【正文】 西安商品房市場月度分析報(bào)告2010年9月份目 錄一、宏觀運(yùn)行背景 熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)二、土地市場 三、商品房市場 各物業(yè)銷售情況 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 商品房40指數(shù)四、分城區(qū)商品房市場 城南區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城區(qū)動(dòng)態(tài) 典型樓盤介紹 城北區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城區(qū)動(dòng)態(tài) 典型樓盤介紹 城西區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城區(qū)動(dòng)態(tài) 典型樓盤介紹 城內(nèi)區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城區(qū)動(dòng)態(tài) 高新區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城東區(qū) 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 各物業(yè)銷售情況 普通住宅銷售情況 城區(qū)營銷情況 城區(qū)新盤介紹 城區(qū)動(dòng)態(tài)五、分物業(yè)市場 商服用房 價(jià)格表現(xiàn) 銷量走勢 普通住宅 價(jià)格表現(xiàn) 銷量走勢 購買年齡分布情況 普通住宅分面積段銷售情況 普通住宅分戶型銷售情況 普通住宅分價(jià)格段銷售情況 普通住宅購買人群來源情況 寫字樓 價(jià)格表現(xiàn) 銷量走勢 別墅 價(jià)格表現(xiàn) 銷量走勢六、本月新開盤項(xiàng)目簡介附：2010秋季西安住博會參展情況一、宏觀運(yùn)行背景時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容及影響西安將在明年全面完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)西安市住房保障和房屋管理局記者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，為確保個(gè)人住房信息系統(tǒng)準(zhǔn)確、無誤，西安將于2011年全面完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)。陜西經(jīng)適房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳據(jù)了解，省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理工作的通知》，再次對經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格作出明確規(guī)定。我省經(jīng)適房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。9．29商品房首付提至30%及以上 3套及以上房貸暫停國家有關(guān)部委國家多個(gè)部委再次對樓市調(diào)控發(fā)力。昨日，更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺：貸款購買商品住房的首付比例調(diào)至30%及以上。而在此之前，首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。房地產(chǎn)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策調(diào)整財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知時(shí)間主題內(nèi)容及影響灞橋區(qū)今年5個(gè)村列入城改計(jì)劃西安市城改辦昨日與紡織城地區(qū)綜合發(fā)展辦公室簽署協(xié)議，將該區(qū)域內(nèi)的城中村改造管理8項(xiàng)審批權(quán)限進(jìn)行授權(quán)委托。今年，灞橋區(qū)將有5個(gè)城中村列入城改計(jì)劃。目前，紡織城一帶的棗園劉村已完成整村拆遷，堡子村改造工作的規(guī)劃、審批前期工作也將于今年完成。未來5年西安城建投資將達(dá)1500億未來5年，西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)1500億元。 熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)間主題內(nèi)容及影響陜西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳徹查不合格鋼筋9月2日上午，在裕昌太陽城項(xiàng)目部，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳工程質(zhì)量安全監(jiān)管處、省質(zhì)監(jiān)站、西安市質(zhì)監(jiān)站及相關(guān)專家，對媒體反映的外加工鋼筋進(jìn)行了抽查，這標(biāo)志著建設(shè)主管部門對建筑工程使用鋼筋質(zhì)量的監(jiān)管力度再次加大。國家統(tǒng)計(jì)局:將調(diào)查住房空置率 獲取權(quán)威數(shù)據(jù)近日，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在第二期媒體統(tǒng)計(jì)知識研討班上表示，國家統(tǒng)計(jì)局將充分利用這次人口普查，獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息；在部分城市抽選一批住宅小區(qū)，進(jìn)行空置房調(diào)查，以發(fā)現(xiàn)問題，積累經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)證方案，完善方法?！爸蓖ㄖ心虾！绷粞园?3成網(wǎng)友提房價(jià)9月8日，人民網(wǎng)中國共產(chǎn)黨新聞網(wǎng)正式推出“直通中南?！醒腩I(lǐng)導(dǎo)人和中央機(jī)構(gòu)留言板”。該留言板突出互動(dòng)性，旨在讓廣大網(wǎng)友對中央領(lǐng)導(dǎo)人傾訴心聲，給中央機(jī)構(gòu)提出意見和建議。西安開發(fā)商違規(guī)亂收費(fèi) 公然叫板“一價(jià)清”政策西安市物價(jià)局關(guān)于購房“一價(jià)清”的政策中明確規(guī)定：（上文件和字幕）凡2007年12月1日以后簽訂商品房買賣合同的業(yè)主，均不用再交天然氣初裝費(fèi)，有線電視初裝費(fèi)等一系列費(fèi)用。二、土地市場9月份全市掛牌供應(yīng)12宗住宅和商業(yè)地塊，%；其中住宅用地供應(yīng)9宗，占土地供應(yīng)總面積的95%；商業(yè)用地3宗，占土地供應(yīng)總面積的5%；整體上看來，9月份全市土地市場供應(yīng)中住宅用地的供應(yīng)所占的比重相當(dāng)大，且漲幅十分明顯。各類用地供應(yīng)量如下表所示：2010年9月全市土地市場供應(yīng)統(tǒng)計(jì)類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：平方米）商業(yè)3住宅9總計(jì)12從上圖可看出本月土地供應(yīng)與上月相比住宅供應(yīng)比例明顯加大占到了95%，還有少部分的商業(yè)用地供應(yīng)，而倉儲和其他用地本月沒有供應(yīng)；住宅主要集中在城南城東，其中曲江路以北和寒窯附近供應(yīng)量明顯增多，浐灞生態(tài)區(qū)月登閣路以南供應(yīng)量也很大；另外城南、城北國際港務(wù)區(qū)有少量的商業(yè)土地供應(yīng)。與8月相比各城區(qū)市場供應(yīng)情況表現(xiàn)不同，城東供應(yīng)量明顯下降，只有2宗，占本月供應(yīng)量的26% ；而城南曲江供應(yīng)量較上月增加很多，占整個(gè)供應(yīng)量的 72%，說明曲江將迎來新一輪的放量過程；大量的住宅土地開發(fā)必將吸引更多人去城南置業(yè)。2010年9月各城區(qū)土地市場供應(yīng)統(tǒng)計(jì)類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：平方米）城北114712城東2城南9綜合12總結(jié)，9月份全市土地供應(yīng)特征：%，其中住宅比上月漲了近3倍； 雖然今年年初以來受國家宏觀調(diào)控及相關(guān)政策的影響西安土地供應(yīng)市場不是很活躍，但經(jīng)過近幾個(gè)月的消化吸收，土地市場供應(yīng)量在8月份已經(jīng)有較大的增加，在漸漸走出低谷的同時(shí)；9月30日新政出臺，新政提出：加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期.新政啟動(dòng)問責(zé)機(jī)制后，將會減少西安市內(nèi)違法違規(guī)占用耕地面積的比例，以及不合理的開發(fā)行為；在新政的影響下必將使西安土地的市場將更加有序合理，全市住宅用地供應(yīng)量將會持續(xù)增加特別是廉租房和普通商品房，整體土地供應(yīng)市場向好發(fā)展。從用地性質(zhì)的供應(yīng)情況來看，9月份住宅用地，成為了全市土地供應(yīng)的主角，供應(yīng)面積比重達(dá)到了95%，住宅依然是土地供應(yīng)量的重心。從土地供應(yīng)區(qū)域上來看，9月份土地供應(yīng)源頭集中在城南、城東，城南本月的大部分土地供應(yīng)集中在了三環(huán)以北及其曲江路以南，再加上城東的浐灞區(qū)月登閣路附近的住宅用地，將整個(gè)西安住宅格局向外擴(kuò)展，形成以各區(qū)域?yàn)楹诵牡陌l(fā)展模式，加快西安國際大都市步伐。9月份土地市場成交11宗，成交價(jià)為26388萬元。從城區(qū)市場交易情況來看，本月城東和城北平分秋色交易面積各占到總量的52%和46%，城東浐灞區(qū)持續(xù)熱銷和城北國際港務(wù)區(qū)用地量較大，對于本月的土地成交量產(chǎn)生了促進(jìn)作用；城南也有少量土地成交。2010年9月全市土地市場成交統(tǒng)計(jì)城區(qū)成交宗數(shù)成交面積(平方米)成交價(jià)（萬元）城東618258城南12070城北46060總計(jì)1126388從用途上看9月倉儲用地和科研教育用地占了較大比例，主要是浐灞大量居住房配套設(shè)施建設(shè)和港務(wù)區(qū)快速發(fā)展用地需求的拉動(dòng)。2010年9月分用途土地市場成交統(tǒng)計(jì)用途成交宗數(shù)成交面積(平方米)成交價(jià)（萬元）倉儲13460商業(yè)25310科研教育39870住宅57748總計(jì)1126388 本月成交土地集中在歐亞三路以南、灞河西路以西、歐亞大道以北的科研教育用地和西安國際港務(wù)區(qū)潘騫路以南，港務(wù)大道以東的倉儲用地兩大塊；而商業(yè)和住宅用地成交量較上月下降明顯；在此影響下9月總體成交量呈下滑趨勢?？偨Y(jié)，9月份土地成交特點(diǎn)：從用地性質(zhì)的成交量上來看，受國家相關(guān)土地政策，以及9月份將要出臺新政，并建立考核問責(zé)機(jī)制影響；致使9月份住宅與商業(yè)用地成交量雙雙下滑，分別比上月成交面積減少了79%和79% 雖然增加了不少的倉儲和科研教育用地，但是本月成交量仍然不是很樂觀。從成交土地所處的地理位置來看，9月份成交的土地主要是滿足了城東浐灞區(qū)配套的科研教育用地以及城北國際港務(wù)區(qū)發(fā)展用地需求；其他區(qū)域成交土地量較少。隨著各種調(diào)控政策的不斷出臺，以及國家要在9月份實(shí)施考核問責(zé)機(jī)制，它也是“國十條”的關(guān)鍵所在；在此影響下九月份土地成交量下滑也是難免，成交面積環(huán)比下降29%， 成交價(jià)格環(huán)比下降75%；即是各開發(fā)商對新政出臺的顧慮，也是下一步如何確定土地開發(fā)方向的開始；建立考核問責(zé)機(jī)智要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度；對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。如果國家能真正的做到嚴(yán)格考核、堅(jiān)決問責(zé)、有責(zé)必糾、有錯(cuò)必懲；那對全國土地市場都是一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)。三、商品房市場金秋九月，全國重點(diǎn)城市樓市的成交量繼續(xù)保持上揚(yáng)的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的回暖勢頭進(jìn)一步出現(xiàn)逐波蔓延的勢頭，作為二線城市的西安而言，蓄積已久的市場購買力繼續(xù)放量，特別是金秋住博會的直接刺激下，9月西安樓市迎來火熱成交，成交量再度達(dá)到百萬平方米以上，逼近今年以來最高值。市場供應(yīng)： %西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，環(huán)比上月上漲20%，%。從走勢圖中可以看出，新政調(diào)控中明確指出要加大市場供給量，從6月開始連續(xù)數(shù)月市場供應(yīng)與去年同期相比均有大幅上漲。伴隨著后期政策調(diào)控的不確定因素，買方市場近期持續(xù)高漲的置業(yè)熱情，快速走量依然成為今年各大房企在金九樓市的首要目標(biāo)，中建開元壹號、金地湖城大境5號地等眾多新項(xiàng)目本月集中面市，此外，諸如香樟園等一批宣傳已久的項(xiàng)目也加快了入市步伐，紛紛在本月開盤，促使本月商品房新批預(yù)售面積繼續(xù)保持高位運(yùn)行。市場銷售： %西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%，%。隨著西安房價(jià)的居高不下，需求市場對新政效應(yīng)的信心日益減弱，加之金秋住博會的舉辦，在大規(guī)模的房源釋放以及大范圍的促銷活動(dòng)刺激下，前期壓抑的市場購買力集中釋放，本月西安樓市銷量再掀高峰。從上圖可以看出，4月新政出臺以前，西安樓市成交量較上年同期均有不同程度上漲，新政后連續(xù)數(shù)月商品房銷售面積下滑明顯，8月份樓市銷量同比基本持平后，本月再度出現(xiàn)上漲勢頭，新政帶來的樓市效應(yīng)逐漸遠(yuǎn)離，回暖趨勢十分明顯。住宅均價(jià)：西安住宅成交均價(jià)6015元/平方米 %西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月普通住宅成交價(jià)格為6015元/平方米，%，%。隨著金九銀十的到來，面對來之不易的買方熱情以及警惕后期調(diào)控政策的出臺，各大房企均以穩(wěn)定現(xiàn)有房價(jià)，擴(kuò)大銷量配合熱銷場面，此外，隨著金秋住博會的舉辦，參展的一百多家房企均有不同程度的優(yōu)惠送出，刺激買方市場出手的同時(shí)也促使本月西安房價(jià)出現(xiàn)小幅下滑。小于350035004000400045004500500050005500550060006000650065007000700075007500 80008000 10000大于10000成交比例%%%%%%%%%%%%環(huán)比上月% %%%%%%%%%%0. 6%本月全市普通住宅成交均價(jià)6015元/平方米，雖環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，但從成交價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，本月經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等房屋成交增長，帶動(dòng)35004500元/平方米價(jià)格段成交比例上漲明顯；同時(shí)本月65008000元/平方米價(jià)格段成交比例有所加大，前幾月在政策影響下的價(jià)格穩(wěn)定狀態(tài)隨著市場旺銷而出現(xiàn)變化，個(gè)案開始小幅提高售價(jià),展會期間的優(yōu)惠促銷變?yōu)樾麄鬣孱^。從今年土地成交以及商品房新開工面積來看，在政策指導(dǎo)下大批新項(xiàng)目即將面市，此外隨著年度末開發(fā)商將面臨資金清算等資金壓力，也將迫使開發(fā)商盡快施工、開銷售，回籠資金，未來幾月西安樓市供應(yīng)量有望繼續(xù)保持高位；從市場需求來看，新政帶來的買賣雙方觀望之風(fēng)已經(jīng)消散，前期蓄積的購買力開始集中釋放，將促使西安樓市持續(xù)回暖，首次置業(yè)首付比例全部提高至30%，門檻的提高將大大減少市場需求量，年度末樓市銷量將出現(xiàn)下滑勢頭；在929政策影響下，快速走量或?qū)⒊蔀槲磥韼自路康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售策略，且隨著市場競爭加劇，優(yōu)惠促銷將繼續(xù)存在，預(yù)計(jì)未來幾月西安房價(jià)將持續(xù)穩(wěn)定。本月各物業(yè)成交比例如圖所示，%，%，%，較上月下滑1個(gè)百分點(diǎn)，%。 各物業(yè)銷售情況9月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北城東城南城內(nèi)城西7301西高新總計(jì)，%，%；分物業(yè)來看，%，%；，%；，%；，%。9月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北6068640178999828911899824432444572　1947509745城東349500074480