撫州市商業(yè)用房市場分析策略-全文預覽
【正文】 付款方式：未定開盤時間：2004年3月底開盤備注：開發(fā)商有包租經營準備，回報率未定洪客隆百貨經營模式是以百貨為主案號：6案名：散 鋪 基地位置：青云峰路行業(yè)狀態(tài)：零售鋪位面積：50平方米左右工程進度：現房交房標準：毛坯產品格局：進深12米，門寬4米左右入住率：單價：4200元/平方米租金：18—26元/平方米/月贛東大道沿線商鋪：40元/平方米/月左右名義回報率：未有實際回報率：5%左右稅收優(yōu)惠：無折扣：無付款方式：一次性付款備注：住宅底層店面，周邊均是小的零售店。案號：3案名： 馬家山購物廣場基地位置：環(huán)城西路近贛東大道行業(yè)狀態(tài)： 餐飲、購物、醫(yī)藥、日用品、超市、眼鏡店、小商品、家電鋪位面積：30平方米左右工程進度：現房交房標準：毛坯產品格局：3米多開間，8米進深入住率：30—40%單價：13000—14000元/平方米（售價）計價面積以套內面積為準10000元/平方米（實際成交價）租金：一層：50元/平方米/月 二層：25元/平方米/月三層：20元/平方米/月 四層：18元/平方米/月頂層：13元/平方米/月名義回報率：4%—6%實際回報率：5%左右稅收優(yōu)惠：免租期半年折扣： 大量購買可打9折付款方式：一次性付款 無按揭備注：以客源來看50%為本地，50%為外地（以浙江為多）市場經營呈頹勢開發(fā)商將物業(yè)進行銀行抵押。案號：2案名：丹亭步行街基地位置：贛東大道與營上巷交匯處行業(yè)狀態(tài)：超市、餐飲、服飾、休閑、娛樂鋪位面積：40平方米左右工程進度：主體即將封頂交房標準：毛坯產品格局：開間3—5米，進深12米，每間鋪都有衛(wèi)生間入住率：未交房單價：一樓：13888元/平方米 二樓：7000元/平方米 中心廣場：14888元/平方米 臨贛東大道鋪面：16888—18888元/平方米 400平方米超市：9888元/平方米租金：贛東大道一側：120元/平方米/月 二樓：50元/平方米/月一樓內街：100元/平方米/月名義回報率：%實際回報率：無稅收優(yōu)惠：免收第一年營業(yè)稅折扣： 無貸款付款方式： 一次性付款備注：開發(fā)商無包租 項目是臨贛東大道繁華處的分支，市場成熟度高。第一次交易免征契稅。既可免除商鋪租金，又有商鋪升值的前景。 有房產或商鋪投資經驗，對于各方面的考慮比較周到。投資型客戶分析216。 （三）本案現有客戶電話征詢征詢電話109個，有效電話39個，其中A級客戶16個，自用客戶22個，投資客戶14個。 大學生對品牌的忠誠度很高 大學生消費在一定程度上會相信自己的真實體驗，如果使用某種品牌產品產生好的體驗，就會堅持使用，從而逐步形成固定偏好，最終形成使用習慣，保持對此產品良好的忠誠度。這也正是大學生消費示范效應的結果?！?在校學生的消費特點大學生的基本生活消費和心理整體上是現實的、合理的，但離散趨勢明顯，個體差異大。 216。隨著周邊住宅小區(qū)不斷吸引新的居民進入該區(qū)域，以及居民的生活素質的提高，預計撫州市的新居民們會需要更高檔次的商業(yè)氣氛和休閑娛樂場所。目前，撫州市的消費主力是占區(qū)域人口60%的原居民，這些居民的消費能力并不是很強，多以生活實用為消費標準。同時，經營狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，絕大部分店鋪的贏利不高，只是略有贏利而已。從買賣兩方面來分析，應當是該地區(qū)的購買潛力和消費能力，與現有商家的供應能力基本平衡。二、撫州市商業(yè)用房市場概況（一）商業(yè)用房分布及經營狀況贛東大道上商業(yè)氛圍濃厚撫州市的商業(yè)用房主要集中在贛東大道上，贛東大道上的商業(yè)氛圍較為成熟，常用生活配套設施很是齊全。 撫州的經濟總量不斷增加，國內生產總值年均增長10%，預計，到2005年國內生產總值躍上200億元的新臺階。在撫州就讀的高校學生撫州自古就有“才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽，這里指的是撫州華東理工大學等高校的在校就讀生，大多來自五湖四海，他們的經濟獨立性較差，消費經驗少，對待消費不能理性化。外來經商者在市區(qū)購房安家的居民近年來在撫州市從業(yè)或經商的外來人員，并在此置業(yè)安家，約占區(qū)域人口的20%左右，這部分人口的收入相對較高，有一定的消費觀念，投資概念也達到一定水準。（三）人口類型 當地土生土長的本地居民常年居住臨川區(qū)的當地居民，這部分居民大概占目前居民總人數的60％左右。在建筑風格品味上，秉承了海派不夜城的鮮明特色，以三層四萬余平米的恢宏體量，鑄就一座撫州乃至江西省內時代品質的標志性商業(yè)中心；在業(yè)態(tài)布局上，金巢華城利用回廊式的建筑架構，嫁接上海品牌經營，以聚集空前的投資人氣；在商業(yè)運作上，金巢華城更是導入了現代國際運營模式，并由上海市老牌著名房地產策劃企業(yè)新圣營銷機構全程企劃經營。撫州市商業(yè)用房市場分析策略作者：日期：金巢華城營銷推廣報告導 言“南昌故郡，洪都新府，星分翼軫，地接衡廬……”贛水蒼茫，億萬年來孕育著一片物華天寶的紅土地，才俊輩出，千百年來傳唱著一曲人杰地靈的古詩章。金巢華城位于江西省撫州市市中心、金巢大道的東側，是一座集現代商務、時尚購物、品味休閑、動感娛樂、南北美食為一體的現代化生活商城，引領都市時尚潮流，開創(chuàng)撫州投資創(chuàng)業(yè)先河。一、撫州市概況（一）撫州概況 鷹廈、浙贛鐵路穿境而過，撫州火車站(二級站)離市區(qū)6公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車，5小時可到達；京福高速公路(北京至福州)預計2004年年底通車；昌廈高速公路已全面開通，331206國道橫穿市境；距南昌昌北機場僅l 00公里，至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、北京等各大城市均有航班；中國遠洋國際貨運集團公司(中轉港上海)在南昌設有集裝箱碼頭，承接外運貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關僅l 00公里，撫州的產品能及時、快捷、順暢地運往世界各地。這些樓盤的總價都在513萬元之間，可以估算出這些居民大部分的家庭月收入都在800－1200元左右，其特點是：收入略高于撫州市人均收入水平，具有一定的消費能力，消費的觀念和層次也達到一定的水準。這些收入較高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費檔次。全社會消費品零售總額年均增長 9%，2005年達到100億元。從各家商鋪的客流量、裝修、分布等方面來看，此處商家的經營狀況良好，可以說是生意興隆。雖然，使用率較高，但租金價格明顯低于贛東大道，平均出租價格在1826元/月/平方米。撫州人具有一定的房產投資意識，但投資理念卻十分混亂，對所投資物業(yè)的投資回報率概念比較模糊，同時對銀行貸款的意識不足。從目前撫州市的商業(yè)條件來看，新居民的消費要求可能暫時得不到解決，于是，這部分消費群體的目標，常常轉向南昌或其他周邊城市。 消費主要以家庭為主，所購買的商品家庭實用性要求很高，因此，相對的購物頻率就很高，而消費單價就相對較低。 很會精打細算，對促銷商品很感興趣，因此對價格很敏感。大學生沒有形
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