某寫字樓項(xiàng)目的觀點(diǎn)報(bào)告(已修改)
2025-01-17 17:44 本頁面
【正文】 僅供演示 寫字樓 – 世聯(lián)觀點(diǎn) 僅供演示 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 版權(quán)聲明 僅供演示 客戶目標(biāo) Objectives 世聯(lián)對(duì)于寫字樓項(xiàng)目的觀點(diǎn) 僅供演示 寫字樓項(xiàng)目定位思考點(diǎn) 目前市場(chǎng)是怎樣的，未來是否存在競(jìng)爭(zhēng)？ 地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來規(guī)劃判斷，可能賣給誰？ 客戶關(guān)注什么，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿的是什么？ 基于地塊 /客戶 /競(jìng)爭(zhēng)的判斷，我們應(yīng)該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？ 思考 前言 僅供演示 寫字樓 PK 住宅 住宅的終極目的 是為更舒適得居住，是一種 消費(fèi)品 ； 寫字樓的終極目的 是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種 生產(chǎn)工具 。 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 寫字樓客戶普遍關(guān)注什么？ ?生產(chǎn)工具 —— 提高生產(chǎn)力 ?投資工具 —— 保值、增值 ?經(jīng)營(yíng)效率 —— 這個(gè)區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點(diǎn)（機(jī)場(chǎng)、高速公路、地鐵站等）更近）？ ?形象（面子） —— 這個(gè)寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）？ ?經(jīng)營(yíng)成本 —— 這個(gè)寫字樓是否有助于節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本？ 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有什么不同？ 客戶普遍關(guān)注 物業(yè)形象及檔次 ； 出于對(duì)日后公司經(jīng)營(yíng)的考慮，普遍對(duì)大廈的 網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 等設(shè)施具有自身行業(yè)的要求； 物流類和電子通訊類公司比較關(guān)注 行業(yè)的聚集 ，金融類和服務(wù)類公司則比較關(guān)注 行業(yè)相關(guān)客戶群的進(jìn)駐情況 ； 現(xiàn)金支付能力強(qiáng)： 物流類、投資類 關(guān)注付款方式： 貿(mào)易類、金融類 關(guān)注舒適的辦公環(huán)境： 服務(wù)類 務(wù)實(shí)型企業(yè)： 實(shí)業(yè)類 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 如何判斷客戶？ 在前期定位階段，我們判斷客戶來源主要是為了分析客戶可能是誰，他們的需求點(diǎn)和產(chǎn)品之間的聯(lián)系。 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點(diǎn)到產(chǎn)品 —— 經(jīng)營(yíng)效率 經(jīng)營(yíng)效率 —— 這個(gè)區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點(diǎn)（機(jī)場(chǎng)、高速公路、地鐵站等）更近）？ —— 區(qū)位和配套資源。 諾德中心 國(guó)際商會(huì)中心 一個(gè)有意思的案例 —— 深圳 諾德 VS國(guó)商 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點(diǎn)到產(chǎn)品 —— 形象 形象（面子） —— 產(chǎn)品是否比公司原來的或其他的寫字樓更 適合公司的形象要求？ 必備指標(biāo) ：廣場(chǎng) —— 立面 —— 大堂（含物業(yè)管理公司） —— 電梯 間 —— 電梯品牌 —— 公共走道 —— 洗手間 可選指標(biāo)：室內(nèi)層高、豪華視頻會(huì)議室、俱樂部、商務(wù)會(huì)所 …… 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點(diǎn)到產(chǎn)品 —— 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本 —— 產(chǎn)品是否有助于提升效率、節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本？ 必備指標(biāo) ：空調(diào)品牌與運(yùn)行方式、電梯速度與運(yùn)行方式、網(wǎng)絡(luò)速度、高使用率、物業(yè)的可拼合性 可選指標(biāo)：網(wǎng)絡(luò)地板、空中花園、生態(tài)辦公等 案例：諾德中心給南方基金的 《 董報(bào) 》 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 購買能力和什么有關(guān) ？ 企業(yè)資金實(shí)力 行業(yè) 企業(yè)規(guī)模 企業(yè)發(fā)展年限 購買面積 —— 企業(yè)資金實(shí)力 行業(yè)地位 購買檔次 —— 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 了解客戶心中的“甲級(jí)”，設(shè)計(jì)產(chǎn)品細(xì)節(jié) 根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合客戶需求，世聯(lián)總結(jié)的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)： ? 客戶心中的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)高出建筑設(shè)計(jì)的既定標(biāo)準(zhǔn) ? 甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)分，明確了客戶對(duì)物業(yè)品質(zhì)需求的提升 ? 應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有利武器。 2. 關(guān)于產(chǎn)品 僅供演示 2. 關(guān)于產(chǎn)品 僅供演示 2. 關(guān)于產(chǎn)品
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