房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷總案(已修改)
2025-05-13 00:41 本頁面
【正文】 幸福美地項(xiàng)目營銷總案（定位、營銷、計(jì)劃）幸福路項(xiàng)目營銷總案綱要第一章：2011年西安市場趨勢分析一、住宅商品房市場研究土地政策二手房市場 綜述 二、近期西安市場指標(biāo)分析第二章：項(xiàng)目目標(biāo)營銷工作目標(biāo)項(xiàng)目銷售周期實(shí)現(xiàn)目標(biāo)原則第三章：本案重要工作第一：追求“相對”利潤最大化第二：項(xiàng)目品牌建立第三：企業(yè)品牌的建立第四章：項(xiàng)目定位一． 項(xiàng)目定位的思考方向品牌的一般規(guī)律項(xiàng)目本身的情況區(qū)域市場的狀況結(jié)論二 ．項(xiàng)目策略分析三 、客戶分析：客戶心理描述客群定位產(chǎn)品分析四、 可以給出的方向產(chǎn)品氣質(zhì)產(chǎn)品建議房源策略分解 政策分析第五章：營銷策略營銷推廣策略營銷背景營銷目標(biāo)營銷策略1）、整盤貨量統(tǒng)計(jì)2）、 2011年推貨量統(tǒng)計(jì)：3）、產(chǎn)品分析4）、2011年?duì)I銷策略①、推盤策略5）、2011年各階段銷售目標(biāo)②、價(jià)格策略A、整盤價(jià)格建議：B、價(jià)格漲幅思路：6）、銷售策略第六章：推廣策略一、推廣思路項(xiàng)目打動(dòng)力推廣主題計(jì)劃推廣線 企業(yè)定位 階段性推廣計(jì)劃2011年推廣費(fèi)用計(jì)劃A、2011年推廣費(fèi)用情況B、2010年階段性推廣費(fèi)用安排 前言營銷，在任何行業(yè)都屬于一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)、利潤來源環(huán)節(jié)。任何的產(chǎn)品變成商品，是通過銷售過程中的交換實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)作為系統(tǒng)的生產(chǎn)、制造、銷售過程，如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目在市場中獲得有利的競爭地位、運(yùn)用什么樣的策略獲得更好的品牌效益、利潤效益。本方案將對《幸福美地》項(xiàng)目的整個(gè)市場運(yùn)作做一個(gè)相對完整清晰的描述，以市場調(diào)研為依據(jù)，通過把前期所有的思考和工作成果去粗存精，并進(jìn)行進(jìn)一步的提升和落實(shí)，整合成一個(gè)有機(jī)的作戰(zhàn)規(guī)劃，同時(shí)對存在的問題進(jìn)行分析和提出解決辦法，目的是在戰(zhàn)略高度統(tǒng)一思想、在戰(zhàn)術(shù)技巧上統(tǒng)一行動(dòng)，打好完美的組合拳，在市場上取得理想的業(yè)績，并最終把項(xiàng)目打造幸福路的標(biāo)桿性項(xiàng)目，為久盛置業(yè)在西安地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，也為公司在西安房地產(chǎn)市場有更大的影響和支持。關(guān)鍵詞：營銷、4P、房地產(chǎn)2011年西安房地產(chǎn)市場趨勢分析2010年在國家宏觀調(diào)控政策密集的背景下，西安樓市仍創(chuàng)造了驕人的銷售業(yè)績，商品房銷售量較09年依然有小幅增長，伴隨著年底到來的一系列加息舉措，在中央將抑制通脹作為2011年首要調(diào)控目標(biāo)的背景下，以及12月26日溫總理提出“有信心讓房價(jià)回到合理價(jià)位”的信號，意味著2011年全國房地產(chǎn)市場將面臨更加嚴(yán)峻的政策考驗(yàn)。一、商品房市場政策將全面收緊，調(diào)控手段呈現(xiàn)多樣化從2010年政策調(diào)整來看，年末政策出臺更為全面，除了表示出要將差異化貸款利率和異地購房禁貸進(jìn)行到底的決心外，在加大政策執(zhí)行力度方面也建立了“問責(zé)制”，從目前來看，年底到來的一系列“加息”舉措，或?qū)⒊蔀椤凹酉⒅芷凇钡拈_始，房地產(chǎn)市場面臨銀根緊縮的根本問題。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及預(yù)售資金監(jiān)管制度也將在2011年登上舞臺，表明2011年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場形勢將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控手段也從土地、金融、稅收、行政等方面全面收緊，政策的多樣性以及“問責(zé)制”的實(shí)施也將促進(jìn)政策執(zhí)行力度加大，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。房企加快資金回籠，市場供應(yīng)繼續(xù)保持高位運(yùn)行從2010年土地市場成交來看，土地市場成交依然保持高位增長勢頭，隨著這些地塊隨后開發(fā)上市，將推動(dòng)商品房市場開發(fā)量的大幅增長。此外，隨著2010年物價(jià)全面上漲，建筑成本增長明顯，預(yù)售資金監(jiān)管制度的出臺以及銀行信貸的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨融資難的問題，加快存量房銷售將成為政策調(diào)整期房地產(chǎn)企業(yè)的有效資金來源，從2010年下半年以來，西安樓市大規(guī)模的房源上市已經(jīng)出現(xiàn)，且創(chuàng)造了豐厚的銷售成果，因此，2011年縮短生產(chǎn)銷售周期，加快資金周轉(zhuǎn)仍將成為開發(fā)企業(yè)的主要應(yīng)對方式，西安樓市市場供應(yīng)將繼續(xù)保持高位運(yùn)行。市場銷售放緩，整體成交量或有小幅增長從目前政策形勢來看，2011年國家會繼續(xù)利用金融杠桿來抑制通脹以及提高居民購買房屋的門檻，增加居民的購房負(fù)擔(dān)，既打擊了投機(jī)炒作者也在一定程度上抑制了剛性需求，此外，受傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響，2011年上半年西安房地產(chǎn)銷售量難以保持目前的高位，市場銷售將出現(xiàn)放緩走勢，但在國際化大都市發(fā)展的背景下，2011年西安房地產(chǎn)在受諸多利好因素拉動(dòng)下，以及一線城市房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)入的推動(dòng)下，全年市場銷售將會進(jìn)入一個(gè)比較穩(wěn)定的平靜期，整體成交量較2010年基本持平，不排除小幅增長的可能。保障性住房的市場“調(diào)控力”將快速顯效截至2010年12月10日，、%、109%、%。2010年出臺的宏觀調(diào)控政策中明確規(guī)定，今后保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。同時(shí)，西安市房管局等六部門也聯(lián)合發(fā)文，要求西安普通商品房中廉租房配建比例不低于5%。作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素，保障房建設(shè)以及分配模式改革將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)之一。根據(jù)西安市房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃，，該供應(yīng)量約占到西安市年住房銷售的近三成，加上廉租房、限價(jià)房、公租房等的逐步上市，對于西安市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、平抑房價(jià)將產(chǎn)生直接作用力。160
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