【文章內容簡介】 來源：滿堂紅地產　　由于海珠區(qū)是老工業(yè)區(qū)，雖然現時大部分工業(yè)廠房已遷出，但原有的住宅多以房改房為主。近年來，房地產開發(fā)已經成為海珠經濟的支柱性產業(yè)之一，每年都有數量不蜚的樓盤建成，吸引了大量的外來移民置業(yè)海珠。房地產的繁榮發(fā)展同時也加劇了市政管理的壓力，目前海珠區(qū)政府已經采取措施放緩房地產開發(fā)的速度。受其影響，海珠區(qū)的預售房地產市場的發(fā)展速度會有所減慢；同時，去年廣州房地產市場漲價，海珠的增長速度較快，在一定程度上也制約了預售房市場的發(fā)展速度。以上因素導致海珠的二手住宅市場對于購房者的吸引力增加，二手住宅市場的增長速度必定加快，比重也會進一步增加，但由于商品房市場所占比例依然較大，至少在未來的兩三年內整個海珠住宅市場商品房和房改房的交易比例還會保持大致平衡，甚至商品房所占比例會有所上升，與房改房的比重會保持在6∶4左右。 房價是影響買家心理的首要因素 　　從2005年第一季度的情況來看，總價30萬以下的單位占了70%以上，其中20萬以下的占了36%，20～30萬的單位占了34%，總價50萬以上的只有10%。由此看來即使樓價不斷上漲，但購房者對于市場的接受能力畢竟有限，由于絕大部分的購房者選擇銀行按揭作為付款方式，首期、每月的供樓款、支付利息等對購房者的經濟產生較大壓力，一般情況下，30萬可以看作一個臨界點，高于此價會對購房者的心理造成較大壓力。 　　20萬以下的住宅中商品房和房改房二者的比例約為3∶7，二者共同特點是單價較低，樓齡長，面積多在45～65平方米之間。其中，房改房較為集中的地區(qū)是同福路、荔福路、江南大道、赤崗和工業(yè)大道等地，樓齡都在12年以上，單價在2300～3000元/平方米以下的單位；商品房則主要集中在南洲板塊，如南洲花園、曉港灣等幾個開發(fā)較早的樓盤，一般都是上世紀90年代中期所建，單價在3300元/平方米以下的單位。 　　20～30萬元/套的住宅中商品房和房改房的比例已經基本持平，商品房略高一點。其中房改房較為集中的地域是赤崗、江南大道和前進路等區(qū)域，這些地段的住宅樓齡多在10年左右，單價在3000～3800元/平方米之間，超過4000元/平方米的單位很少，但由于單位面積較大，多在70～90平方米之間，導致總價較高。商品房則主要集中在工業(yè)大道的金碧花園、新港西附近的中小型樓盤、南洲板塊的南洲名苑、曉港灣等較新的樓盤。這些單位樓齡在5～8年不等，以60～80平方米的單位為主，單價在2800～4000元/平方米之間。值得注意的是，在總價20～30萬元的單位中，有部分45平方米以下的小面積單位的由于單價較高，造成總價超過20萬，甚至有的單位只有32平方米，總價卻高達26萬，單價超過8100元/平方米。 來源：滿堂紅地產　　總價30～40萬元的住宅中商品房和房改房的比例已經發(fā)生了很大變化，商品房已經占了8成以上的份額，房改房的成交已經很少，單價一般都在4000元/平方米以下。只有極少數的單位由于樓齡短、間隔好，以及室內裝修等原因價格較高，大部分因面積較大而造成的，這些單位的面積一般在90平方米以上。這些商品房集中在新港西沿線、江燕路、工業(yè)大道，成交較為活躍的有保利花園、海富花園、南景園、海外花園、順景花園等，這些單位的價格都在3500元/平方米以上，集中在4000～5000元/平方米之間，面積多在70～85平方米之間。 　　總價大于40萬元的住宅基本是商品房，樓齡小于5年，都是近年來新建起來的中大型樓盤，特別是知名發(fā)展商名下的樓盤占據了絕大部分的市場，如中海名都、保利花園、保利百合花園、逸景翠園、愉景雅苑、富力千禧花園、光大花園等，大部分是80平方米以上的中大面積為主，特別以超過100平方米的單位居多，單價和面積共同作用使得總價較高，有的已經接近100萬，可以稱之為“豪宅”了。 租賃市場分析 　　海珠的租賃市場十分繁榮，以價格適中，選擇多樣聞名。在住宅的租賃市場上，房改房和商品房幾乎平分市場，最受市場歡迎的區(qū)域有赤崗、南洲、廣州大道南、新港西、工業(yè)大道南、昌崗中、海聯路、江南大道南、前進路等。2005年第1季度的租賃均價是21元/平方米月，其中商品房的單價是26元/平方米月，月。 　　從單價來看，所占市場的比例隨著價格上升而降低，從市場份額的多少來看，依次為15元/平方米月以下，占34%；15～20元/平方米月，占27%；20～25元/平方米月，占17%；25元/平方米月以上總計只占24%。 　　15元/平方米月以下的單位大部分建成時間較長，房改房和部分地理位置比較偏遠的商品房，如南洲花園、瑞寶花園、萬華花園等，租賃的熱點區(qū)域集中在赤崗、工業(yè)大道、江燕路等地域。其中45～70平方米的兩房單位最多，占54%。 來源：滿堂紅地產　　15～20元/平方米/%，商品房所占比例增多。房改房大多在江南大道、新港西、赤崗等區(qū)域；商品房集中在5～10年樓齡的樓盤中，或者交通不是很便利，或是樓齡較長，外觀稍嫌陳舊，如金玫瑰園、金豐花園、華樂苑、保利紅棉花園等。依舊是45～70平方米的兩房單位最多，占40%，45平方米以下的單位占了28%。 　　20～25元/平方米/月的單位中商品房已經占了7成的市場，分布也較為廣泛，如寶崗大道的宏宇廣場，工業(yè)大道的光大花園、金碧花園、金玫瑰苑，新港西的華樂苑、富景花園等。依舊是45～70平方米的兩房單位最多，占65%，但90平方米以上的單位份額擴大，占了27%。 25元/平方米月以上的物業(yè)包括中海錦苑、富景花園、雙子星城、朗晴居、光大花園、祈樂苑、中海名都、海琴灣等。其中小面積單位的成交價格非常高，如富景花園、雙子星城等，租金大部分高于40元/平方米月，且很受市場歡迎。 來源：滿堂紅地產　　海珠租賃市場的面積分布較為均勻，沒有明顯的地理特征。價格方面，除了45平方米以下的小面積單位以外，價格區(qū)分并不是十分明顯，值得注意的是110平方米以上的單位由于大部分是商品房，單價顯得較高，從14～38元/平方米月都有，主要取決于樓宇的素質，如位置、外立面、樓齡、規(guī)劃、景觀等。 2005年廣州二手房市場季度研究報告之芳村篇芳村區(qū)：利好太少 樓價難升 　　作為廣州最西端的花卉市場集中地，芳村區(qū)給市民的印象還是廣州的“近郊”，盡管“荔灣、芳村兩區(qū)合并”的消息傳來傳去，但真正令該區(qū)房地產市場啟動的是幾個大盤的開售，新世界逸彩庭園處于一手盤中的銷售頭位，而南海與芳村交界處的雅居樂雍景豪園則有效帶動芳村東漖、穗鹽路一帶的商業(yè)發(fā)展。 　　今年第一季度，芳村區(qū)的二手住宅單價為2095元/平方米，%。滿堂紅研究部透露，芳村區(qū)二手住宅中，低價物業(yè)所占的比例相當大，并有逐漸擴大的趨勢，即使是商品房小區(qū)入市，也較難改變此局面。 面積分類 來源：滿堂紅地產　　芳村原居民與荔灣區(qū)居民有很多相似之處，兩房物業(yè)占市場供應量的比例最大，故而成交也最多，達到3成。芳村的住戶不太喜歡居住在狹小的空間內，因而40平方米的物業(yè)出現的機會小，成交機率更小。就未來趨勢而言，60～70平方米和70～80平方米兩個區(qū)間的物業(yè)成交份額還會有所提升。 單價分類 來源：滿堂紅地產　　芳村樓價偏低是眾所周知的，在滿堂紅成交的個案中，2500元/平方米以下的成交宗數占了55%的比例，這是一個絕對高的比例，再加上2500～3000元/平方米的2成份額，當地超過7成半的物業(yè)是在3000元/平方米以下的價位可以交易的。 總價分類 來源：滿堂紅地產　　在芳村，10～15萬元/套的物業(yè)成交達到4成份額，也就是說，只要有5至6年的積蓄，購房者便可以在芳村一次性付款買一套二手房了?，F時在芳村置業(yè)的人群，包括芳村本地人和荔灣人，