【正文】 撫州市商業(yè)用房市場分析策略作者：日期：金巢華城營銷推廣報告導 言“南昌故郡，洪都新府，星分翼軫，地接衡廬……”贛水蒼茫，億萬年來孕育著一片物華天寶的紅土地，才俊輩出，千百年來傳唱著一曲人杰地靈的古詩章。時代的步伐跨入二十一世紀，隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，古老的中國經(jīng)濟早已融入色彩斑瀾的地球村落，與世界同步發(fā)展的理念，使中國的經(jīng)濟發(fā)展，由中心城市向各省級城市乃至地縣級城市如燎原之火般迅速蔓延。中小型城市經(jīng)濟的發(fā)展很大部分是依托該地區(qū)商業(yè)的繁榮，現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，往往又會引發(fā)房地產開發(fā)的效應，有數(shù)據(jù)證明，商業(yè)與房地產業(yè)的同步發(fā)展，最終會促進地區(qū)商業(yè)市場的新一輪火爆。金巢華城位于江西省撫州市市中心、金巢大道的東側，是一座集現(xiàn)代商務、時尚購物、品味休閑、動感娛樂、南北美食為一體的現(xiàn)代化生活商城，引領都市時尚潮流，開創(chuàng)撫州投資創(chuàng)業(yè)先河。在建筑風格品味上，秉承了海派不夜城的鮮明特色，以三層四萬余平米的恢宏體量，鑄就一座撫州乃至江西省內時代品質的標志性商業(yè)中心；在業(yè)態(tài)布局上，金巢華城利用回廊式的建筑架構，嫁接上海品牌經(jīng)營，以聚集空前的投資人氣；在商業(yè)運作上，金巢華城更是導入了現(xiàn)代國際運營模式，并由上海市老牌著名房地產策劃企業(yè)新圣營銷機構全程企劃經(jīng)營。建成后的金巢華城，將以“上海生活城”多姿風采的繁榮景象，形成撫州市市區(qū)商業(yè)劃時代的商業(yè)文化中心。其不僅在政治上增加和補充了撫州地方的財政稅收和提供更多的就業(yè)機會，同時，也為這座歷史名城在整體發(fā)展上融入時代潮流，提供了新的發(fā)展機遇和希望： 帶動城市新一輪發(fā)展塑造新的城市中心城市商業(yè)結構的更新強化城市中心的價值和凝聚力提升都市生活質量影響城市文化可以肯定地說，具有標志性的商業(yè)文化中心，是一座城市的“窗口”，打開這扇“窗口”，吹向這座城市的是一股全新理念的清風，將掀開了這座城市經(jīng)濟發(fā)展之章冊的全新一頁，而我們則是給這座城市，遞上了一張擔綱描繪城市時尚商業(yè)文化設計師的“名片”。一、撫州市概況（一）撫州概況 撫州市位于江西省東南部，轄10縣1區(qū)，；全市總人口380萬人，市政府所在地臨川區(qū)人口近40萬人。（二）交通區(qū)位 撫州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，東靠浙江，南鄰福建，距省會城市南昌僅90公里，有國家一級公路直達。鷹廈、浙贛鐵路穿境而過，撫州火車站(二級站)離市區(qū)6公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車，5小時可到達；京福高速公路(北京至福州)預計2004年年底通車；昌廈高速公路已全面開通，331206國道橫穿市境；距南昌昌北機場僅l 00公里，至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、北京等各大城市均有航班；中國遠洋國際貨運集團公司(中轉港上海)在南昌設有集裝箱碼頭，承接外運貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關僅l 00公里，撫州的產品能及時、快捷、順暢地運往世界各地。（三）人口類型 當?shù)赝辽灵L的本地居民常年居住臨川區(qū)的當?shù)鼐用?，這部分居民大概占目前居民總人數(shù)的60％左右。他們的特點是：有一定的消費能力和投資觀念，但缺乏的是現(xiàn)代投資理念，不會輕易接受比較新潮的投資項目。 近年來在此購房安家的居民近年來在臨川購房安家的居民，所占區(qū)域總人口數(shù)的20％左右。這些樓盤的總價都在513萬元之間，可以估算出這些居民大部分的家庭月收入都在800－1200元左右，其特點是：收入略高于撫州市人均收入水平，具有一定的消費能力，消費的觀念和層次也達到一定的水準。外來經(jīng)商者在市區(qū)購房安家的居民近年來在撫州市從業(yè)或經(jīng)商的外來人員，并在此置業(yè)安家，約占區(qū)域人口的20%左右，這部分人口的收入相對較高，有一定的消費觀念，投資概念也達到一定水準。即將在此地購房安家的新居民即指今后周邊一些即將推出的樓盤的業(yè)主。這些居民群主要為年輕人為主，文化程度較高，他們的融入，預計可提高目前該區(qū)域的消費檔次。這些收入較高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費檔次。在撫州就讀的高校學生撫州自古就有“才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽，這里指的是撫州華東理工大學等高校的在校就讀生，大多來自五湖四海，他們的經(jīng)濟獨立性較差，消費經(jīng)驗少，對待消費不能理性化。（四）撫州經(jīng)濟改革開放以來的二十多年，是撫州市歷史上發(fā)展最快的時期。，，分別比上年增長10%、%、%、%；，%，::。 撫州的經(jīng)濟總量不斷增加，國內生產總值年均增長10%，預計，到2005年國內生產總值躍上200億元的新臺階。全市財政總收入年均增長10%，2005年超過14億元。全社會固定資產投資年均增長12%，2005年達到42億元。全社會消費品零售總額年均增長 9%，2005年達到100億元。二、撫州市商業(yè)用房市場概況（一）商業(yè)用房分布及經(jīng)營狀況贛東大道上商業(yè)氛圍濃厚撫州市的商業(yè)用房主要集中在贛東大道上，贛東大道上的商業(yè)氛圍較為成熟，常用生活配套設施很是齊全。商業(yè)類型有餐飲酒店、服飾專賣店、美容美發(fā)店、超市便利店等，其中以服飾店居多，一些便民服務小店在該區(qū)域的分布也比較均勻，如眼鏡店、服裝百貨店、新華書店、音像商店、藥店、診所、洗衣店、照相館、沖印店、網(wǎng)吧、家具裝潢等，同時郵政局、中國銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行等各家商業(yè)銀行也均在大道上開設了營業(yè)所。贛東大道上的商業(yè)供需平衡總體而言，贛東大道的商業(yè)環(huán)境十分成熟，此處商鋪的使用率已接近飽和，租金價格不菲，往往是重金難求一鋪。從各家商鋪的客流量、裝修、分布等方面來看，此處商家的經(jīng)營狀況良好，可以說是生意興隆。從買賣兩方面來分析，應當是該地區(qū)的購買潛力和消費能力，與現(xiàn)有商家的供應能力基本平衡。目前，贛東大道上的租金價格在40120元/月/平方米之間。其它路段的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而與贛東大道相交的岔路上的商業(yè)業(yè)態(tài)分布相對比較混亂，環(huán)境也比較差，商業(yè)類型主要以小型的飲食店、五金建材店、小賣部為主。雖然，使用率較高，但租金價格明顯低于贛東大道，平均出租價格在1826元/月/平方米。同時，經(jīng)營狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，絕大部分店鋪的贏利不高，只是略有贏利而已。（二） 消費傾向分析主力消費群體的消費傾向單一，投資理念混亂撫州市市民的消費傾向比較單一，而且消費觀念也是以短期消費為主，這一點從業(yè)態(tài)分布上表現(xiàn)得較為明顯，撫州市的商業(yè)業(yè)態(tài)呈兩極分化的態(tài)勢，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)，二是娛樂業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏休閑設施。撫州市市民的消費觀念仍停留在非理性消費階段，撫州市的人均月收入約在600元左右，而從當?shù)氐南M情況看，人們的主要消費是餐飲和娛樂，對于追求生活質量方面的消費觀念比較缺乏。撫州人具有一定的房產投資意識，但投資理念卻十分混亂，對所投資物業(yè)的投資回報率概念比較模糊，同時對銀行貸款的意識不足。目前，撫州市的消費主力是占區(qū)域人口60%的原居民，這些居民的消費能力并不是很強，多以生活實用為消費標準。應該說，現(xiàn)在撫州市的商業(yè)配套設施，已經(jīng)能夠基本滿足他們的生活需要。而近年來剛剛遷入此地的新居民，由于年齡層次較低、受教育程度較高，對商業(yè)環(huán)境和市場配置等往往有較高的要求，除了滿足平時生活必需的條件外，他們對休閑時尚也有一定的需求。從目前撫州市的商業(yè)條件來看