【正文】 表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。而專家預測，2013年中國經(jīng)濟有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2012年略有回落。2012年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2012年112月，%，2012年112月，2012年12月末，%左右的增速。 錦州市人口變化趨圖—2020年錦州市區(qū)人口變化趨勢。，錦州市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于錦州市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計2020年錦州市區(qū)人口將超過25萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。而根據(jù)2000年第五次人口普查，錦州市總?cè)丝?77298人。 2005年全市人口低速增長。據(jù)公安統(tǒng)計年報，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，%。根據(jù)錦州市住戶調(diào)查資料顯示：2010年111月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。其中，工資性收入實現(xiàn)7986元，%，2012年錦州市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。 錦州市人均消費性支出趨勢圖—2013年錦州市人均消費性支出趨勢。，從2010年到2012年，錦州市消費品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。根據(jù)2010—2012年消費額的發(fā)展趨勢可見，錦州市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。2012遼寧省GDP排名全國第八位，%，遼寧西區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅猛。錦州市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于遼寧中上等經(jīng)濟水平。2012年人均可支配純收入突破14000，消費水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，錦州市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟重量的96%以上，銷售收入135億元，，基礎設施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖—2012年錦州市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。從圖中可以看出，錦州市近幾年固定資產(chǎn)投資與當?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當?shù)氐穆糜蜗M經(jīng)濟，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，錦州市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 專業(yè)人士認為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風暴的風向標。，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟發(fā)展。錦州市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：，錦州市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預計2014年城區(qū)住宅均價將突破6500元/ m2。，投資性需求越來越少，當價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于錦州市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預計到2013年下半年或2014年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。 SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進行系統(tǒng)評價，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機會，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。（Strength）（1）地塊位于錦州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距成綿高速錦州出入口僅一步之遙，前臨松坡路路，右靠中央大街。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（3）項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。（Weakness）（1）項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。（Opportunity）（1）項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。（Threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。（3）近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時間土地價格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財務風險。根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。 （1）雒城一號住宅小區(qū) 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團地址錦州市中央大街南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價3300 m2 （2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商遼寧萬興置業(yè)有限公司地址錦州市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價約2700元/ m2 （3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商遼寧廣漢恒豐實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址錦州市解放路福州路交界處物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價約3300元/ m2 上述房產(chǎn)銷售均價為3218元/㎡,%。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中央大街南段