員，根據(jù)項目承辦單位提供的情況，并匯同相關(guān)責(zé)任人員經(jīng)過對項目建設(shè)地多次實地踏勘調(diào)研，收集了大量的真實性基礎(chǔ)資料，了解和掌握了項目建設(shè)背景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負責(zé)人進行座談，交流意見，認真聽取項目單位對項目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報告依照《投資項目可行性研究指南》的編制深度要求進行編制。通過對項目建設(shè)相關(guān)方方面面的問題進行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過認真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項目的研究范圍包括： 項目建設(shè)背景； 項目建設(shè)地址的自然條件介紹； 項目建設(shè)條件分析； 項目建設(shè)必要性； 項目總體規(guī)劃、功能定位； 項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容； 項目建設(shè)方案設(shè)計； 項目投資估算及資金籌措； 項目財務(wù)評價； 10 、項目的結(jié)論與建議。 主要研究結(jié)論 該項目是納雍縣重點項目之一，是解決民生問題的具體體現(xiàn)。項目建成后，不僅能促進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建設(shè)和諧社會，促進社會公平正義，真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂；為社會減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。 該項目建成后，有明顯的經(jīng)濟效益。而且在稅收上可以享受國家的稅收減免政策。建成營運后，經(jīng)濟效益十分明顯。 該項目效益可觀，7年左右時間即可收回全部成本，如考慮到稅額的優(yōu)惠政策， 5年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部門的扶持，風(fēng)險很低。同時項目建成后可帶來很大的社會效益和生態(tài)效益。目前，我縣修建老年公寓的時機和條件已經(jīng)成熟。因此，本項目無論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場環(huán)境等宏觀方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟效益等微觀方面都是可行的。 項目投資總概算表 單位：萬元 序號項目名稱摘要投資金額備注1一、土地費用 2502征地費用征25畝 250 10萬元/畝3二、房屋14514土建及裝修建8700平方米 1451 1668元/平方米5三、設(shè)備及設(shè)施9006水、電、氣、空調(diào)、通訊　150 　7室內(nèi)設(shè)施及床上用品、醫(yī)療、健身、休閑設(shè)施5008綠化建設(shè)1509休閑廣場及室外健身場所建設(shè)10010四、其他費用6911工程前期費用6912合 計2670項目收入、成本估算表項 目 收 入序號收入項目 摘要收入金額（萬元）備注一、公寓收入　　1常住人收入480人30元365天入住80%2外來游客入住收入120人60元250天入住20%　　　　二、餐飲收入　　1常住人收入480人25元365天　2外來游客入住收入120人30元250天　　　　　三、其他收入　　　　　　　合 計　　 項 目 營 業(yè) 成 本序號支出項目 摘要成本金額（萬元）備注一、餐飲成本528萬元50%計 　二、營業(yè)費用　　1工資120人800元/月12月 　2福利費30% 　3日常維修費2% 　4能源費4% 　5營業(yè)部門費用4% 　6一般管理費用6%　7公寓管理費2% 　8固定資產(chǎn)折舊費按50年折完 　三、稅金及附加% 　　合 計　 　項目利潤== 項目財務(wù)主要指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱摘 要計算結(jié)果1利潤率247。%2投資回收期+（3000247。）3凈現(xiàn)值(+100)（+++++++++）3000=＞04投資收益率247。3000%5盈虧平行點247。（%）第二章 納雍縣經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟社會現(xiàn)狀 “十一五”期間，在中共納雍縣委的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，我們緊緊依靠全縣各族人民，認真履行政府職責(zé)，緊扣畢節(jié)試驗區(qū)“三大主題”，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解放思想，搶抓機遇，團結(jié)拼搏，知難而進，戰(zhàn)勝了百年不遇的雪凝、干旱等自然災(zāi)害，經(jīng)濟社會保持又好又快發(fā)展。（1） 國民經(jīng)濟運行平穩(wěn)，經(jīng)濟總量持續(xù)增長。2011年，較去年增長17%，%；，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15801元，%，%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實現(xiàn)從“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變，綜合經(jīng)濟實力穩(wěn)步提升，主要經(jīng)濟指標(biāo)翻了一番以上。 （二）發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟，農(nóng)民生活水平明顯提高。高度重視糧食安全，大力推廣良種良法，雜交玉米良種推廣從7萬畝增加到30萬畝，糧食產(chǎn)量連續(xù)四年保持增長，2007年、2009年被表彰為“全國糧食生產(chǎn)先進縣”；今年，由于受特大干旱災(zāi)害影響，糧食產(chǎn)量下滑，但通過補種、改種，及時彌補災(zāi)害損失，基本實現(xiàn)了農(nóng)民減產(chǎn)不減收。畜牧業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，組織化程度不斷提高，“4個30萬畝”生態(tài)農(nóng)業(yè)工程順利實施。，、經(jīng)果林 、牧草12萬畝、蔬菜13萬畝，先后被列為全省、全國重點產(chǎn)茶縣，被授予“中國高山生態(tài)有機茶之鄉(xiāng)”稱號?？緹熒a(chǎn)穩(wěn)步推進，實現(xiàn)產(chǎn)值 。集體林權(quán)制度主體改革圓滿完成，退耕還林、石漠化治理、天然林保護、三江源項目等重大生態(tài)工程順利實施，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，，%%。認