【正文】 　 　 公建配套費 　 　 　 　 不可預(yù)見費 管理費 銷售費用 　 　 利息費用 　 　 　 　 　 　 　 　 流動資金 2 資金籌措 　 　 　 　 　 　 　 　 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 　 　 　 　 說明：因利息費用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。 宗地地價測算 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情。具體測算詳見附表1。 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 。具體測算詳見附表1。 地價成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報價范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表5－4所示。 表5－1 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）　 　 建設(shè)經(jīng)營期 合計 序號 項目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 銷售收入 　 　 　 2 銷售稅金及附加 　 　 　 營業(yè)稅 　 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 　 教育費附加 　 　 　 防洪工程維護(hù)費 　 　 　 交易管理費 　 　 　 印花稅 　 　 　 3 土地增值稅 　 　 　 表5－2 損益表 （單位：萬元） 序號 項目 合計 1～12 13～24 25～36 36～42 1 銷售收入 2 總成本費用 3 利潤總額 4 所得稅 5 稅后利潤 6 盈余公積金 7 可分配利潤 表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1～12 13～24 25～36 37～42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流