【正文】 《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》 課程設(shè)計（論文）題目：“宏業(yè)楓華”住宅小區(qū)項目策劃與可行性分析報告目 錄 1 1 2 2 3 3 3 4 6 7 7 8 產(chǎn)品定位 9 價格定位 10 11 11 11 11 11 12 13 規(guī)劃要求及項目指標(biāo) 13 項目總投資估算 13 16 財務(wù)盈利能力分析 16 17 18 18 19 20 20 21參考文獻(xiàn) 22錦州是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要開放城市，錦州是中國最北端的港口城市和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的開放城市，西連京津唐工業(yè)區(qū)，東接遼寧中部城市群，北有遼寧西部和內(nèi)蒙東部及黑龍江、吉林地區(qū)的廣闊腹地，在一定意義上說，錦州是東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)結(jié)帶，是國內(nèi)國外兩個市場的交匯點，是內(nèi)地走向世界的窗口和國外資金技術(shù)向腹地轉(zhuǎn)移的橋梁與紐帶，是溝通關(guān)內(nèi)外的交通樞紐和遼西地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢和區(qū)位條件。地處遼寧省西南部，北依松嶺山脈，南臨渤海遼東灣，市轄6個市轄區(qū)（3個正式區(qū)，3個省屬新區(qū)）、2個縣，代管2個縣級市，分別為：凌海市、北鎮(zhèn)市、義縣、黑山縣、古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)，松山新區(qū)（原凌南新區(qū)與南站新區(qū))，錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，龍棲灣新區(qū)，總面積為10301平方公里，（2011年）。 錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。位于著名的“遼西走廊”的東端，是連接中國東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。京哈鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。有“四省通錦”之說。全市公路總里程達(dá)到3622公里，黑色路面鋪裝率、二級以上公路比重、高速公路里程都居遼西之首。擁有營運(yùn)公共汽車537輛，運(yùn)營線路網(wǎng)長度467公里；運(yùn)營出租車3884輛。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。錦州城市綠化水平不斷提高。到2009年末，全市園林綠地面積2597公頃，公園綠地面積874公頃，綠化覆蓋面積3956公頃，%。 錦州是一座有著2000多年歷史的文化名城，也是一座素享盛名的商貿(mào)重鎮(zhèn)，更是一座生機(jī)勃勃、蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代優(yōu)秀旅游城市。錦州的旅游資源豐富，名勝古跡眾多。被評為中國優(yōu)秀旅游城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市。現(xiàn)有國家級文物保護(hù)單位5處，國家級森林保護(hù)區(qū)1處。2000年錦州市被國務(wù)院和中央軍委批準(zhǔn)為甲類開放城市，1987年被國務(wù)院批準(zhǔn)列入遼東半島對外開放城市，2010年在國家統(tǒng)計局進(jìn)行的全國城市綜合實力50強(qiáng)評比中居第40位。（1）項目名稱“宏業(yè)楓華”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“宏業(yè)楓華”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“宏業(yè)楓華”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制《宏業(yè)楓華建設(shè)項目可行性研究報告》的項目委托書；b、錦州市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定 點及坐標(biāo)的批復(fù)；錦州市建規(guī)規(guī)地字[20011]10號；c、錦州市土地收購儲備中心[2012]35號《關(guān)于中央大街與松坡路交匯處用地規(guī)劃定點 的申請》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。（1）位置:位于錦義街與松坡路交匯處，南有錦州火車站、客運(yùn)站。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城。（2）用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。（5）現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。周邊地塊除火車站、客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：遼沈戰(zhàn)役紀(jì)念館、錦州師范學(xué)院、馬家市場、北山賓館和遼西批發(fā)市場、圣嬰醫(yī)院等等。（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（2）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R21）。（3）用地使用強(qiáng)度：容積率：—； 建筑密度：≤40% 。（1）建筑退建筑退讓距離：沿中央大街，松坡路后退用地紅線不小于10米，中央大街與松坡路交匯處布置公共開放廣場。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制，≤18層。建筑控制高程：。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《錦州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2012年試行版）》相關(guān)要求。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《錦州市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性等特征。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等各方面效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎(chǔ)上。本報告主要是對“宏業(yè)楓華”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設(shè)及實施進(jìn)度、項目經(jīng)濟(jì)分析及項目風(fēng)險控制管理編制項目可行性研究。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?！笔邔梦逯腥珪?0月18日閉幕,會議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2013年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制八、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)其中在第一條“進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價、競地價’方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。專家指出，錦州市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以錦州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時