【文章內(nèi)容簡介】 ，與本項目位置相鄰。本項目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及錦州市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定宏業(yè)楓華住宅社區(qū)的均價為3200元/㎡。 產(chǎn)品定位本項目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運用框架和框剪結構，其建筑平面布置靈活，可設置地下室，有利于戶型多樣性的設計。而錦州市在“”地震中屬于重災區(qū)，在地震后人們對于住宅的質量要求有明顯的上升。框架和框剪結構的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結構或框剪結構。市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設計的，市場反響較為不錯。市場調(diào)查顯示，目前錦州市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當?shù)某靶浴? 戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25% 價格定位（元/㎡），2011年錦州市目前的中高檔樓盤價位在3500元/ m2左右，這一價位得到相當分市民的認可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項目的開發(fā)期為3年。計劃分兩期高層住宅。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。本項目第一期預計在2011年年中開始銷售，第二期預計在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報告第二部分的結論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。 本部分是以前期對錦州市房地產(chǎn)開發(fā)市場細分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設施情況等等因素進行方案設計?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質的居住質量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機動車全部進入地下車庫?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。宏業(yè)楓華住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。宏業(yè)楓華住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設計中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。 ，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。+360=，。+360=，。，還銀行本息4360萬元。工作名稱項目進度369121518212427303336前期工作一期建設一期銷售二期建設二期銷售考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風險高的項目，為了有效規(guī)避風險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準備工作包括擬前期規(guī)劃設計、勘測放樣、項目各項相關手續(xù)辦理、項目招投標等，到三年后的2014年5月底項目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項目一期建造：2011年8月至2012年8月項目一期預售：2012年11月2012年8月項目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項目二期建造：2013年2月2013年11月項目二期預售：2013年2月2013年11月項目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項目指標“宏業(yè)楓華”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤18層，綠地率≥25%。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為18層的高層建筑，符合限高18層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標要求，綠地率45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。 項目總投資估算房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標準有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設費和各種稅費。 （1）土地費 土地費用：2500萬元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）： （2）前期費前期費用：其中：1．規(guī)劃勘測費（建安費%）：2．規(guī)劃放樣費：36萬元3．招投標費用（建安工程費%）：4．三通一平費用：120萬元（3）建安工程費建安工程費：1．建安費（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬元3．機電設備：520萬元（4）基礎設施費基礎設施費：420萬元其中：1．道路工程費：180萬元2．自來水工程費：110萬元3．照明綠化費：100萬元4．電訊設施費：30萬元（5）公共配套費公共配套費：其中： 1．小區(qū)配套費：360萬元2．質監(jiān)監(jiān)理費（建安費1%）：3．地下車庫建設費（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預見費：（7）總成本：開發(fā)費用：其中：1．管理費用：270萬2．銷售推廣費（銷售收入%）：3．財務費用：1800萬開發(fā)期間稅費就是與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。 銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121銷售收入來自銷售收入計劃表2銷售稅金及附加()（）之和營業(yè)稅（1）5%城市維護建設稅（1）%教育費附加