【正文】 2 年，廣州的 2020 年。與這些城市相比， 武漢房地產(chǎn)市場運行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資 回報更為安全可靠。 第三部分： 陽邏 區(qū)域 房地產(chǎn) 前景分析 項目區(qū)域市場概況 陽邏新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。 大企業(yè)遷入陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將會帶來巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當?shù)馁彿啃枨蟆? 按照規(guī)劃，陽邏 新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬，到 2020年達到城區(qū)用地規(guī)模達 45 平方公里，人口 33 萬，到 2020 年，城區(qū)達 54 平方公里。 本地塊 作為陽邏經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價被逐步拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨特優(yōu)勢也為后續(xù)價格的上升提供了良好的空間。 陽邏的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表 ： 類別 /年度 2020 2020 2020（ 14） 投放土地（宗） 11 15 8 成交土地（宗） 8 10 5 投放面積（萬㎡） 32 42 25 成交面積（萬㎡） 21 34 19 開發(fā)總量（萬㎡） 42 78 成交價格（萬元 /畝） 2030 4560 5570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析 以項目所在地為中點，整個陽邏經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有： 天琴灣 ， 陽邏城市廣場 項目， 鄂發(fā)花園 ， 水映瀾灣 ， 五環(huán)中央街 ， 潘龍小區(qū) ， 江景花園 等。成熟小區(qū)有： 佳陽 湖濱花園 、佳陽 國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸 等。 目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數(shù)為多層。從用 途來看，新樓盤中除 陽邏城市廣場 項目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價格按樓層、朝向差異不等，在 16002500 元 /平米范圍浮動。 2020 年 12 月， 陽邏長江大橋 即將通車，屆時，青山、陽邏僅一橋之隔，但目前，陽邏的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽邏購置新房。目前陽邏有多個樓盤正在開發(fā)，其房價也從 2020 年的均價 600 元 /平米，漲到目前的均價 1600 元 /平米。不過，這個價格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多 —— 目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了 4000 元。 從 2020 年起，開發(fā)區(qū)先期拿出 5000 畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預打造一個生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽 湖濱花園 、佳陽 國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質(zhì)項目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的 “ 升溫 ” ，陽邏還吸引了地產(chǎn)集團、武漢城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個市內(nèi)大型 房企也投身于此。 由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點樓盤之一。 由此可見， 陽邏未來一年上市 新盤在目前的市場價格下，將會全面突破 2500 元 /平米的價格線，未來半年整體價格會趨向2800 元 /平米的高低平均值。 但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、陽邏將成為武漢新一輪購房潮的 焦點地段 。 第四部分：項目市場定位及價格定位 項目優(yōu)勢分析 陽邏將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機場航空港，漢口北鐵路編組站，陽邏深水港、陽邏長江大橋以及四通八達的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使陽邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運往全國各地。 陽邏新城城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬，規(guī)劃到 2020年，城區(qū)用地規(guī)模達 45 平方公里，人口 33 萬；到 2020 年，城區(qū)達 54 平方公里，人口 45 萬，遠景為 106 平方公里， 60 萬人。 1） 地理位置 好 ： 項目所在地 位 于 陽邏新城 的中心位置 。屬于丘陵地勢、緊靠天然湖泊、并與 城市 環(huán)線為鄰 ，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力 。 2）生態(tài)環(huán)境 好： 項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚 ， 符合武漢人 的居住習慣 。 3）地塊形狀規(guī)則 項目 地塊 形狀 比較規(guī)則，容易規(guī)劃 ，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。 4） 未來人口遷入帶來利潤 陽邏未來遷移而入的近 50 萬人口相當于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場價格，未來 25 年時間內(nèi)、陽邏將面臨 一次居住需求極度旺盛的契機。 5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計劃新增就業(yè)人口 萬 /年已有就業(yè)人口近 7 萬 占地面積 2100畝年銷售收入 120150 億 20202020 亞東水泥 水泥 就業(yè)人口 2000 人 占地 1041 畝、投資 2 億 20202020 北新建材 石膏板 就業(yè)人口 800 人 300 畝、一期投資 億 20202206 西門子 輸電配電 就業(yè)人口 3000 人 占地 120 畝投資 近 億歐元 20202020 陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運中心 港務(wù)物流 已就業(yè)人 口 萬人，計劃就業(yè)人口 2 萬。年新增就業(yè) 人口 1000 人 年吞吐 15萬標箱 2020 年增加至 200 萬標箱。內(nèi)河航運第一大港 。 20022020 陽邏電廠 發(fā)電 已就業(yè)人口 5000 人 華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機容量 440 萬千瓦 。 19982020 湖北大學陽邏分區(qū) 教育 在校學生 5000 人、教職員工 1000 人 700 畝 20202020 愛帝紡織工業(yè)園 紡織 /服裝 已就業(yè)人口 1000 余人 總投資 3億、占地 278 畝 20202020 隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在陽邏新城建成 投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設(shè) ,加速了陽邏新城經(jīng)濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、陽邏區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從 2020年的 13萬人增加到 2020年底的近 28萬人（含流動人口）。 項目市場定位 根據(jù)未來市場需求、參考未來十年內(nèi)陽邏新城整體規(guī)劃及政策布局、 保利博高華 認為本項目的市場定位應(yīng)為： 規(guī)劃布局合理，社會服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當投資潛力的居住新城。 根據(jù)以上定位、并參考項目體 量及輻射能力、 柴泊湖項目所針對的客戶群體 應(yīng) 包括： 客戶屬性 特性 陽邏新城遷移入企業(yè)職工 為解決上班路程過遠的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購買以及團購的可能性較大。 來自青山區(qū)域的購買者 相對于青山主城區(qū)目前 4200 元 /㎡左右的價格。距離青山 較近 的陽邏價格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。 來自漢口區(qū)域的購買者 相對于漢口主城區(qū)目前 5100 元 /㎡左右的價格。陽邏目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群 關(guān)注及消費。 來自陽邏本地的購買者 屬于本地高收入者、有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)。保利品牌的進入給予他們一次實現(xiàn)自己居住愿景的機會?？剐栽谟趦r格。 其他 包括看好陽邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。 項目價格定位 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 銷售率 06 年銷售價格 07 年銷售價格 增長幅度 鄂發(fā)花園 多層 40% 1600 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 14% 水映瀾灣 多層小高層 30% 2200 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 11% 五環(huán)中央街 高 層 50% 1800 元 /㎡ 2200 元 /㎡ 20% 天琴灣 多層、小高層 70% 1200 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 12% 陽邏城市廣場 高層 60% 1900 元 /㎡ 2400% % 江景花園 高層 100% 1200 元 /㎡ 1600 元 /㎡ 10% 根據(jù)以上的市場反映、保利博高華 預計未來一年內(nèi)陽邏片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在 12%左右、則項目入市時的銷售均價可設(shè)定為： （ 水映瀾灣 *+五環(huán)中央街 *+鄂發(fā)花園 *+江景花園 *+天琴灣 *+陽邏城市廣場 *） *=2550 元 /㎡（177。 內(nèi)為正常值） 武漢 保利?博高華 選擇 0406 年陽邏片區(qū) 4 月份和年度銷售均價作為漲幅預估依據(jù)： 年度 銷售均價（元 /㎡） 漲幅 600 900 25% 1200 23% 1600 16% 如按照 保利圓夢花園 項目 目前的價格增長系數(shù)及價格作為本項目 08 年底入市價格進行推算、則按照項目開發(fā) 期間總推量及總回收均價推算如下： 開發(fā)階段 時間（年） 開發(fā)體量 銷售均價（元 /㎡） 回收總額（億元） 第一期 20202020 約 70 萬㎡ 31003300 第二期 20202020 約 70 萬㎡ 38004000 第三期 20202020 約 30 萬㎡ 42004500 總計 180 萬㎡ 37003900 5458 按照以上推算、 保利圓夢花園 項目 在 5 年開發(fā)期內(nèi)的總回收均價為 37003900 元 /㎡總回款金額 最高可達到 58 億元 第五部分：項目開發(fā)建設(shè)進度計劃 為了加快 保利圓夢花園 項目 開發(fā)速度，縮短項目開發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時間和財務(wù)費用，本項目計劃 2020 年 中旬 全面開工，計劃 2020 年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為 1 年半。項目 2020 年年底開始銷售。 第六部分：投資估算與資金籌措 項目總投資估算 單價＝總價 /可售面積 總價 單價 備注 一、土地成本 取得價格 32900 160 契稅 1316 6 按 4％計算 小計 34216 167 二、前期費用 勘探設(shè)計 11000 50 按建筑面積 50 元 /平方米計算 臨水臨電 500 2 按 500 萬元估算 小計 11500 56 三、建安工程 土建安裝 339800 1658 其中：住宅 306000 1500 含公共裝修，按 1500 元 /平方米 商業(yè) 1800 1800 按單價 1800 元 /平方米計算 教育及配套 1200 1200 按單價 1200 元 /平方米計算 地下室 30800 2200 按單價 2200 元 /平方米計 工程監(jiān)理費 1980 9 按總建筑面積 9元 /平方米 質(zhì)檢監(jiān)測費 1699 8 按土建費用的 %計算 智能化及煤氣 7644 5150 按每戶 5150 元計算 小計 343479 1676 四、紅線內(nèi)配套費