【正文】 開發(fā)商萬興集團(tuán)地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價(jià)約2700元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,%。市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。戶型圖詳見附錄。+360=。[6]（1）土地費(fèi)土地費(fèi)用：2500萬元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）：（2）前期費(fèi)前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測費(fèi)（建安費(fèi)%）：2．規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：4．三通一平費(fèi)用：120萬元（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬元3．機(jī)電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬元其中：1．道路工程費(fèi)：180萬元2．自來水工程費(fèi)：110萬元3．照明綠化費(fèi)：100萬元4．電訊設(shè)施費(fèi)：30萬元（5）公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)：其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)：360萬元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）：3．地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預(yù)見費(fèi)：（7）總成本：開發(fā)費(fèi)用：其中：1．管理費(fèi)用：270萬2．銷售推廣費(fèi)（銷售收入%）：3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：1800萬數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。項(xiàng)目總成本費(fèi)用：。[7]其優(yōu)點(diǎn)：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。=稅后：NPV=+（）/+178。+179?？偝杀举M(fèi)用每增加1%，%；銷售單價(jià)每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。[19]有了風(fēng)險(xiǎn)分析將可以查明項(xiàng)目出問題的方面，預(yù)測項(xiàng)目出問題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無法按時(shí)賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開發(fā)計(jì)劃。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)的必要性。同時(shí)我要感謝關(guān)心和幫助過我的畢業(yè)設(shè)計(jì)研究小組同學(xué)xxx等。附錄附圖1：項(xiàng)目總平圖
附圖2：小區(qū)A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：小區(qū)B棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖4：戶型圖
參考文獻(xiàn)[1]廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng). [2]和訊網(wǎng)新聞.[3]廣漢市城區(qū)房地產(chǎn)需求的調(diào)查報(bào)告資料下載地址庫新浪地產(chǎn)網(wǎng). [4] 揭筱紋. ，2006[5]廣漢樓盤展示廣漢房產(chǎn)網(wǎng)廣漢房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站. ,18,5[6]劉洪玉. ,2006 [7]譚大璐，趙世強(qiáng). ,2008 [8]，1993[9]萬威武，劉新梅，2003[10]萬威武，,1996[11]周惠珍. ，1992[12]王家遠(yuǎn). ，2008[13]劉洪玉. ，2005[14]王家遠(yuǎn). ，2004[15]劉德學(xué)，樊洛平. ，2002[16]余建星. ，2006[17]劉洪玉、從培經(jīng). ，1997[18]徐玖平，劉曉紅. ，2008[19]沈建明. ，2004[20]成虎. 工程項(xiàng)目管理高等教育出版社，2005致 謝在論文即將完成之際，我要首先感謝xxx老師，他們在整個(gè)過程中都對我的論文悉心指導(dǎo)。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會輕易受到影響。[17]以下對本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。[11]本項(xiàng)目主要針對資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。+179。[8]基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=+（）/+178。最后編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性[7]。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷售期數(shù)第一期第二期銷售計(jì)劃住 宅（棟）66停車位（個(gè)）200200銷售面積住 宅（㎡）停車位（㎡）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 銷售收入總計(jì)4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。計(jì)劃分兩期高層住宅。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。[3] 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。[1]根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。[6]本報(bào)告主要是對“匯嘉”建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。[1]（1）項(xiàng)目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究（2）項(xiàng)目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。[1]依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。這需要大量的理論支持和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。[1]廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，%。[1]“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸