某寫字樓項目的觀點報告(已修改)
2025-01-17 17:44 本頁面
【正文】 僅供演示 寫字樓 – 世聯(lián)觀點 僅供演示 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 版權(quán)聲明 僅供演示 客戶目標(biāo) Objectives 世聯(lián)對于寫字樓項目的觀點 僅供演示 寫字樓項目定位思考點 目前市場是怎樣的，未來是否存在競爭？ 地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來規(guī)劃判斷，可能賣給誰？ 客戶關(guān)注什么，對現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿的是什么？ 基于地塊 /客戶 /競爭的判斷，我們應(yīng)該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？ 思考 前言 僅供演示 寫字樓 PK 住宅 住宅的終極目的 是為更舒適得居住，是一種 消費品 ； 寫字樓的終極目的 是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種 生產(chǎn)工具 。 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 寫字樓客戶普遍關(guān)注什么？ ?生產(chǎn)工具 —— 提高生產(chǎn)力 ?投資工具 —— 保值、增值 ?經(jīng)營效率 —— 這個區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點（機場、高速公路、地鐵站等）更近）？ ?形象（面子） —— 這個寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）？ ?經(jīng)營成本 —— 這個寫字樓是否有助于節(jié)省企業(yè)運營的成本？ 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 不同行業(yè)關(guān)注點有什么不同？ 客戶普遍關(guān)注 物業(yè)形象及檔次 ； 出于對日后公司經(jīng)營的考慮，普遍對大廈的 網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 等設(shè)施具有自身行業(yè)的要求； 物流類和電子通訊類公司比較關(guān)注 行業(yè)的聚集 ，金融類和服務(wù)類公司則比較關(guān)注 行業(yè)相關(guān)客戶群的進駐情況 ； 現(xiàn)金支付能力強： 物流類、投資類 關(guān)注付款方式： 貿(mào)易類、金融類 關(guān)注舒適的辦公環(huán)境： 服務(wù)類 務(wù)實型企業(yè)： 實業(yè)類 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 如何判斷客戶？ 在前期定位階段，我們判斷客戶來源主要是為了分析客戶可能是誰，他們的需求點和產(chǎn)品之間的聯(lián)系。 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點到產(chǎn)品 —— 經(jīng)營效率 經(jīng)營效率 —— 這個區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點（機場、高速公路、地鐵站等）更近）？ —— 區(qū)位和配套資源。 諾德中心 國際商會中心 一個有意思的案例 —— 深圳 諾德 VS國商 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點到產(chǎn)品 —— 形象 形象（面子） —— 產(chǎn)品是否比公司原來的或其他的寫字樓更 適合公司的形象要求？ 必備指標(biāo) ：廣場 —— 立面 —— 大堂（含物業(yè)管理公司） —— 電梯 間 —— 電梯品牌 —— 公共走道 —— 洗手間 可選指標(biāo)：室內(nèi)層高、豪華視頻會議室、俱樂部、商務(wù)會所 …… 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 從關(guān)注點到產(chǎn)品 —— 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 —— 產(chǎn)品是否有助于提升效率、節(jié)省企業(yè)運營的成本？ 必備指標(biāo) ：空調(diào)品牌與運行方式、電梯速度與運行方式、網(wǎng)絡(luò)速度、高使用率、物業(yè)的可拼合性 可選指標(biāo)：網(wǎng)絡(luò)地板、空中花園、生態(tài)辦公等 案例：諾德中心給南方基金的 《 董報 》 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 購買能力和什么有關(guān) ？ 企業(yè)資金實力 行業(yè) 企業(yè)規(guī)模 企業(yè)發(fā)展年限 購買面積 —— 企業(yè)資金實力 行業(yè)地位 購買檔次 —— 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 了解客戶心中的“甲級”，設(shè)計產(chǎn)品細(xì)節(jié) 根據(jù)設(shè)計規(guī)范，結(jié)合客戶需求，世聯(lián)總結(jié)的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)： ? 客戶心中的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)高出建筑設(shè)計的既定標(biāo)準(zhǔn) ? 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的進一步細(xì)分，明確了客戶對物業(yè)品質(zhì)需求的提升 ? 應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有利武器。 2. 關(guān)于產(chǎn)品 僅供演示 2. 關(guān)于產(chǎn)品 僅供演示 2. 關(guān)于產(chǎn)品
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