【正文】 關(guān)于新城的時(shí)代理想—— 天一 .中北鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣溝通 ——前期回顧具有領(lǐng)導(dǎo)型大盤(pán)的條件可自成體系，但外圍環(huán)境及氛圍需逐步完善項(xiàng)目本體 物業(yè)發(fā)展方向及定位建議跳出區(qū)域、俯瞰城市、以構(gòu)建城市理想生活為目標(biāo)在產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面全方位營(yíng)造高尚品質(zhì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目由低密度產(chǎn)品與高層產(chǎn)品相結(jié)合組成，配套商業(yè)設(shè)置于紫陽(yáng)道兩側(cè)，南北兩區(qū)需分別設(shè)置會(huì)所，各類產(chǎn)品相互融合，確保均好性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體形象和利益的高度統(tǒng)一。營(yíng)銷思路第一章：大時(shí)代機(jī)遇 —— 站在巨人的肩膀上，迎合社會(huì)趨勢(shì)第二章：定位 —— 在最好的時(shí)代找好位置第三章：首戰(zhàn)啟動(dòng) —— 目標(biāo)必勝，解決難題，打造營(yíng)銷攻勢(shì)COMPANYCITYThe following takes place in TIANJIN…城市正在擴(kuò)張 財(cái)富迅速累積欲望 ZHENG在膨脹企業(yè)亟需升級(jí)EXPANTIONPEOPLEFORTUNE 城市群落 日漸清晰第一章 大時(shí)代機(jī)遇更 快2023年 GDP增長(zhǎng) %，位居全國(guó)第二 高速鐵路 400km/h 28分連接京津 空客 A320 870km/h 分鐘連通世界 更 新道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí) 濱海新區(qū)實(shí)體化催生地產(chǎn)新契機(jī)更 高300m嘉里中心環(huán)球金融中心340m中糧大廈350m濱海 MSD600m海泰 117大廈城市高度見(jiàn)證發(fā)展速度天津，正以前所未有的速度完成她 城市化 的蝶變?cè)谶@里， 智 富 正在匯集全球最宜居城市內(nèi)地 城市競(jìng)爭(zhēng)力直追 中國(guó)第三城地名 排名 千萬(wàn)富豪（人） 排名 億萬(wàn)富豪北京 1 151,000 1 9,400廣東 2 145,000 2 8,200上海 3 122,000 3 7,300…… 4 116,500 4 6,760天津 11 14,500 13 1,030山西 12 13,300 10 1,110富裕人士分布表：福布斯最新統(tǒng)計(jì)（信息來(lái)源：每日新報(bào)）：216。天津市總?cè)丝冢杭s 1176萬(wàn)人216。天津千萬(wàn)富豪總數(shù)：約 14,500人216。天津億萬(wàn)富豪總數(shù)：約 1,030人216。天津人口資產(chǎn)總額約為： 14940億元216。年收入總額 150300萬(wàn)人口：約 2030萬(wàn)人中 產(chǎn) 爆發(fā)在這里，欲望正在 多元PRICE 豪宅產(chǎn)品：資本屬性日漸鮮明普通住宅：價(jià)格增值空間日漸飽和6070核心人群天津改善需求已到了從普宅時(shí)代到城市豪宅時(shí)代爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)財(cái)富需求正在呈現(xiàn)多元化華苑 7公里19962023城市中心在中環(huán)線以內(nèi)華苑 張家窩梅江20232023城市中心外擴(kuò)至中環(huán)線周邊20232023城市中心外擴(kuò)至中環(huán)線周邊10公里大寺雙港軍糧城華明鎮(zhèn)大畢莊小淀雙街雙口中北12公里天津的城市版圖不斷擴(kuò)張 /半徑已達(dá) 12公里 —— 中北鎮(zhèn)將承擔(dān)城市西部擴(kuò)張的重任l天津市城市規(guī)劃建設(shè) 10個(gè)外環(huán)新家園 組團(tuán)之一的中北鎮(zhèn)為于 2023年啟動(dòng)，總投資超過(guò) 100億元，建成后預(yù)計(jì)居住人口增加到 20萬(wàn)人l中北鎮(zhèn)占地 400萬(wàn)平方公里，建筑面積 400萬(wàn) m178。，定位為適合于中低端居民的保障性用房居住板塊 。早期對(duì)中北鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃p中北鎮(zhèn)已完成 200萬(wàn)平米 的開(kāi)發(fā)；p地鐵 2號(hào)線 預(yù)計(jì)今年底通車，中北大道已成為中北鎮(zhèn)主要交通干道；p公交、步行、干道，全方位交通升級(jí)；p區(qū)域配套、市政全面升級(jí)，肯德基進(jìn)駐中北鎮(zhèn)p排污河、綠化帶、夜景燈，景觀綠化開(kāi)始建設(shè)現(xiàn)狀 —— 開(kāi)發(fā)進(jìn)程過(guò)半，成為城市外擴(kuò)的重要承接板塊，板塊實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展p南運(yùn)河沿線 RBD的打造；p中北鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將有 400萬(wàn)平米增值至600萬(wàn)平米p未來(lái)大規(guī)模土地政府定位為低密度居住區(qū)未來(lái) —— 開(kāi)發(fā)規(guī)模加大、向高端住宅發(fā)展，功能趨于多元化中北鎮(zhèn)區(qū)域定位進(jìn)化中北鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 —— 歷經(jīng) 6年，三個(gè)階段，區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)半，區(qū)域日益成熟 /未來(lái)區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入再升級(jí)階段發(fā)展階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 代表項(xiàng)目起步期 0506年 假日風(fēng)景、大地 12城、水語(yǔ)花城成長(zhǎng)期 0708年 華亭國(guó)際、假日潤(rùn) 園、富力灣成熟期 09年 朗潤(rùn)園再升級(jí)期 10年以后 盈潤(rùn)園、霞飛路 63里弄、天一化工廠化工廠液化天然氣廠液化天然氣廠水語(yǔ)花城水語(yǔ)花城東興里東興里 溪青苑溪青苑溪秀苑溪秀苑華亭國(guó)際華亭國(guó)際大地大地 12城城假日風(fēng)景假日風(fēng)景富力灣富力灣八棟世八棟世家家燕居燕居花庭花庭芒果芒果郡郡霞飛路霞飛路63里弄里弄天一地塊天一地塊假假日日潤(rùn)潤(rùn)園園朗朗潤(rùn)潤(rùn)園園盈盈潤(rùn)潤(rùn)園園2023年，萬(wàn)科假日風(fēng)景進(jìn)駐西青，隨后，水語(yǔ)花城、大地 12城等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐區(qū)域起步階段：認(rèn)知度較低，抗性大，配套不完善，以產(chǎn)品形式、性價(jià)比牽引區(qū)域發(fā)展階段產(chǎn)品演變價(jià)格平臺(tái)客戶變遷區(qū)域發(fā)展階段：廣泛認(rèn)知并被逐步認(rèn)可區(qū)域逐步成熟，城市化，能支撐較高價(jià)值產(chǎn)品周邊大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園的地緣性客戶，以及南開(kāi)區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化客戶，后來(lái)客戶層面逐漸擴(kuò)大，吸引到更多其他區(qū)域被動(dòng)改善型客戶，同時(shí)產(chǎn)品形式也吸引到少量主動(dòng)郊區(qū)化客戶 客群更加成熟，地緣性客戶為主，同時(shí)由于板塊不斷發(fā)展成熟也能支撐到更高要求的改善型客戶假日潤(rùn)園精裝小戶型面市，同時(shí)，富力灣等項(xiàng)目陸續(xù)面市中北鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ——朗潤(rùn)園純別墅社區(qū)產(chǎn)品出現(xiàn)別墅產(chǎn)品輻射吸引全市客戶，認(rèn)可區(qū)域與產(chǎn)品被動(dòng)郊區(qū)化 城市化洋房產(chǎn)品占主力 高層產(chǎn)品占主力 別墅產(chǎn)品出現(xiàn)典型項(xiàng)目市場(chǎng)容量發(fā)展階段 起步期 成長(zhǎng)期 成熟期2025萬(wàn) m178。/年 2530萬(wàn) m178。/年 4050萬(wàn) m178。/年45006500元 /m178。 65007500元 /m178。 80009300元 /m178。別墅 17000元 / m178。05年 06年 07年 08年 09年 10年主動(dòng)郊區(qū)化中北鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ——?dú)v經(jīng) 6年 開(kāi)發(fā)，中北鎮(zhèn)已經(jīng) 開(kāi)發(fā)過(guò)半 ，區(qū)域配套交通已逐步完善，中北鎮(zhèn)已率先實(shí)現(xiàn) 城市化 ，伴隨南運(yùn)河沿線 RBD的定位，其 商業(yè)商務(wù)功能 開(kāi)始逐步強(qiáng)化產(chǎn)品上，中北鎮(zhèn)經(jīng)歷了由洋房 → 洋房 +高層 → 純粹高層 +純粹低密別墅的轉(zhuǎn)變客戶上，區(qū)域基本實(shí)現(xiàn)了由洋房牽引型客戶 → 外溢型剛需客戶 → 主動(dòng)外溢的改善型客戶的轉(zhuǎn)型針對(duì)當(dāng)前天津及中北鎮(zhèn)區(qū)域的特征，站在歷史的角度和高度我們判斷：城市能量在累積；城市半徑在擴(kuò)大；中產(chǎn)的數(shù)量在增長(zhǎng)；改善性需求外向延伸；城市近郊大盤(pán)日漸稀缺；第三章 定位定位風(fēng)險(xiǎn)分析客戶定位形象定位It was the age of CITY：It was the age of FORTUNE：It was the age of GEDALE：天津極速擴(kuò)張中產(chǎn)階層爆發(fā)爆發(fā)時(shí)不我待It was the best of times…DESTINY 使 命 天一 +中北鎮(zhèn)肩負(fù)多重使命 12項(xiàng)目使命： 獲取最大利潤(rùn)，保證實(shí)現(xiàn)資金回籠企業(yè)使命： 以資源大盤(pán)奠定天一品牌在天津市場(chǎng)的地位，打造天津精工質(zhì)量模范大盤(pán)2城市使命： 代表天津城市發(fā)展的方向和高度，建立新時(shí)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，提升城市未來(lái)價(jià)值3目標(biāo)三大風(fēng)險(xiǎn)n于外：板塊之間孰優(yōu)孰劣？n于內(nèi)：板塊之內(nèi)如何廝殺？n對(duì)象：客戶內(nèi)心價(jià)值幾何？歷史上任何使命的達(dá)成總要經(jīng)歷波折劈荊斬棘外20km中心城區(qū)東麗湖津南團(tuán)泊湖城市近郊、遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)加速，大批名企開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，近郊四大板塊鼎足而立，中心城區(qū)及環(huán)線周邊將形成強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng) 團(tuán)泊：香港建設(shè)地塊光耀地塊金地團(tuán)泊項(xiàng)目松江高爾夫小鎮(zhèn) 津南及西青南部環(huán)線： 遠(yuǎn)洋 海爾碧桂園星耀五洲京基 華潤(rùn)東麗：東麗湖萬(wàn)科城億兆項(xiàng)目華僑城恒大綠洲中北鎮(zhèn)中北鎮(zhèn)：萬(wàn)科富力上投樂(lè)康天一中心城區(qū)及周邊： 西北板塊 老城廂 西南環(huán)線中心城區(qū)中北鎮(zhèn)板塊西北板塊津南板塊二級(jí)競(jìng)爭(zhēng) —— 環(huán)外板塊一級(jí)競(jìng)爭(zhēng) —— 中心城區(qū)p成熟度p居住氛圍p城市距離p交通條件p資源條件p居住屬性p低密社區(qū)p資源條件p性價(jià)比p未來(lái)發(fā)展外部競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 相對(duì)中心城區(qū)優(yōu)勢(shì)在于性價(jià)比及低密社區(qū) /相對(duì)環(huán)外板塊優(yōu)勢(shì)在于成熟度、城市距離及交通條件優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)區(qū)域劃分 項(xiàng)目名稱 建筑形式 上市時(shí)間 存量（ m178。）區(qū)域外 中信珺臺(tái) 別墅、高層 （預(yù)計(jì)） 18萬(wàn)東北角藝術(shù)公寓 高層 21萬(wàn)九州國(guó)際 高層 金奧國(guó)際 高層 2023. 瞰海尚府 高層 格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地 高層 合計(jì) —— —— 2023年 2023年中信珺臺(tái) 預(yù)計(jì) 2023年 5月上市，體量 18萬(wàn)平米東北角藝術(shù)公寓 庫(kù)存 3200套九州國(guó)際 庫(kù)存 400套金奧國(guó)際 住宅庫(kù)存約