【正文】 ：2013年2月2013年11月項目二期預售：2013年2月2013年11月項目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項目指標“宏業(yè)楓華”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數≤18層，綠地率≥25%。本項目預計銷售金額：其它應扣除項目為項目開發(fā)成本的20%：20%=+==247。項目詳細利潤見下表： 利潤表序號項目合計單位（萬元）計算期計算依據第一期第二期1銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費用4利潤總額135土地增值稅6項目所得稅(45)25%7稅后利潤456房地產項目財務評價是房地產可行性研究的核心內容。稅前：Pt=21+稅后：21+凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項目盈利能力，或對國民經濟所作貢獻的重要評價標準。+179。敏感性（Sensitivity）是指某一相關因素的變動對反映項目投資效果的評價指標（內部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。它是研究一個項目的營業(yè)收入、成本和產銷量之間的關系，確定夠本點，預測產品產量對項目盈虧的影響。不確定性分析是房地產投資項目經濟評價的重要組成部分，對房地產投資項目的投資決策成敗有著重要的影響。本項目的開發(fā)期總共為3年，相較其他項目而言能夠快速回收資金。其中組織管理不善可由建設期間加強管理，科學落實來解決。當地民眾對項目的抵觸這項因素方面，依據周邊樓盤的開發(fā)情況看來，不存在該項擔心，本項目房產的建設解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問題。，稅后凈利潤10978萬元，%，相比同行業(yè)其它項目有著更好的經濟效益，且本項目風險較小，易于開發(fā)建設。這次課程設計是一個理論與實踐結合的過程，讓我明白理論知識往往是不夠的，只有把所學的理論與實際行動相結合，才會提高自己的綜合實際能力和獨立思考能力。盡管如此，這兩周的時間里我還是學到了很多知識，我們所做的課題是項目策劃與可行性分析，雖然不是自己親手一字一句的設計出來的，但還是看懂了它的語言設計和邏輯。隨著錦州市新經濟開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內其周邊房價也會持續(xù)上漲。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風險。由于宏觀經濟及市場分析以在上文中加以分析，以下將對本項目的可行性研究報告中還存在的一些不確定性因素帶來的風險進行分析。同理，人工費也會對本項目投資不構成較大影響。因此，有必要就上述因素或參數的變化對評價結果產生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經濟評價的結果更加真實可靠，從而為房地產開發(fā)投資決策提供更科學的依據。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應當輕易使用降價策略。+179。= 萬元NPV0表明項目可行內部收益率是指項目在計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。為了減少這種風險，就必然希望投資回收期越短越好。項目所得稅=25%=。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。，還銀行本息4360萬元。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。且考慮到未來經濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據調查數據，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當的超前性。本項目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及錦州市房地產市場走勢為參考，可以確定宏業(yè)楓華住宅社區(qū)的均價為3200元/㎡。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。交通便利，升值潛力巨大。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產價格將進一步上升，且上升速度較快，預計2014年城區(qū)住宅均價將突破6500元/ m2。從圖中可以看出，錦州市近幾年固定資產投資與當地房地產資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。 錦州市人均消費性支出趨勢圖—2013年錦州市人均消費性支出趨勢。，錦州市區(qū)人口在基本處于均勻增長?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產都會遭受重大影響。溫家寶總理說：“房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。綠地指標：綠地率 ≥25% 。（2）用地使用性質：二類住宅用地（R21）。（1）位置:位于錦義街與松坡路交匯處，南有錦州火車站、客運站。到2009年末，全市園林綠地面積2597公頃，公園綠地面積874公頃，綠化覆蓋面積3956公頃，%。 錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。有“四省通錦”之說。被評為中國優(yōu)秀旅游城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進市。（3）使用年限:居住用地70年。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，投資額大、建設周期長涉及面廣。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經濟帶來風險隱患。而專家預測，2013年中國經濟有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。而根據2000年第五次人口普查，錦州市總人口577298人。2012遼寧省GDP排名全國第八位，%，遼寧西區(qū)新建國際商貿城，區(qū)域經濟發(fā)展迅猛。，有力地推動了全社會固定投資和國民經濟發(fā)展。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（2）近期內廣漢經濟和房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。根據上述研究結果及項目開發(fā)風險，制定了開發(fā)高層住宅的方案?？蚣芎涂蚣艚Y構的高層建筑都具有良好的抗震性能。項目的開發(fā)期為3年?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。小區(qū)在設計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設置的要求。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。100%=%應繳納土地增值稅=30%=項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：+++= m2，平均價格3100元/ m2，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬； m2，平均價格3300元/m2，車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬元。它是在房地產投資成本估算的基礎上計算出各項稅金及利潤等數據，然后使用市場價格，根據政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關的法律法規(guī)，計算分析出房地產投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等方面的內容。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設期+生產期）內各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=+（）/+178。敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預防決策中相關因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關因素變