【正文】 中部城市群，北有遼寧西部和內(nèi)蒙東部及黑龍江、吉林地區(qū)的廣闊腹地，在一定意義上說，錦州是東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)結(jié)帶，是國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)的交匯點(diǎn)，是內(nèi)地走向世界的窗口和國(guó)外資金技術(shù)向腹地轉(zhuǎn)移的橋梁與紐帶，是溝通關(guān)內(nèi)外的交通樞紐和遼西地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。擁有營(yíng)運(yùn)公共汽車537輛，運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度467公里；運(yùn)營(yíng)出租車3884輛。2000年錦州市被國(guó)務(wù)院和中央軍委批準(zhǔn)為甲類開放城市，1987年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入遼東半島對(duì)外開放城市，2010年在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中居第40位。（5）現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。建筑控制高程：。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺的基礎(chǔ)上。2013年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。2012年以來(lái)，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，%。2012年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。 SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。宏業(yè)楓華住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。 ，企業(yè)自有資金8000萬(wàn)元，從銀行貸款4000萬(wàn)元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。 項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來(lái)說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計(jì)銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）320031003300銷售收入（萬(wàn)元）停車位銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）800400400銷售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）888銷售收入（萬(wàn)元）640032003200合計(jì)銷售收入（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)盈利能力分析。靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。+179。=由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%稅后：取i1=22%NPV1=+（）/+178。 敏感性分析表項(xiàng)目名稱單價(jià)元/㎡銷售數(shù)量㎡銷售收入萬(wàn)元成本費(fèi)用萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元稅后利潤(rùn)萬(wàn)元總投資萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%敏感度基本方案320011977244727244262923876933035價(jià)格變動(dòng)+15%3680119772504762442643601308133035++5%3360119772466432442634021020633035+5%304011977242811244262444733233035+15%272011977238978244261486445733035+投資變動(dòng)+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動(dòng)+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。該項(xiàng)目中，BEP=項(xiàng)目總成本/（商品房均價(jià)銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析是指辨識(shí)和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，為風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定和實(shí)施提供依據(jù)。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；錦州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過各個(gè)建設(shè)階段來(lái)加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險(xiǎn)，錦州市畢竟臨近天府之國(guó)的成都，而錦州市民普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。 在開始階段，老師讓我們了解一些基本知識(shí)，當(dāng)自己照著學(xué)習(xí)指導(dǎo)上的內(nèi)容完成了一個(gè)課題時(shí)那種心情很棒，在后面的時(shí)間里老師讓我們自己設(shè)計(jì)一個(gè)課程項(xiàng)目時(shí)，就出現(xiàn)了很不好的現(xiàn)象，我覺得自己沒有盡自己的最大努力去設(shè)計(jì)課程項(xiàng)目，很多時(shí)候自己去玩了。 我要感謝我們這個(gè)班級(jí)的所有同學(xué)，他們讓我學(xué)到了很多，同時(shí)也付出了很多，也感謝老師的細(xì)心指導(dǎo)，讓我們順利的完成了課程設(shè)計(jì)