【正文】 通過這些我了解了很多，對(duì)項(xiàng)目策劃的過程有了初步的了解，同時(shí)也學(xué)會(huì)了一些價(jià)格分析方法，這些對(duì)我將來的學(xué)習(xí)和工作都有很大的幫助。眼下投資該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將會(huì)得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)非常有利。實(shí)際情況中，錦州市的自然條件尚且不錯(cuò)，因?yàn)榈靥幊啥计皆?，所以各方面的自然條件都算是得天獨(dú)厚，因此該項(xiàng)因素并不能對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)造成重大影響。項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)中，可能存在組織管理不善、設(shè)計(jì)變更、融資困難等不利因素。本項(xiàng)目所在地錦州市的房地產(chǎn)市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價(jià)格方面的不確定性因素不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成不好的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。=由于NPV2＜0，所以22%＜IRR＜24%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。稅前：取i1=38%NPV1=+（）/+178。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性的投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中具有重要地位和作用，作為一個(gè)主要指標(biāo)被廣泛采用。稅后利潤==。 銷售稅金及附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121銷售收入來自銷售收入計(jì)劃表2銷售稅金及附加()（）之和營業(yè)稅（1）5%城市維護(hù)建設(shè)稅（1）%教育費(fèi)附加（1）%印花稅（1）‰土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。工作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。 本部分是以前期對(duì)錦州市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25% 價(jià)格定位（元/㎡），2011年錦州市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。，投資性需求越來越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，錦州市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。，從2010年到2012年，錦州市消費(fèi)品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。人口增長主要是由于錦州市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計(jì)2020年錦州市區(qū)人口將超過25萬。專家指出，錦州市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以錦州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心?！笔邔梦逯腥珪?huì)10月18日閉幕,會(huì)議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。（3）用地使用強(qiáng)度：容積率：—； 建筑密度：≤40% 。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城。 錦州是一座有著2000多年歷史的文化名城，也是一座素享盛名的商貿(mào)重鎮(zhèn)，更是一座生機(jī)勃勃、蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代優(yōu)秀旅游城市。位于著名的“遼西走廊”的東端，是連接中國東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。京哈鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦州的旅游資源豐富，名勝古跡眾多。（2）用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（1）建筑退建筑退讓距離：沿中央大街，松坡路后退用地紅線不小于10米，中央大街與松坡路交匯處布置公共開放廣場。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。根據(jù)2010—2012年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢可見，錦州市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。 專業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。但由于錦州市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而錦州市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造