濟(jì)南市商品房市場研究(已修改)
2025-09-04 08:04 本頁面
【正文】 青島市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告濟(jì)南市商品房市場研究壹、城市概況一、城市簡介概況A、城市屬性濟(jì)南市是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。B、地理位置、自然環(huán)境l 濟(jì)南市位于山東省的中西部，南依泰山，北跨黃河，屬山地丘陵與黃河沖擊平原交匯地帶，除北部為黃河，東、南、西基本上以丘陵為主。l 濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系，分布有多處名勝古跡，曾因泉水眾多而被譽(yù)為“泉城”。l 濟(jì)南市與外部的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是京滬、膠濟(jì)鐵路交匯點(diǎn)，有京滬、濟(jì)青等多條高速公路溝通外界。C、人文環(huán)境l 濟(jì)南是一座有悠久歷史的古城，漢代始稱濟(jì)南。歷史上出現(xiàn)的名人墨客較多，文化底蘊(yùn)深厚，齊魯文化教育獨(dú)樹一幟，儒家思想影響深遠(yuǎn)，名揚(yáng)海內(nèi)外。l 全市各類全日制普通高等院校16所，中專38所，各類在校生接近100萬人，還有眾多的科研院所機(jī)構(gòu)及省政府駐地?？梢钥闯?，濟(jì)南既有深厚悠久的歷史文化，又有蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代教育事業(yè)，人文素質(zhì)相對較高。規(guī)劃發(fā)展A、城市規(guī)劃方向依據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005年－2020年)綱要》內(nèi)容，濟(jì)南城市未來發(fā)展規(guī)劃初步確認(rèn)了:“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略；“十字”方針和東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶及老城、西部新城、西部片區(qū)等“五大板塊”的城市布局。B、發(fā)展契機(jī) 依據(jù)上述規(guī)劃，濟(jì)南市新一輪的城市規(guī)劃將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供提供了一個(gè)各自起舞的舞臺(tái)，今后幾年中，可謂是東西南北中，各有機(jī)會(huì)在其中。中部：（中疏）內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及沿線地區(qū)，市政府大力倡導(dǎo)的大規(guī)模舊城改造40余個(gè)區(qū)片的任務(wù)將持續(xù)三年，量大面廣，雖有政府優(yōu)惠政策，但畢竟原有居民稠密，拆遷量大，導(dǎo)致開發(fā)成本偏高，房價(jià)必然偏高，且不便于創(chuàng)環(huán)境品牌，不便于搞大規(guī)模成片開發(fā)，適于局部商業(yè)開發(fā)。東部：（東拓）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)繼續(xù)推動(dòng)?xùn)|部開發(fā)，重點(diǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)是：（1）賢文社會(huì)區(qū)組團(tuán)：是濟(jì)南城區(qū)外圍優(yōu)先發(fā)展的四大組團(tuán)之一，宜搞成片開發(fā)，可與雅居園相呼應(yīng)。（2）工業(yè)北路沿線地帶：剛拓寬美化的工業(yè)北路大氣順暢，必將帶動(dòng)沿線地產(chǎn)的升值。（3）經(jīng)十路以南至母牛山一帶和漿水泉一帶也將也成為東部開發(fā)的熱點(diǎn)。西部：（西進(jìn)）隨著近期長清縣撤縣改區(qū)、槐蔭區(qū)政務(wù)中心西遷，濟(jì)南城市建設(shè)的重點(diǎn)向西移動(dòng)，“西部新城”便是在此環(huán)境下的產(chǎn)物。新城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：以經(jīng)十西路、濟(jì)兗路、二環(huán)西路為主要發(fā)展軸線，以大金中心區(qū)為核心，四個(gè)獨(dú)立外圍組團(tuán)環(huán)繞的布局格局。（1）二環(huán)西路以東地區(qū)形成以居住、市場、城市公園為主的生活性城市社區(qū)。（2）新建大金中心區(qū)，成為新城區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育中心。（3）在大金中心區(qū)周圍建設(shè)擔(dān)山、小金開發(fā)區(qū)、科技開發(fā)區(qū)、美里湖民營工業(yè)園區(qū)、臥牛山綜合區(qū)四個(gè)外圍組團(tuán)。（4）各外圍組團(tuán)之間留有生態(tài)綠化隔離空間向主城區(qū)滲透，各組團(tuán)與中心既相互聯(lián)系，又各自相對獨(dú)立，同時(shí)為主城區(qū)提供良好的生態(tài)環(huán)境。南部：（南控）濟(jì)南南區(qū)因聚集眾多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文環(huán)境突出而獨(dú)占市場焦點(diǎn)。但南部因土地有限，向縱深開發(fā)存在規(guī)劃和輿論的制約。另據(jù)內(nèi)部人士透露，市府有關(guān)部門正在論證市區(qū)西南部繞城高速公路以北40余平方公里丘陵區(qū)用于城市新區(qū)開發(fā)的可行性（初步規(guī)劃3個(gè)區(qū)片總面積約10平方公里）。南部丘陵地區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，仍會(huì)有新的開發(fā)機(jī)會(huì)。北部：（北跨）多年來，由于自然
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