【正文】 廣州二手房市場季度研究報(bào)告作者：日期：2005年廣州二手房市場季度研究報(bào)告之白云篇白云區(qū)：市場放量潛力巨大 　　從2004年第四季度開始，白云區(qū)的二手樓市熱點(diǎn)不再局限在機(jī)場路、白云大道、南湖一帶，同和、羅沖圍、同德圍等地也相繼進(jìn)入了品牌中介行的視野內(nèi)。同和的云景花園、羅沖圍的富力半島花園、同德圍的同德花園等，都是經(jīng)多年開發(fā)的超級大盤，現(xiàn)時(shí)經(jīng)地產(chǎn)中介從旁“疏導(dǎo)”，便在二手市場上出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。至此，白云區(qū)的各個(gè)方位的二手樓市相繼被激活，可以預(yù)計(jì)，該區(qū)的二手成交量在坐穩(wěn)“第四把交椅”的同時(shí)，還會(huì)縮窄與第三位（天河或海珠）的差距。 　　今年第一季度，白云區(qū)的二手住宅均價(jià)為2615元/平方米，%，越來越多的商品房住宅出現(xiàn)在市場上，并得以不斷流通，價(jià)格上漲在情理之中。 面積分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　白云區(qū)成交個(gè)案中，60～80平方米的成交超過4成份額，其中70～80平方米的小三房物業(yè)成交最多，%。滿堂紅的成交案例中，小三房物業(yè)多為西槎、北站等地的舊房屋，實(shí)用空間較小區(qū)商品房要大。白云區(qū)并不流行小面積物業(yè)，30平方米以下的物業(yè)成交為零。 單價(jià)分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　白云區(qū)地域廣闊，北面的石井與南面的麓湖相距一小時(shí)車程，如此長的距離也令該區(qū)的樓價(jià)相當(dāng)不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因風(fēng)景獨(dú)一無二，樓價(jià)可以高至8000元/平方米以上，而偏遠(yuǎn)的西槎等地，樓價(jià)則僅在2000元/平方米以下。從滿堂紅的數(shù)據(jù)看到，2500元/平方米以下的物業(yè)是成交大戶，超過3成半的物業(yè)屬于超低價(jià)房源。第一季度，除了別墅盤外，其余二手住宅成交均沒有超過6000元/平方米的，且成交較少，預(yù)計(jì)第二季度高價(jià)物業(yè)成交會(huì)稍微增多。 總價(jià)分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　在白云區(qū)，35萬元可以購買到相當(dāng)好的四房物業(yè)，而在與其相接的荔灣區(qū)，用這個(gè)價(jià)錢買稍好一點(diǎn)的商品房，最多只是兩房。因而在第一季度，白云區(qū)35萬元以下的物業(yè)成交比例超過88%。據(jù)了解，在白云區(qū)購置二手物業(yè)的客戶，選擇按揭貸款都并非貸足7成的，也許只有6成左右，因他們有足夠的積蓄支付首期款。 租賃市場分析 　　從滿堂紅第一季度的成交數(shù)據(jù)看，幅度很小，證明該區(qū)的租賃市場表現(xiàn)相當(dāng)平穩(wěn)，沒大起大落現(xiàn)象。該區(qū)整個(gè)市場處處“開花”，而近期租賃的熱點(diǎn)則明顯偏向西部——西槎、羅沖圍一帶。前者房租一向偏低，以前小業(yè)主都是貼街招即可自行完成租賃，現(xiàn)時(shí)則轉(zhuǎn)為委托中介行，祈求能找個(gè)長租客戶；后者則是富力三大盤的聚集地，同時(shí)也有幾個(gè)行業(yè)批發(fā)市場，可謂“供求兩全”，即使如富力半島這種高租金樓盤的物業(yè)，還是有足夠的成交個(gè)案，某些大單位甚至有45元/平方米的租金值。 2005年廣州二手房市場季度研究報(bào)告之東山篇東山區(qū)：小戶型交投活躍 中高檔住宅受寵 　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二手住宅成交均價(jià)為4264元/平方米，%。根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二手熱門區(qū)域包括有五羊新城、東華西、淘金等，成交中有大約6成為房改房；而一些新的商品樓盤如東川大廈、東山雅筑、富力東堤灣的成交也漸趨活躍，其成交價(jià)一般與一手售價(jià)相差很少，甚至高于一手樓價(jià)，顯示置業(yè)者對東山樓市的前景相當(dāng)有信心。 單價(jià)分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)兩房單位最為受落 　　東山區(qū)二手住宅中成交單價(jià)在3000元/平方米以下的數(shù)量相當(dāng)稀少，不到1%；而4000～5000元/平方米的二手住宅成交最多，%，在廣州十區(qū)中首屈一指；此外3000～4000元/平方米與5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相當(dāng)，%，%。從滿堂紅成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)只有極少數(shù)樓齡很長或偏僻路段的二手住宅價(jià)格會(huì)在3000元/平方米以上，一般十余年樓齡的房改房價(jià)格都要3000～4000元/平方米，如果房子的朝向、樓層好又靠近名校，通常要賣到4000元/平方米以上。此外，例如東川大廈、東堤灣、御龍庭、東山雅筑等比較新的商品樓盤的成交價(jià)一般在6500元/平方米以上，也有相當(dāng)數(shù)量的成交。 　　滿堂紅研究部認(rèn)為，東山區(qū)二手住宅交易市場目前以中高檔價(jià)格為主的價(jià)格體系與其舉足輕重的區(qū)域地位有很大關(guān)系。首先，東山區(qū)是廣州市老牌的商業(yè)旺區(qū)和教育強(qiáng)區(qū)，居住了不少了身居高位的政商名流，得天獨(dú)厚的教育優(yōu)勢更吸引許多“望子成龍、望女成鳳”到此置業(yè)；其次，目前東山區(qū)可供開發(fā)新樓盤的地塊日益稀少，無論一、二手房源在市場上均供不應(yīng)求。因此，東山區(qū)的樓價(jià)很自然地表現(xiàn)為“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。 面積分類 　　從成交面積來看，東山區(qū)成交最多的二手住宅是60～80平方米的戶型，%。80～100平方米的戶型次之，%。排在第三位的是40～60平方米的戶型，%。值得一提的是，%，這在廣州十區(qū)中是比較高的。據(jù)悉，東山區(qū)小面積物業(yè)受到青睞主要有兩個(gè)原因：其一是一些家長為了子女能夠讀上東山區(qū)的名校，會(huì)特意到名校招生路段買一套小面積單位，為子女創(chuàng)造“就近入學(xué)”的便利；其二是東山區(qū)的小面積物業(yè)求租者眾，吸引一些喜歡長線投資的投資客。此外，部分買家在達(dá)到小孩入學(xué)的目的后，會(huì)把房子賣掉，這也是造成現(xiàn)時(shí)東山小面積物業(yè)換手率較高。 來源：滿堂紅地產(chǎn)總價(jià)分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　東山區(qū)二手住宅成交總價(jià)最為集中的區(qū)間是20～30萬元，%。據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)在這一區(qū)間的戶型絕大部分為50～70平方米，以房改房為主，一般是無電梯的多層建筑。上圖還顯示，%，證明東山區(qū)置業(yè)者中多“豪客”的說法所言不虛。據(jù)中介行反映，東山區(qū)的豪宅物業(yè)如錦城花園、東山雅筑等在二手市場中時(shí)有成交，均價(jià)一般在8000元/平方米以上，總價(jià)過百萬元的不在少數(shù)。 租賃市場淺析 　　第一季度東山區(qū)的住宅租賃市場表現(xiàn)活躍，租金穩(wěn)定，除2月份受春節(jié)影響平均租金有所下降為26元/平方米月外，1月份和3月份的平均租金分別為30元/平方米月和29元/平方米月，基本持平。 　　從滿堂紅的成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)的住宅租賃中面積在70平方米以下的戶型成交最多，大約占65%的比例。一般而言，1房1廳如果沒有電梯租金大約為550～850元/月，如果有電梯則要1000～1300元/月；2房1廳的租金大約為1000～2000元/月。實(shí)際上，租金主要依物業(yè)素質(zhì)與地理環(huán)境而定，比如3月份富力東堤灣有一套43平方米的小單位租了1990元/月，這個(gè)價(jià)格比東山區(qū)其它地段的許多2房1廳還要貴。 　　租賃熱點(diǎn)區(qū)域方面，最為突出的是五羊新城和淘金板塊，其中前者是廣州最為老牌的居住區(qū)之一，商業(yè)繁榮，生活便利，聚集了許多來穗“打拼”的外地人；后者靠近環(huán)市東寫字樓商圈，鬧中取靜，生活配套富有小資情調(diào)，深得白領(lǐng)租房族的喜愛。此外，東華西路、建設(shè)大馬路、東川路一帶也有上佳的表現(xiàn)。 　　因行政區(qū)域不大，東山區(qū)內(nèi)每個(gè)板塊都是交通方便、配套成熟的商業(yè)旺地，因此只要房子的租金符合市場行情，根本不愁房子租不出去，這也是東山區(qū)多“包租公”、“包租婆”的重要原因。 　 2005年廣州二手房市場季度研究報(bào)告之越秀篇　　今年第一季度，越秀區(qū)二手住宅成交均價(jià)為3359元/平方米，%，%。但成交量和金額均有所下降，該區(qū)因一手住宅的供應(yīng)非常有限，目前住宅市場以二手市場為主導(dǎo)，住宅價(jià)格也逐漸上漲。 來源：廣州市國土房管局買賣市場分析 　　越秀區(qū)的一手商品房成交呈現(xiàn)逐年下降趨勢，二手市場已成為該區(qū)住宅市場的主導(dǎo)力量，受到房源的影響，2005年第一季度該區(qū)二手住宅買賣市場的幾個(gè)特點(diǎn)如下： 　　房改房和私房是二手住宅市場的主要產(chǎn)品，房改房與商品房的交易比例約為8∶2； 　　78%的購房者選擇總價(jià)30