【正文】 順馳與孫宏斌2005房地產(chǎn)政策大事記發(fā)布時(shí)間發(fā)布部門事件2005年3月央 行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率2005年3月財(cái)政部擬開征房地產(chǎn)稅2005年4月社科院2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書2005年4月國務(wù)院國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價(jià) 順馳以中國功夫生存 空手套白狼銀行也沉默證券市場(chǎng)周刊 徐蕾 李中東　　更多時(shí)候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類：俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時(shí)候，一身牛仔打扮的順馳闖了進(jìn)來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒?！　?004年開始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。在緊張、壓抑的氛圍中人人自危的地產(chǎn)商，感覺自己分明看到了包裹著順馳的黑沉暮氣。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為順馳崩盤的日子為時(shí)不遠(yuǎn)。但順馳沒死。誰救了順馳？宏觀調(diào)控使地價(jià)上漲反而拉了順馳一把，這是一種說法。 順馳是處理政府關(guān)系的高手，這是另一種說法；更多的說法是，在諸多與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳采用拖字訣?！　≡陧橊Y的起家之地天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。據(jù)稱，順馳對(duì)銀行貸款也實(shí)施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達(dá)40億元。眾多銀行在順馳拖欠貸款時(shí)保持了沉默因?yàn)橐坏╉橊Y出事，就意味著銀行大量貸款無法收回?！　∵@是太有魅力的長大游戲：規(guī)模越大，能夠周轉(zhuǎn)的資金就越多，空手套白狼的勝算就更多結(jié)論似乎是，只有做大，才能不死這一切，只因?yàn)轫橊Y沒死？順馳還會(huì)死嗎？　　順馳沒死。為此，順馳掐了自己一把。2005年5月19日。天津南開大學(xué)校園。對(duì)于順馳發(fā)展模式的探討如火如荼。順馳是榜樣。有參會(huì)者被熱烈氣氛感染得出結(jié)論說。本來，在很多人曾經(jīng)的預(yù)想中，這一天該是用來做順馳的驗(yàn)尸報(bào)告的?！　∠氡厝f科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹黑馬果真沒死嗎？2005年1月5日。新視野高峰論壇。曾指順馳黑馬必死的王石一改與順馳兵戎相見的常態(tài)，反而在順馳集團(tuán)創(chuàng)始人、原董事長孫宏斌發(fā)言時(shí)主動(dòng)側(cè)身為其拍照。其樂融融，不是嗎？盡管外界向萬科學(xué)習(xí)的聲音仍然高亢，但萬科似乎已經(jīng)可以聽到自己向順馳學(xué)習(xí)的心跳了。在無錫項(xiàng)目中，萬科風(fēng)格與以往迥異，不僅操盤速度采用了與順馳類似策略，而且在政策方面，任憑順馳先行試探雷區(qū)，萬科跟進(jìn)享受優(yōu)惠政策。在營銷方面，靜等順馳先炒熱板塊，萬科隨后跟進(jìn)儼然一個(gè)追隨者的角色。　　這一切，只因?yàn)轫橊Y沒死？順馳還會(huì)死嗎？　　未被點(diǎn)中的死穴　　順馳非但沒死，而且由于趕在2004年831土地大限前在全國拿到幾塊天價(jià)地，反而大有越活越滋潤的態(tài)勢(shì)，日子比當(dāng)初那些在土地拍賣時(shí)精打細(xì)算成本、最后與拿地失之交臂的開發(fā)商過得舒坦得多。按照SOHO中國有限公司董事長潘石屹的說法，去年凡是有項(xiàng)目的公司都賺了大錢。　　成者王侯敗者寇。許多人因此不得不重新審視這家膨脹式崛起的公司，關(guān)注順馳需要時(shí)間，一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，也許35年后才能給這家公司下結(jié)論。不計(jì)成本地?cái)U(kuò)張規(guī)模最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，此前一直被看成是順馳的死穴?！　∠胱屨l滅亡先要讓其瘋狂。人們相信順馳會(huì)慘死是因?yàn)槟慷昧似浒d狂。　　順馳最初引起高度關(guān)注并隨之引發(fā)極大質(zhì)疑，是在2003年12月8日。那一天，這家來自天津名不見經(jīng)傳的地方開發(fā)商 一拍成名天價(jià)獲得了其在北京的第一塊土地大興1號(hào)地?！　￠陈暵涠ǎ|(zhì)疑聲起：順馳是誰？ 順馳以這么高的價(jià)格拍得土地到底想做什么？這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目到底還能不能賺到錢？?！　∧持_發(fā)商在拍賣現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者言說不解：按照通常開發(fā)商的開發(fā)成本計(jì)算，順馳這么做多半會(huì)虧的，最好也就是能做到盈虧平衡。當(dāng)初組織那場(chǎng)拍賣的北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心副主任劉勝良回憶當(dāng)時(shí)情況時(shí)說：我們?cè)瓉砉浪愕呐馁u價(jià)格是6億，拍賣的結(jié)果顯然超過其預(yù)期，拍賣價(jià)格過高并不一定是好事，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些非理性因素。但順馳自己當(dāng)時(shí)卻公開表示：拍出的價(jià)格非常合理。大興拍地之后，順馳一口氣又在全國拍得幾塊天價(jià)地，彰顯全國急速擴(kuò)張的野心。截止到2004年3月，順馳已經(jīng)進(jìn)入北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開始了作業(yè)，獲得的土地項(xiàng)目超過10個(gè)，面積超過5000畝?！　∮谑牵伜湾伾w的方程成為人們掐算順弛死期的依據(jù)?！　?00多億的土地出讓金，以土地成本占全部開發(fā)成本的50%估算，則總開發(fā)成本是200億以上。這是鍋現(xiàn)金需求。順馳聲稱2003年銷售回款有40億，這是蓋子現(xiàn)金，雖然它2004年的目標(biāo)是超過100億，但那只是目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)的蓋子只有這40億?！　⊥ǔ６?，房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)通常一年最多一次，那么順馳打算怎么用這40億的蓋子去蓋200億的鍋？ 順馳的真實(shí)情況是先有鍋蓋再找鍋，絕對(duì)是每口鍋都有鍋蓋，如果鍋蓋不夠用就不會(huì)找更多的鍋。 即使孫宏斌當(dāng)時(shí)信誓旦旦，但誰會(huì)相信呢？太過完美的描述并不適用于謊言?！　∪ツ陼r(shí)任順馳的中國總裁張偉曾透露，獲得這么多土地，順馳出的錢并不多，天津順馳為各地輸出的資金不到10億元，大部分資金來自合作伙伴、銀行以及2003年40億元的項(xiàng)目回款，像天津市政府這樣的合作伙伴放在順馳的錢有10億元之多?！　∫患胰谫Y服務(wù)機(jī)構(gòu)亦向《證券市場(chǎng)周刊》證實(shí)，順馳曾想盡辦法四處籌資。去年六七月間，順馳找上門來，但了解完其融資條件后，頗感為難：大興那塊地，順馳才交了1億多元，其實(shí)只拿到其中一小塊地，但卻要用價(jià)值僅1億多元的地抵押借貸5億元的資金。以前沒見過這么玩的。2004年開始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。在緊張、壓抑的氛圍中人人自危的地產(chǎn)商，感覺自己分明看到了包裹著順馳的黑沉暮氣。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為順馳崩盤的日子為時(shí)不遠(yuǎn)。潘石屹說：順馳九死一生，除非國家嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致順馳高價(jià)拿到的土地升值，順馳才有一點(diǎn)可能渡過難關(guān)。但順馳一生了?！　O致化生存　　俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時(shí)候，一身牛仔打扮的順馳闖了進(jìn)來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒?！　「鄷r(shí)候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類?！　∥蚁腠橊Y沒有改變房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則。所有的開發(fā)商都是按照基本相同的商業(yè)模式做的。我們?yōu)槭裁幢徽J(rèn)為是黑馬、另類？ 孫宏斌不服，我只是說實(shí)話不糊弄人。事實(shí)上，順馳所為不過是把以往房地產(chǎn)開發(fā)商們暗箱操作的遮羞布生生剝了下去，而改以赤裸裸的方式直接操作。它把每一個(gè)環(huán)節(jié)都夸張到了極致。一地產(chǎn)商私下里對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》表示?！　O致化生存法則，被順馳運(yùn)用到運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)?！　№橊Y天價(jià)拍得大興1號(hào)地，而是采用了分期分批付款的方式。　　劉勝良介紹說，截止到目前，順馳總共交了三次大興1號(hào)地的土地出讓金，第一次為總金額的15%，三次總共交了30%。我們現(xiàn)在按照他付款的速度控制發(fā)給他土地，土地被分成幾塊，他交一部分錢發(fā)一部分土地，沒交錢不給發(fā)土地證。 劉勝良強(qiáng)調(diào)說，按照進(jìn)度，1號(hào)地大約還有四五塊地等待順馳付款。就這樣，順馳用四兩撥千斤的方式輕易化解了巨額土地出讓金的壓力?！　№橊Y與其他開發(fā)商在運(yùn)用這些房地產(chǎn)行業(yè)慣用操作手法的不同之處在于，一位國內(nèi)知名的開發(fā)商分析說：如果是國內(nèi)另外一家房地產(chǎn)大腕競(jìng)拍了大興1號(hào)地，也會(huì)找理由拖延交付土地出讓金，也會(huì)找當(dāng)?shù)卣蠓謳状胃犊?，但不?huì)像順馳拖延這么長時(shí)間和分這么多次付款。盡管與其他開發(fā)商一樣，順馳也試圖為推遲付款的行為找到39。合理解釋39。，但人人皆知，在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進(jìn)了戰(zhàn)略。在其他一切與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳同樣一概采用拖字訣?！　?jù)了解，去年北京至少有1/4曾經(jīng)為順馳發(fā)布廣告的媒體和廣告商資金被拖欠?！　№橊Y拖欠付款在業(yè)內(nèi)是出名了的，一家開發(fā)商老總介紹說，工程款、材料費(fèi)等等無一不拖，別的開發(fā)商可能也會(huì)拖欠這些費(fèi)用，但都不像順馳這樣如此大規(guī)模拖欠資金，并且拖欠時(shí)間如此之長。尤其對(duì)于媒體，大多數(shù)企業(yè)由于擔(dān)心自己的某些行為會(huì)曝光，因此在拖欠款項(xiàng)方面對(duì)媒體都會(huì)有所39。節(jié)制39。這位老總說?！　〉橊Y不以為然。這種資金模式被順馳自己稱為合理利用應(yīng)收賬款的賬期，即對(duì)所有重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，盡力做到研發(fā)、工程、營銷等環(huán)節(jié)的無縫銜接，并采取一致行動(dòng)；其次，為了減輕現(xiàn)金流上的壓力，順馳力圖利用客戶(包括合作伙伴)的錢來做生意，通過對(duì)外部資金的運(yùn)作分散自己的資金壓力?！　∪鹊禺a(chǎn)增值服務(wù)（中國）有限公司首席合伙人朱凌波分析：順馳做房地產(chǎn)的所有資金都用外部資金，借用全部融資手段，讓所有的土地盡快進(jìn)入操盤的階段。順馳這樣做使資金鏈更快連接起來，更快完成資金循環(huán)。當(dāng)然，這建立在中國房地產(chǎn)模式特殊運(yùn)營基礎(chǔ)上。朱凌波進(jìn)一步分析，順馳選擇這個(gè)模式發(fā)展，契合了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的特點(diǎn)，國內(nèi)城市化進(jìn)程，市場(chǎng)存在巨大的住房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)給順馳一類的企業(yè)短時(shí)間內(nèi)急速擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大的市場(chǎng)空間。他采用的手法其實(shí)其他的很多開發(fā)商也在采用，如果說這些是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的游戲規(guī)則，那么順馳的確是一個(gè)39。高手39。朱凌波說。　　誰救了順馳　　因?yàn)閷O宏斌常年在國外，吸收了很多國外新鮮的管理理念和管理方式，在公司內(nèi)部實(shí)施了平衡記分卡等一些西方管理方式。這一點(diǎn)在圈內(nèi)眾所周知?！　I(yè)內(nèi)人士一致評(píng)價(jià)，在房地產(chǎn)行業(yè)，順馳的效率和執(zhí)行能力非常強(qiáng)，工作非常有計(jì)劃性，將公司戰(zhàn)略分解成對(duì)每一個(gè)人的指標(biāo)，在微觀管理上非常有效率，有極強(qiáng)的結(jié)果導(dǎo)向?！　〉@然，僅僅是公司內(nèi)部的效率還不足以支持順馳能夠轉(zhuǎn)危為安，也不足以應(yīng)對(duì)強(qiáng)大的現(xiàn)金流壓力。推崇西方管理方式的順馳更是深諳中國功夫。黑馬不死還有其他因素?！　「邇r(jià)拿地、進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短，這些因素決定了順馳在產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品價(jià)格上都不占優(yōu)勢(shì)。從結(jié)果看，倒是宏觀調(diào)控使順馳逃過一劫，一知情人士分析道，如果沒有宏觀調(diào)控減少了土地供給量，使土地價(jià)格上升，如果沒有人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售比較好，那順馳現(xiàn)在會(huì)活得很苦。但環(huán)境變化使其崩盤的概率降低了，至少壓力減小了。由于被行業(yè)內(nèi)解釋為供給失衡的原因，去年年底到今年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況奇好，很多城市出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況?！　∫酝芏嗳速I房找關(guān)系是為了拿到折扣價(jià)，但是去年年底很多人托關(guān)系卻是為了能夠拿到內(nèi)部認(rèn)購的房號(hào)，以免排隊(duì)購房之苦。在此大環(huán)境之下，大興的房價(jià)從去年10月起也同樣突然出現(xiàn)暴漲，短短兩個(gè)月，從均價(jià)3670元/平方米上漲到4700元/平方米?！　≡谶@種情況下，順馳的大興領(lǐng)海項(xiàng)目無論產(chǎn)品做得怎樣都不必發(fā)愁銷售問題。3月記者去領(lǐng)海售樓處采訪時(shí)，恰遇一位家在大興前來看房的女士，她告訴記者自己對(duì)領(lǐng)海的看法：最重要的感受是太貴了，但是因?yàn)榧依锛钡确孔佑茫匀匀豢赡芸紤]購買領(lǐng)海的房子，因?yàn)榭晒┻x擇的項(xiàng)目不多。大興區(qū)政府一相關(guān)人士告訴記者，北京市從去年開始實(shí)施土地凍結(jié)政策，一直沒有批準(zhǔn)新的土地項(xiàng)目，目前大興原來開盤的許多項(xiàng)目都已經(jīng)賣完，短時(shí)間內(nèi)又不可能有項(xiàng)目推出，因此盡管房價(jià)短時(shí)間內(nèi)上漲很多，但是現(xiàn)在房子數(shù)量還不夠賣?！　∫晃粯I(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，順馳敢于用超常規(guī)方式獲取天價(jià)地的原因可能有幾種：信息渠道較好，事先知道政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)土地進(jìn)行控制；很英明地判斷未來土地的重要性，因此可以不計(jì)成本的拿地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；撞大運(yùn)。 ？當(dāng)時(shí)參與整個(gè)拍賣過程的一位前順馳員工向記者承認(rèn)：當(dāng)時(shí)怎么可能想到會(huì)拍出那么高的價(jià)錢來呢？這是誰都不可能想到的事情，當(dāng)時(shí)也不知怎么回事價(jià)格就忽然被抬到那么高了。但他同時(shí)也承認(rèn)，公司對(duì)那次拍賣事前的指示是：上不封頂急于進(jìn)入北京市場(chǎng)的順馳打算用錢炸開北京市場(chǎng)?！　∵@說明順馳在進(jìn)行全國擴(kuò)張時(shí)并沒有進(jìn)行很好的成本控制，而是采用了一種更冒進(jìn)的方式，非理性成分更多。　　但無論如何，由于順馳在全國擴(kuò)張中囤積了大量土地，這使其不必?fù)?dān)心沒有項(xiàng)目可做。在房地產(chǎn)銷售形勢(shì)奇好的情況下，只要項(xiàng)目一推出就會(huì)為順馳帶回巨大的現(xiàn)金流。而其他一些在拍賣土地時(shí)精打細(xì)算成本的公司，卻可能因?yàn)樯夙?xiàng)目做而眼睜睜痛失賺錢的大好機(jī)會(huì)?！　∑髽I(yè)不可能一下子就拿出那么多錢，政府是理解的。劉勝良為區(qū)政府允許順馳分期分批付土地出讓金的行為辯解說?！　《诘禺a(chǎn)圈，卻流傳著另一種判斷：大興區(qū)政府如此維護(hù)那次拍賣一再為順馳說好話，因?yàn)槟谴闻馁u算做政府的一大政績工程，不能出問題。只有順馳不出事，等領(lǐng)海的項(xiàng)目完成后，才有可能真正把所有的拍賣款收回。 因此，事實(shí)上，大興區(qū)政府已經(jīng)無奈地被綁上了順馳這駕橫沖直撞的瘋狂戰(zhàn)車，能做的事情只能是幫順馳維持好各方秩序，以促使其早日回收銷售款。　　分析認(rèn)為，銀行是為順馳陪綁的另一機(jī)構(gòu)。眾多銀行在順馳拖欠貸款時(shí)保持了沉默因?yàn)橐坏╉橊Y出事，就意味著銀行大量貸款無法收回?！　?jù)一位接近順馳內(nèi)情的人士介紹，順馳資金中相當(dāng)大一部分來源于銀行貸款。據(jù)說，在順馳的起家之地天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。順馳對(duì)銀行貸款也實(shí)施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達(dá)40億元。建行因?yàn)樵瓉碇饕獦I(yè)務(wù)是面向建設(shè)項(xiàng)目貸款，因此也成為被順馳拖欠貸款的重災(zāi)區(qū)。由于順馳大量拖欠銀行貸款，給天津金融體系帶來很大風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在天津已經(jīng)沒有銀行敢向其貸款了。一位業(yè)界資深人士指出順馳高速擴(kuò)張的機(jī)理所在：只有不斷做大規(guī)模，圈進(jìn)去的人和機(jī)構(gòu)越多，則順馳給自己織就的保護(hù)傘就越大，也就越不容易垮掉。就政策來說，順馳有以小博大的空間，其行為無異于走鋼絲，實(shí)際上是在賭政府底線。這對(duì)市場(chǎng)是不公平的，這位人士認(rèn)為。而地方政府追求地方利益，引進(jìn)品牌、擴(kuò)大政績等因素綜合作用的結(jié)果，才有了成就順馳的可能性?！　》康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)中最重要的兩個(gè)環(huán)節(jié)是土地和資金。行內(nèi)人都知道，獲得土地必須經(jīng)過政府批準(zhǔn)，要想得到好的土地必須與政府保持良好的關(guān)系。在這方面，業(yè)內(nèi)人士一致評(píng)價(jià)：順馳是處理政府關(guān)系的高手。領(lǐng)海從順馳拍得土地，到開盤僅用了半年時(shí)間，而通常這部分運(yùn)作要耗費(fèi)開發(fā)商一年時(shí)間。如果沒有做好政府的工作，無論順馳效率多高也無法實(shí)現(xiàn)這么短時(shí)間內(nèi)開盤。一開發(fā)商憤言，順馳在拍得1號(hào)地后還有機(jī)會(huì)與政府講價(jià)，將拍賣款如此分期分批付，使得政府拍賣土地的嚴(yán)肅性大受影響?！　《I(lǐng)海開盤前順馳內(nèi)部接到的指示的確是：做好人的工作。順馳善于做政府工作不僅表現(xiàn)