房地產(chǎn)營銷策劃部署(已修改)
2025-02-27 13:31 本頁面
【正文】 金地 .格林小城營 銷 策 劃 報 告合富輝煌房地產(chǎn) (東莞 )本方案旨在實現(xiàn)三個目標(biāo) ——實現(xiàn)金地在東莞的品牌戰(zhàn)略第一個目標(biāo)準確地說，是建立金地品牌與東莞市場的聯(lián)系金地品牌與消費者的聯(lián)系：認知 —— 信賴 —— 追捧金地品牌與東莞發(fā)展商的聯(lián)系：認知 —— 信賴 —— 合作第二個目標(biāo)實現(xiàn)金地 .格林小城高速銷售一期貨量 797套表現(xiàn)為進入東莞個盤銷售第一名，至 04年底，實現(xiàn)銷售 535套，月均 145套，銷售率 67%實現(xiàn)金地 .格林小城較高的價格第三個目標(biāo)實現(xiàn)東莞中檔樓盤的最高價位，預(yù)期均價 3500元以上。在項目片區(qū)樓盤中，近 3年中檔盤的價格不超過 3400元 /m2，高檔樓盤價位一般不低于 3600 元 /m2。本項目預(yù)期價位處在兩者之間的敏感位置，實質(zhì)上是要建立新的市場參照價格。本案策略將從四個方面展開——一、最新競爭環(huán)境分析—— 競爭態(tài)勢及優(yōu)劣勢比較四、價格體系建議二、占位與突破口三、營銷部署 —— 品牌力、產(chǎn)品力與形象力研究—— 節(jié)點把握與重點把控—— 定價原則與推貨走勢打開地圖，硝煙立時彌漫在紙上。5分鐘車程半徑內(nèi)，有近 20個在售樓盤！５ min3min3min5min５ min2min但真正的威脅來自四個樓盤，它們才是未來競爭的主要對手。 戰(zhàn)勝他們，就贏得東莞市場！他們的主力戶型2房 7284㎡ 20% 367套小 3房 93109㎡ % 819套大 3房 120132㎡ 17% 326套4房 132151㎡ 15% 272套復(fù) 式 185236㎡ % 6套聯(lián)排別墅 220224㎡ 4% 71套獨立別墅 396439㎡ % 11套匯總 100% 1872套2房 70㎡ ８ % 124套3房 ９ 01３０㎡ ８ 0% 1240套4房 1301６ 0㎡ １ 2% 186套匯總100% 1550套2房 58100㎡ 3% 62套中 3房 107128 ㎡ 59% 1234套大 3房 135165 ㎡ 30% 620套復(fù)式 183267 ㎡ 8% 162套匯總 100% 2078套3房 110139㎡ 64% 560套4房 143159㎡ 27% 234套5房 210㎡ 3% 30套復(fù)式 293—468 ㎡ 6% 54套匯總 100% 878套競爭對手存貨量分析 數(shù)據(jù)截至 4月 18日216?！?對手余貨共 4822 套將在下半年陸續(xù)推出，項目開盤時市場壓力比以往大216?！≈苯痈偁帉κ株柟獍膱@， .63%33%67%０２年至今項目所在片區(qū)主要樓盤月均總銷量增量分析02年片區(qū)主要樓盤月均總銷量： 306 套市場份額比例03年片區(qū)主要樓盤月均總銷量： 408 套市場份額比例注 :江南世家 11月開盤 ,為使全年數(shù)值 客觀 ,取 04年平均銷量分析 .04年至今片區(qū)主要樓盤月均總銷量： 461 套市場份額比例片區(qū)代表性樓盤月均總銷量增量分析：0203年銷量增長率： 33%0304年若按同比增長預(yù)測 :33%則未來增量空間為 81套 (542461)宏遠 .江南世家檔案建筑面積： 27萬 容積率：１ .7 總貨量： 1872套最大的競爭對手。 理由：目前東莞個盤銷售最快的樓盤 入市時間： 03年 11月 16日，迄今整 5個月已銷售：洋房 621套，別墅 53套，月均 135套屬性定位：江南風(fēng)情園林，中國養(yǎng)生住宅推廣語：04年，住到江南去產(chǎn)品核心賣點：革命性戶型設(shè)計 /江南風(fēng)韻園林售價： 3180元 /m2入市，現(xiàn)已升至 3270元 /m2競爭對手分解 1中信 .陽光澳園檔案最直接的競爭對手。 理由：項目距離最近，目標(biāo)群相近競爭對手分解 2建筑面積： 22萬 容積率： 總貨量： 1550套 預(yù)計入市時間：2023年５月預(yù)計均價：３３００元 /m2屬性定位：出自中信 源于澳洲推廣語：讓家成為港灣產(chǎn)品核心賣點：澳洲原味生活光大 .景湖春天檔案干擾型對手。 理由： 03年莞城個盤銷售額最高，余勢仍在競爭對手分解 3 建筑面積： 40萬 容積率： 總貨量： 2078套 入市時間： 02年 5月 1日，新形象入市： 03年 3月 19日 已銷售：洋房 1396套，月均 96套 售價： 2850元 /m2入市，現(xiàn)已升至 3050元 /m2屬性定位：白領(lǐng)精英時尚特區(qū)推廣語：我和春天有個約會產(chǎn)品核心賣點：清新的園林 /時尚的生活競爭環(huán)境小結(jié)252。 莞城近 3年來，代表性樓盤都是集中在項目所 在的區(qū)域，每年最熱銷樓盤的平均月銷售在 90120套之間。252。 03年，景湖春天在東城熱銷，強勢競爭樓盤沒 有，江南世家直到 11月中在南城推出。相較之 下，本項目推出時，將面臨遠近更多的
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