【正文】 金地段地價10%不變土地增值稅3%0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進一手市場的活躍。 價格分析 在各項社會經(jīng)濟逐步復蘇的跡象下，去年9月份在售高層住宅一次性付款均價為5786元／m2，較8月同期略降3%。1. 世界經(jīng)濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復，港澳地區(qū)經(jīng)濟尚在復蘇，而廣州的經(jīng)濟與港澳地區(qū)密切相關，港澳經(jīng)濟的不景氣，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至30年，降低交易契稅等，改變了辦事作風，提高了辦事效率，對一些不合理的經(jīng)營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標，提高透明度，同時加大回收土地的力度，99年18月商品房成交量比批準預售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進供求平衡起了積極的作用。約13萬戶左右(780萬m2）。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設施區(qū)分開，只是認為設有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護該類設施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1999年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。十. 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，開發(fā)啟動資金約為9億，仍可自籌1億，尚需3億元啟動資金向銀行借貸。 第五期：至2004年，僑都項目全面建成。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 第三期：至2002年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積35萬m2預售商品房。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由8000升至10000元/M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由5000升至6000元/ M2，都呈勁升趨勢。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。形象設計現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。i如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔(如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒)，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的競爭力。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價”為置業(yè)者最關心的問題。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節(jié)前購房等利好，預計成交量會比前8個月有所提高，達到今年的新高。6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 綜觀99年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在20%30%之間。以9月份為例，全月在售樓盤高達190個，廣告費總額為5184．4萬元，分別較8月增長19％及16％，且均達99年月統(tǒng)計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。調(diào)查表明，8月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款204．44元，同比增長35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的7月份高33．1%，比最低的4月份高98．7%，比1—7月份人均月提款131．95元高54．9%。(數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟委員會) 社會經(jīng)濟環(huán)境總體趨好。1至7月累計，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1083．24億元，同比增長12．2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長10．3%。多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設的全新形象。 因此僑都的售價潛力，依地理環(huán)境來說，售價可愛達600010000元/M2，具有較在大的升值潛力。i裝修標準：豪華裝修及個性基本型供選擇。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大型會所，與之對應的入 口廣場(市民廣場)面積約l公頃，沿城市中軸設有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設有—間中學，兩間小學，三間幼兒園，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設置在40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。七. 項目建設條件評價（一）項目優(yōu)勢分析：1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿天然環(huán)境勝人一籌本項目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內(nèi)有重點文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤15個，建設用地面積約212萬平方米，總建筑面積約593．6萬平方米，已建成面積356萬平方米。公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路123號華僑賓館41414418室，法定代表：林廣志乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈八樓E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下：A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39