【正文】 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：某縣老年公寓工程建設(shè)投資項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地址：某縣雍熙鎮(zhèn)老場(chǎng)三中路傍 項(xiàng)目業(yè)主：某縣民政局 法定代表人： ：某縣雍熙鎮(zhèn)縣人民醫(yī)院路口 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 擬建項(xiàng)目計(jì)劃占地面積25畝，建筑面積13333平方米，設(shè)床位300張，并完善餐飲、醫(yī)療、鍵身、休閑等附屬設(shè)施，%，%。 項(xiàng)目總投資及資金來源：項(xiàng)目總投資計(jì)人民幣2670萬元(含設(shè)備設(shè)施費(fèi)600萬元)。其資金來源申請(qǐng)上級(jí)投資1870萬元，地方政府配套237萬元，其他配套563萬元。 項(xiàng)目建設(shè)期：2年。：積極尋求合作和融資渠道，提升項(xiàng)目的科技含量，以達(dá)到設(shè)施先進(jìn)、裝備齊全、設(shè)計(jì)合理。同時(shí)在軟件方面要在全國相關(guān)系統(tǒng)中通過公開選拔、競(jìng)爭(zhēng)上崗的方式選配懂經(jīng)營、有責(zé)任心的管理人員，通過建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊(duì)伍、提供一流的服務(wù)，打造全國“社會(huì)福利事業(yè)社會(huì)辦”的第一品牌。：本項(xiàng)目的投資系社會(huì)福利性公益事業(yè)投資，對(duì)社會(huì)、對(duì)政府暫不談其經(jīng)濟(jì)效益。：以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國際老年公寓接軌的品牌；以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以安助全世界符合條件的老年人和接待來自世界及全國各地的老年團(tuán)體。 ： ⑴替天下兒女盡孝心，為社會(huì)家庭解憂愁； ⑵老人至上、服務(wù)至上、誠信至上； ⑶讓入住老人滿意、讓家屬子女放心； ⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 為滿足我縣老齡化發(fā)展趨勢(shì)的需要，某縣民政局于2011年12月，根據(jù)《畢節(jié)地區(qū)民政局關(guān)于報(bào)送2012年擬投資建設(shè)項(xiàng)目的通知》的要求。擬申報(bào)新建某縣老年公寓工程建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積為13350平方米，設(shè)床位300張，室外活動(dòng)場(chǎng)所及綠化面積2000平方米，總投資2670萬元。其資金來源：申請(qǐng)上級(jí)項(xiàng)目資金1870萬元，地方政府配套資金237萬元，其他配套資金563萬元。 編制依據(jù)和可行性研究概況 編制依據(jù) 某縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃； 某縣老年公寓設(shè)計(jì)方案； 《某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19 號(hào)）； 《西部地區(qū)“十一五”養(yǎng)老福利服務(wù)設(shè)施建設(shè)研究》（民政部政策研究中心―張仲兵－）； 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》； 項(xiàng)目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料； 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料。 可行性研究概況 項(xiàng)目承接后，某縣富源中小企業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司編制人員，根據(jù)項(xiàng)目承辦單位提供的情況，并匯同相關(guān)責(zé)任人員經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地多次實(shí)地踏勘調(diào)研，收集了大量的真實(shí)性基礎(chǔ)資料，了解和掌握了項(xiàng)目建設(shè)背景及理由，同時(shí)還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見，認(rèn)真聽取項(xiàng)目單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報(bào)告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方方面面的問題進(jìn)行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計(jì)算、對(duì)比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項(xiàng)目的研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)背景； 項(xiàng)目建設(shè)地址的自然條件介紹； 項(xiàng)目建設(shè)條件分析； 項(xiàng)目建設(shè)必要性； 項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能定位； 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容； 項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目投資估算及資金籌措； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 10 、項(xiàng)目的結(jié)論與建議。 主要研究結(jié)論 該項(xiàng)目是某縣重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是解決民生問題的具體體現(xiàn)。項(xiàng)目建成后，不僅能促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護(hù)理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建設(shè)和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)公平正義，真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂；為社會(huì)減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。 該項(xiàng)目建成后，有明顯的經(jīng)濟(jì)效益。而且在稅收上可以享受國家的稅收減免政策。建成營運(yùn)后，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。 該項(xiàng)目效益可觀，7年左右時(shí)間即可收回全部成本，如考慮到稅額的優(yōu)惠政策， 5年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部門的扶持，風(fēng)險(xiǎn)很低。同時(shí)項(xiàng)目建成后可帶來很大的社會(huì)效益和生態(tài)效益。目前，我縣修建老年公寓的時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)成熟。因此，本項(xiàng)目無論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)環(huán)境等宏觀方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微觀方面都是可行的。 項(xiàng)目投資總概算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目名稱摘要投資金額備注1一、土地費(fèi)用 2502征地費(fèi)用征25畝 250 10萬元/畝3二、房屋14514土建及裝修建8700平方米 1451 1668元/平方米5三、設(shè)備及設(shè)施9006水、電、氣、空調(diào)、通訊　150 　7室內(nèi)設(shè)施及床上用品、醫(yī)療、健身、休閑設(shè)施5008綠化建設(shè)1509休閑廣場(chǎng)及室外健身場(chǎng)所建設(shè)10010四、其他費(fèi)用6911工程前期費(fèi)用6912合 計(jì)2670項(xiàng)目收入、成本估算表項(xiàng) 目 收 入序號(hào)收入項(xiàng)目 摘要收入金額（萬元）備注一、公寓收入　　1常住人收入480人30元365天入住80%2外來游客入住收入120人60元250天入住20%　　　　二、餐飲收入　　1常住人收入480人25元365天　2外來游客入住收入120人30元250天　　　　　三、其他收入　　　　　　　合 計(jì)　　 項(xiàng) 目 營 業(yè) 成 本序號(hào)支出項(xiàng)目 摘要成本金額（萬元）備注一、餐飲成本528萬元50%計(jì) 　二、營業(yè)費(fèi)用　　1工資120人800元/月12月 　2福利費(fèi)30% 　3日常維修費(fèi)2% 　4能源費(fèi)4% 　5營業(yè)部門費(fèi)用4% 　6一般管理費(fèi)用6%　7公寓管理費(fèi)2% 　8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按50年折完 　三、稅金及附加% 　　合 計(jì)　 　項(xiàng)目利潤== 項(xiàng)目財(cái)務(wù)主要指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱摘 要計(jì)算結(jié)果1利潤率247。%2投資回收期+（3000247。）3凈現(xiàn)值(+100)（+++++++++）3000=＞04投資收益率247。3000%5盈虧平行點(diǎn)247。（%）第二章 某縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀 “十一五”期間，在中共某縣委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我們緊緊依靠全縣各族人民，認(rèn)真履行政府職責(zé)，緊扣畢節(jié)試驗(yàn)區(qū)“三大主題”，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解放思想，搶抓機(jī)遇，團(tuán)結(jié)拼搏，知難而進(jìn)，戰(zhàn)勝了百年不遇的雪凝、干旱等自然災(zāi)害，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持又好又快發(fā)展。（1） 國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長。2011年，較去年增長17%，%；，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15801元，%，%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)翻了一番以上。 （二）發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，農(nóng)民生活水平明顯提高。高度重視糧食安全，大力推廣良種良法，雜交玉米良種推廣從7萬畝增加到30萬畝，糧食產(chǎn)量連續(xù)四年保持增長，2007年、2009年被表彰為“全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”；今年，由于受特大干旱災(zāi)害影響，糧食產(chǎn)量下滑，但通過補(bǔ)種、改種，及時(shí)彌補(bǔ)災(zāi)害損失，基本實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民減產(chǎn)不減收。畜牧業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，組織化程度不斷提高，“4個(gè)30萬畝”生態(tài)農(nóng)業(yè)工程順利實(shí)施。，、經(jīng)果林 、牧草12萬畝、蔬菜13萬畝，先后被列為全省、全國重點(diǎn)產(chǎn)茶縣，被授予“中國高山生態(tài)有機(jī)茶之鄉(xiāng)”稱號(hào)?？緹熒a(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 。集體林權(quán)制度主體改革圓滿完成，退耕還林、石漠化治理、天然林保護(hù)、三江源項(xiàng)目等重大生態(tài)工程順利實(shí)施，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，，%%。認(rèn)真開展一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)試點(diǎn)工作，積極推進(jìn)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)，2011年共投入資金8150萬元，實(shí)施項(xiàng)目621個(gè)，覆蓋25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶貧開發(fā)成效顯著，，農(nóng)民人均純收入3570元，%，%。 （三）實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。牢固樹立工業(yè)強(qiáng)縣的理念，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。2011年，全縣共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)39個(gè)，%，%，%。煤電產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。五年來共建成煤礦34個(gè)，新增產(chǎn)能465萬噸；2011年，預(yù)計(jì)原煤產(chǎn)量可超過800萬噸，某發(fā)電總廠預(yù)計(jì)發(fā)電116億度。年產(chǎn)150萬噸的新型干法水泥生產(chǎn)線建成投入運(yùn)營，貴州華堃礦業(yè)股份有限公司、四川思味特食品有限公司、江蘇高塑環(huán)保新材料有限公司等一批企業(yè)相繼落戶某，新型建材業(yè)、制造業(yè)、非煤礦產(chǎn)資源開發(fā)邁出了新的步伐。某縣產(chǎn)業(yè)園區(qū)總規(guī)劃面積30平方公里，按“一區(qū)四園”布局，分布于陽長、寨樂、沙包、王家寨四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。一期建設(shè)王家寨同心產(chǎn)業(yè)園和沙包礦產(chǎn)品加工及利用園，二期建設(shè)寨樂物流、建材、藥品加工園。目前已征地3000畝，完成場(chǎng)平1600畝，道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開，；建成投產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，初步形成了以園區(qū)為平臺(tái)，以煤電建設(shè)為支撐的產(chǎn)業(yè)體系。項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)，招商引資取得新的成效。五年來共爭(zhēng)取國債投資項(xiàng)目542個(gè)，；招商引資落地項(xiàng)目76個(gè)，；，%。認(rèn)真開展節(jié)能減排工作，全面完成節(jié)能減排任務(wù)。 （四）推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化。大力實(shí)施“三輪驅(qū)動(dòng)”城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城鄉(xiāng)居住環(huán)境明顯改善，城鎮(zhèn)化率不斷提高。一是科學(xué)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。五年來共投入資金1500萬元編制各類城鄉(xiāng)規(guī)劃320個(gè)，其中：總體規(guī)劃25個(gè)，控制性詳細(xì)規(guī)劃10個(gè)，修建性詳細(xì)規(guī)劃50個(gè)，行政村村莊整治規(guī)劃235個(gè)。二是加大城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資投入。五年來累計(jì)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資35億元，其中：，縣城舊城區(qū)道路改造基本實(shí)現(xiàn)了油化、硬化。新區(qū)首期路網(wǎng)投入使用，發(fā)展大道動(dòng)工建設(shè)，“一橋飛架居仁，兩翼東南擴(kuò)展”的城市空間骨架初步形成。供水、污水處理、垃圾填埋等城市配套設(shè)施建成投入使用，行政辦公中心、四星級(jí)賓館、教育園區(qū)等公共服務(wù)設(shè)施開工建設(shè)，城市功能日臻完善，城市品位明顯提升。三是居住環(huán)境逐漸改善，居住質(zhì)量明顯提高。大力實(shí)施舊城區(qū)環(huán)境整治，完成城市棚戶區(qū)、城中村改造2536戶，先后引進(jìn)縣內(nèi)外15家房開企業(yè)參與舊城改造和新區(qū)建設(shè)，新建商品住宅約80萬平方米，竣工面積約50萬平方米，一批設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、管理現(xiàn)代、品質(zhì)高檔的住宅小區(qū)建成投入使用，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住質(zhì)量。四是保障性安居工程建設(shè)卓有成效。、公租房，目前已建成廉租住房2560套，基本實(shí)現(xiàn)中低收入家庭、無房對(duì)象應(yīng)保盡保。五是城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化率明顯提升。五年來，縣城建設(shè)按照“北改南拓，東西推進(jìn)”的建設(shè)戰(zhàn)略，不斷提升舊城區(qū)品質(zhì)，擴(kuò)大新城區(qū)規(guī)模。啟動(dòng)龍場(chǎng)、陽長、勺窩、王家寨、維新等11個(gè)特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，建成王家寨彝族特色古鎮(zhèn)、勺窩穿青人民居、樂治臥這古鎮(zhèn)等一批特色鮮明的新型集鎮(zhèn)，城鄉(xiāng)面貌煥然一新，城鎮(zhèn)化率從14%提高到26%。 （五）推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化。大力實(shí)施“三輪驅(qū)動(dòng)”城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城鄉(xiāng)居住環(huán)境明顯改善，城鎮(zhèn)化率不斷提高。一是科學(xué)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。五年來共投入資金1500萬元編制各類城鄉(xiāng)規(guī)劃320個(gè)，其中：總體規(guī)劃25個(gè)，控制性詳細(xì)規(guī)劃10個(gè)，修建性詳細(xì)規(guī)劃50個(gè)，行政村村莊整治規(guī)劃235個(gè)。二是加大城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資投入。五年來累計(jì)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資35億元，其中：，縣城舊城區(qū)道路改造基本實(shí)現(xiàn)了油化、硬化。新區(qū)首期路網(wǎng)投入使用，發(fā)展大道動(dòng)工建設(shè)，“一橋飛架居仁，兩翼東南擴(kuò)展”的城市空間骨架初步形成。供水、污水處理、垃圾填埋等城市配套設(shè)施建成投入使用，行政辦公中心、四星級(jí)賓館、教育園區(qū)等公共服務(wù)設(shè)施開工建設(shè)，城市功能日臻完善，城市品位明顯提升。三是居住環(huán)境逐漸改善，居住質(zhì)量明顯提高。大力實(shí)施舊城區(qū)環(huán)境整治，完成城市棚戶區(qū)、城中村改造2536戶，先后引進(jìn)縣內(nèi)外15家房開企業(yè)參與舊城改造和新區(qū)建設(shè)，新建商品住宅約80萬平方米，竣工面積約50萬平方米，一批設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、管理現(xiàn)代、品質(zhì)高檔的住宅小區(qū)建成投入使用，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住質(zhì)量。四是保障性安居工程建設(shè)卓有成效。、公租房，目前已建成廉租住房2560套，基本實(shí)現(xiàn)中低收入家庭、無房對(duì)象應(yīng)保盡保。五是城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化率明顯提升。五年來，縣城建設(shè)按照“北改南拓，東西推進(jìn)”的建設(shè)戰(zhàn)略，不斷提升舊城區(qū)品質(zhì)，擴(kuò)大新城區(qū)規(guī)模。啟動(dòng)龍場(chǎng)、陽長、勺窩、王家寨、維新等11個(gè)特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，建成王家寨彝族特色古鎮(zhèn)、勺窩穿青人民居、樂治臥這