【正文】 ，棕紅色，大部分已風化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約 左右。 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。 項目地塊內(nèi)部道路面積率為 ％； 道路網(wǎng)密度為 — km/km。而全長 188 公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的 31 106 國道改擴建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏 “ 水鐵公空 ” 立體交通格局將快速形成。 交通狀況 □ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看， 保利圓夢花園 項目位于 武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 內(nèi)，屬于 陽邏經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。圓夢花園 項目 附近有 通往市區(qū)的 2106路公汽，從上車到二七路，僅需 30 分鐘，到達終點站武漢客運港也僅 45 分鐘。 □ 項目及所在區(qū)域交通環(huán)境： 高速公路：武漢外環(huán)路 ，紅線寬度 60 米，綠帶寬度 28 米，向 南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再 作調(diào)整。 地形地貌 及氣候 特征 保利 保利 場地地貌單元相當于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml）， 黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。其強度及變形指標為 fak=280KPa， E0=18Mpa。其強度及變形指標為fak=300KPa， E0=40Mpa。圓夢花園 項目 的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經(jīng)達到三通一平。圓夢花園 項目 已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利 項目占地面積為 ㎡ ，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分 低密度住宅 ，計劃總建筑面積為2200000 ㎡ ，地上建筑面積為 2060000 ㎡ ，地下建筑面積為 140000㎡ ?？春梦錆h，投資武漢已經(jīng)成為 中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識。 B、享受型高檔商品消費增長明顯。 C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。 D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。 E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。 G、住宅均價突破 4000 元 /㎡。 2020 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。 上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的 “ 搶購 ” ，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為 2020 年度銷售旺季中的 “ 流行語 ” 。 D、武漢吸納能力增強，城際置業(yè)逐漸增多。同時這一價格水平僅相當于深圳 2001 年，上海的 2002 年，廣州的 2020 年。 按照規(guī)劃，陽邏 新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬，到 2020年達到城區(qū)用地規(guī)模達 45 平方公里，人口 33 萬，到 2020 年，城區(qū)達 54 平方公里。 陽邏的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表 ： 類別 /年度 2020 2020 2020（ 14） 投放土地（宗） 11 15 8 成交土地（宗） 8 10 5 投放面積（萬㎡） 32 42 25 成交面積（萬㎡） 21 34 19 開發(fā)總量（萬㎡） 42 78 成交價格（萬元 /畝） 2030 4560 5570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析 以項目所在地為中點，整個陽邏經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有： 天琴灣 ， 陽邏城市廣場 項目， 鄂發(fā)花園 ， 水映瀾灣 ， 五環(huán)中央街 ， 潘龍小區(qū) ， 江景花園 等。 目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。 2020 年 12 月， 陽邏長江大橋 即將通車，屆時，青山、陽邏僅一橋之隔，但目前，陽邏的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽邏購置新房。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽 由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點樓盤之一。天河機場航空港，漢口北鐵路編組站，陽邏深水港、陽邏長江大橋以及四通八達的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使陽邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運往全國各地。 2）生態(tài)環(huán)境 好： 項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚 ， 符合武漢人 的居住習(xí)慣 。 5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計劃新增就業(yè)人口 萬 /年已有就業(yè)人口近 7 萬 占地面積 2100畝年銷售收入 120150 億 20202020 亞東水泥 水泥 就業(yè)人口 2000 人 占地 1041 畝、投資 2 億 20202020 北新建材 石膏板 就業(yè)人口 800 人 300 畝、一期投資 億 20202206 西門子 輸電配電 就業(yè)人口 3000 人 占地 120 畝投資 近 億歐元 20202020 陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運中心 港務(wù)物流 已就業(yè)人 口 萬人，計劃就業(yè)人口 2 萬。 19982020 湖北大學(xué)陽邏分區(qū) 教育 在校學(xué)生 5000 人、教職員工 1000 人 700 畝 20202020 愛帝紡織工業(yè)園 紡織 /服裝 已就業(yè)人口 1000 余人 總投資 3億、占地 278 畝 20202020 隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在陽邏新城建成 投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設(shè) ,加速了陽邏新城經(jīng)濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、陽邏區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從 2020年的 13萬人增加到 2020年底的近 28萬人（含流動人口）。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。保利品牌的進入給予他們一次實現(xiàn)自己居住愿景的機會。博高華 預(yù)計未來一年內(nèi)陽邏片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在 12%左右、則項目入市時的銷售均價可設(shè)定為： （ 水映瀾灣 *+五環(huán)中央街 *+鄂發(fā)花園 *+江景花園 *+天琴灣 *+陽邏城市廣場 *） *=2550 元 /㎡（177。圓夢花園 項目 開發(fā)速度，縮短項目開發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時間和財務(wù)費用，本項目計劃 2020 年 中旬 全面開工，計劃 2020 年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為 1 年半。項目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項目預(yù)售款部分。稅后利潤率為111976 萬元、稅后利潤率為 %。 考慮到以上因素、本項目將于 2020 年中旬進入市場、 2020 年完成全部銷售任務(wù) 第八部分：財務(wù)與敏感性分析 財務(wù)分析依據(jù) A、 項目 2020 年開工至 2020 年全部竣工驗收備案。 銷售利潤分析 銷售額 總價 單價 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個， 40％可售 銷售額合計 693370 萬元 營業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤 149301 萬元 稅前成本利潤率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤 111976 萬元 稅后成本利潤率 % 項目銷售凈利率 % 本項目未來實現(xiàn)銷售額為 680050萬元、其中稅前利潤為 149301萬元，稅前利潤率為 %；扣除企業(yè)所得稅 317325 萬元后、稅后利潤為111976 萬元，稅后利潤率為 %。 項目敏感性分析 從表中可以看出，當售價下降 10%時，項目凈利潤下降 62276 萬元，而當成本上升 10%時，項目凈利潤下降了 42346 萬元；同樣的，當售價上升 10%時，項目凈利潤增加了 62276 萬元，而當成本下降 10%時，項目凈利潤增加了 42346 萬元。在土地費用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時，要控制好建設(shè)工程費用，以保證項目 開發(fā)成功，保持項目良好的盈利性。極 有可能會影響本項目的消化速度。 B、價格風險的對策 首先，公司在房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。 第三，本項目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風險。圓夢花園 項目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。日 學(xué)校 人 2000 □ 排水工程規(guī)劃 A、規(guī)劃原則 項目內(nèi)采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。廢水 預(yù)處理 達到《污水綜合排放標準》（ GB89781996）表 4 三級排放標準，經(jīng)小區(qū)排污總出口，進入市政排污管網(wǎng)，再排 入陽邏污水處 理廠，達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》（ GB189182002）一級 B 類標準后，最后匯入倒水河。開閉所進線電纜溝按規(guī)劃計入道路配套建設(shè)。 C、 110KV 變電站設(shè)置 規(guī)劃變電站采用 110/10KV 電壓等級，主變?nèi)萘堪?3 臺 5 萬千伏安考慮，用地按 300 ㎡控制。住宅各門棟利用門禁建立公共 消防報警及收費系統(tǒng)。 本項目具備一定的抗風險能力。圓夢花園 項目將是一個充滿美好前景的開發(fā)項 目。因此，本項目可行。根據(jù)該項目區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃，該項目區(qū)內(nèi)雨水收集系統(tǒng)由雨水明溝、雨水管組成，室外雨污分流，室內(nèi)污水合流，設(shè)專用污水管?？赡艿挠绊懯俏鬯芫W(wǎng)的跑、冒、滴、漏等從而使污水經(jīng)過土壤進入淺水層造成對局部地下水的污染。 表 11 車輛尾氣主要污染物預(yù)測 情況一覽表 污染物名稱 穩(wěn)定度 距離（ m） CO 0 50 100 200 300 400 500 600 A BC D E F NOX A BC D E F 由表 11 可以看出，在最不利擴散的狀況下 (即 F 類穩(wěn)定度 )， CO 和 NOX的在 50米距離處地面軸線濃度分別為 ，均低于 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》及其修改單 “二級標準 ”規(guī)定的日平均濃度限值 (， mg/m3)，能 達標排放。 （ 3）學(xué)校食堂油煙廢氣： 食堂設(shè)有爐頭 2 個，每個爐頭產(chǎn)生的油煙量為 3000 Nm3/h， 廚房油煙擬經(jīng)運水煙罩＋靜電處理裝置＋活性炭吸附三級處理后，由排煙管引至樓頂朝向西面排放，避開了居住樓和敏感點，由于食堂廚房油煙排放量小，運營時間短且不連續(xù)，經(jīng)處理后，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。 營業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)。 （ 3）風機噪聲治理措施：選擇低噪聲風機，盡量將風機安裝在室內(nèi)，室外機加裝消聲彎頭。因此上述高噪聲設(shè)備的運行對項目內(nèi)住戶及外環(huán)境的影響均較小。因此在合理布局、采取相應(yīng)隔聲降噪措施、嚴格管理的情況下，商場、農(nóng)貿(mào)市場等營業(yè)噪聲將得到有效控制，對住戶影響不 大。 固體 廢物影響評價 本項目產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾及隔油隔渣產(chǎn)生的廢油脂。 (3) 在小區(qū)內(nèi)對生活垃圾應(yīng)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，分