【正文】 方米狀況三期在售均價約3300元/ m2 上述房產(chǎn)銷售均價為3218元/㎡,%。本項目第一期預(yù)計在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計在2012年下半年開始銷售。+360=。項目總成本費用：。=稅后：NPV=+（）/+178?？偝杀举M用每增加1%，%；銷售單價每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。當建筑工程開工后，由于建筑材料價格和人工費用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費用改變。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險耽誤工期，住宅無法按時賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個開發(fā)計劃。 如果時間可以重來，我可能會認真的去學(xué)習(xí)和研究，也可能會更好的完成一個項目，我相信無論是誰看到自己做出的成果時心里一定會很興奮。參考文獻1.《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 銀花 張加穎 主編 機械工業(yè)出版社2.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理》 吳偉良 等 編著 機械工業(yè)出版社3.《房地產(chǎn)市場營銷》 潘蜀健 陳琳 主編 中國建筑工業(yè)出版社4.《房地產(chǎn)項目策劃》 張敏莉 人民交通出版社 總 結(jié)兩個星期的課程設(shè)計終于完了，此次的課程設(shè)計讓我感觸很多，不僅僅是知識上的學(xué)習(xí)和掌握，同時也讓我明白了很多做人的道理。本項目的籌資計劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。以下對本項目的土地費用、建安工程費用、銷售價格、開發(fā)期這4個主要的不確定因素進行分析。本項目主要針對資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值指標進行單變量敏感性分析，對財務(wù)凈現(xiàn)值這個經(jīng)濟評價指標的影響，從中找出對財務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。基準收益率ic=13%稅前：NPV=+（）/+178。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住 宅（棟）66停車位（個）200200銷售面積住 宅（㎡）停車位（㎡）40004000銷售收入總計4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。計劃分兩期高層住宅。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。錦州市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。 2005年全市人口低速增長?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。建筑層數(shù)控制，≤18層?，F(xiàn)有國家級文物保護單位5處，國家級森林保護區(qū)1處。地處遼寧省西南部，北依松嶺山脈，南臨渤海遼東灣，市轄6個市轄區(qū)（3個正式區(qū)，3個省屬新區(qū)）、2個縣，代管2個縣級市，分別為：凌海市、北鎮(zhèn)市、義縣、黑山縣、古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)，松山新區(qū)（原凌南新區(qū)與南站新區(qū))，錦州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，龍棲灣新區(qū)，總面積為10301平方公里，（2011年）。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制《宏業(yè)楓華建設(shè)項目可行性研究報告》的項目委托書；b、錦州市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定 點及坐標的批復(fù)；錦州市建規(guī)規(guī)地字[20011]10號；c、錦州市土地收購儲備中心[2012]35號《關(guān)于中央大街與松坡路交匯處用地規(guī)劃定點 的申請》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《錦州市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。進一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價、競地價’方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。其中，工資性收入實現(xiàn)7986元，%，2012年錦州市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：，錦州市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中央大街南段，與本項目位置相鄰。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。+360=。項目利潤總額：=。+179。因此，在項目開發(fā)的過程中應(yīng)當注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標得以實現(xiàn)。本項目所在地錦州市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價格短期內(nèi)變化不大。項目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當?shù)孛癖妼椖康牡钟|、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險。此次實驗讓我明白了一個很深刻的道理：團隊精神固然很重要，但人往往還是要靠自己的努力，自己親身去經(jīng)歷，這樣自己的心里才會踏實，學(xué)到的東西才會更多?？傊陿I(yè)楓華住宅小區(qū)項目的開發(fā)符合錦州市發(fā)展的趨勢，這將使本項目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。設(shè)計變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計出現(xiàn)嚴重問題導(dǎo)致而成，而本項目的設(shè)計在前期準備中經(jīng)過仔細檢驗，有效規(guī)避了該項風(fēng)險。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制。敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關(guān)因素變動的最大幅度（極限變化）。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。100%=%應(yīng)繳納土地增值稅=30%=項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：+++= m2，平均價格3100元/ m2，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬； m2，平均價格3300元/m2，車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬元。小區(qū)在設(shè)計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。項目的開發(fā)期為3年。根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風(fēng)險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟發(fā)展。而根據(jù)2000年第五次人口普查，錦州市總?cè)丝?77298人。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經(jīng)濟帶來風(fēng)險隱患。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。被評為中國優(yōu)秀旅游城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進市。 錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。（1）位置:位于錦義街與松坡路交匯處，南有錦州火車站、客運站。綠地指標：綠地率 ≥25% ?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。 錦州市人均消費性支出趨勢圖—2013年錦州市人均消費性支出趨勢。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預(yù)計2014年城區(qū)住宅均價將突破6500元/ m2。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。本項目綠化率=