【正文】 當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響?？偝杀举M(fèi)用每增加1%，%；銷售單價(jià)每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。敏感性（Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。+179。+179。=稅后：NPV=+（）/+178。稅前：Pt=21+稅后：21+凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。其優(yōu)點(diǎn)：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目詳細(xì)利潤見下表： 利潤表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)單位（萬元）計(jì)算期計(jì)算依據(jù)第一期第二期1銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費(fèi)用4利潤總額135土地增值稅6項(xiàng)目所得稅(45)25%7稅后利潤456房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。項(xiàng)目總成本費(fèi)用：。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額：其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的20%：20%=+==247。 （1）土地費(fèi) 土地費(fèi)用：2500萬元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）： （2）前期費(fèi)前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測費(fèi)（建安費(fèi)%）：2．規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：4．三通一平費(fèi)用：120萬元（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬元3．機(jī)電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬元其中：1．道路工程費(fèi)：180萬元2．自來水工程費(fèi)：110萬元3．照明綠化費(fèi)：100萬元4．電訊設(shè)施費(fèi)：30萬元（5）公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)：其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)：360萬元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）：3．地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預(yù)見費(fèi)：（7）總成本：開發(fā)費(fèi)用：其中：1．管理費(fèi)用：270萬2．銷售推廣費(fèi)（銷售收入%）：3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：1800萬開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)“宏業(yè)楓華”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤18層，綠地率≥25%。+360=。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。戶型圖詳見附錄?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。市場調(diào)查顯示，目前錦州市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。而錦州市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。 （1）雒城一號(hào)住宅小區(qū) 雒城一號(hào)基本情況表開發(fā)商萬興集團(tuán)地址錦州市中央大街南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2 （2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商遼寧萬興置業(yè)有限公司地址錦州市中山大道南四段與臺(tái)北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價(jià)約2700元/ m2 （3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商遼寧廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址錦州市解放路福州路交界處物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2 上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,%。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)，W是指企業(yè)具有的劣勢(shì)，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。但由于錦州市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。 專業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢(shì)條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，錦州市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，銷售收入135億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。根據(jù)2010—2012年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢(shì)可見，錦州市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。根據(jù)錦州市住戶調(diào)查資料顯示：2010年111月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2012年112月，%，2012年112月，2012年12月末，%左右的增速。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各