【正文】 接近順馳內(nèi)情的人士介紹，順馳資金中相當(dāng)大一部分來源于銀行貸款。由于順馳大量拖欠銀行貸款，給天津金融體系帶來很大風(fēng)險，現(xiàn)在天津已經(jīng)沒有銀行敢向其貸款了。而地方政府追求地方利益，引進(jìn)品牌、擴(kuò)大政績等因素綜合作用的結(jié)果，才有了成就順馳的可能性。領(lǐng)海從順馳拍得土地，到開盤僅用了半年時間，而通常這部分運(yùn)作要耗費(fèi)開發(fā)商一年時間。順馳善于做政府工作不僅表現(xiàn)在對已經(jīng)拿到的土地采取的操作方式上，更多時候還表現(xiàn)在拿地過程中。廣場建好后不久，孫宏斌就如愿以償以很低的價格從靜?？h政府手中得到了他想要的那塊土地。順馳的一位創(chuàng)始人和原高管之一就是這樣過渡到順馳工作的?！　〈鳡栠€是德隆　　既做高檔奧林匹克花園，又同時進(jìn)入陜西榆林這樣的縣級市，對于順馳而言，做項目只要有規(guī)模、能實現(xiàn)現(xiàn)金流，無論是何種戶型、何種類型的物業(yè)都做?！　∵@個模式其實就是地產(chǎn)零庫存模式，用很低的資金去發(fā)展，這要求對公司資產(chǎn)的管理、庫存的管理非常精確。否定的觀點(diǎn)認(rèn)為。領(lǐng)海都是小戶型，誰跑這么遠(yuǎn)去買小戶型??？房子質(zhì)量也與旁邊2000多/平方米的沒有什么區(qū)別。但順馳使我們的銷售情況出現(xiàn)了大的轉(zhuǎn)折。　　順馳的產(chǎn)品比較重概念，但相對粗糙，而且模塊化設(shè)計，很多項目都是在拷貝其原有項目的設(shè)計，重復(fù)率較高。　　另外，順馳的39。誰能說，順馳不可能是中國房地產(chǎn)行業(yè)的又一德隆呢？這位專家不想評論太多。在順馳身上，許多房地產(chǎn)業(yè)的后生看到了自己在短時間內(nèi)飛速長大的希望?！　?003年，萬通董事局主席馮侖曾經(jīng)寫了一篇在業(yè)內(nèi)廣泛流傳的新年致辭：《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》，大意是要向管理規(guī)范、講究戰(zhàn)略發(fā)展的房地產(chǎn)老大萬科學(xué)習(xí)。　　孫宏斌有關(guān)順馳的最新放言是：順馳置業(yè)計劃于2007年在納斯達(dá)克上市。理由是：香港資本市場的情況沒有達(dá)到我們的要求。從現(xiàn)在到2007年還有兩年時間，孫的上市泡泡姑且可以多吹一些時候吧。如果說順馳是高速擴(kuò)張，那么融創(chuàng)就是神速擴(kuò)張。去年年底，融創(chuàng)成立后不久，業(yè)內(nèi)就傳出孫已經(jīng)把原來順馳的大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和骨干力量都悄悄調(diào)往融創(chuàng)的消息?！　?jù)一位接近順馳的人士推測：孫這種做法是為了把資金從順馳撤出來，而把空殼留給向順馳貸款的多家銀行。這位知情人士還透露。順馳也是首批成員單位之一?！　∵@次中城房網(wǎng)的周年會議，被稱作中國地產(chǎn)業(yè)峰會?！　∫呀?jīng)有了赴港上市打算的順馳，從深圳與香港毗鄰的地理優(yōu)勢上考慮，決心把深圳作為打響知名度的跳板。大腕們紛紛走上演講臺，大講品牌的重要性。背景故事：會上，孫宏斌選定了一個有關(guān)企業(yè)戰(zhàn)略的話題，因為內(nèi)容平淡無人喝彩。會議結(jié)束后，孫宏斌從重慶直接飛到北京，在昌平召開了后來被視作順馳歷史上具標(biāo)志意義的蟒山會議。令很多與會者還感到陌生的孫宏斌，當(dāng)著幾大風(fēng)云人物和眾多媒體的面，聲稱2004年銷售額要達(dá)100億元。很多人笑言這是天方夜譚。背景故事：600來位房地產(chǎn)界人士齊匯小島博鰲，宏觀調(diào)控成為論壇主題。睜著眼說瞎話，這是吹牛！孫宏斌話音未落，王石話音響起。順馳把地產(chǎn)業(yè)作秀的水平同樣夸張到了極致?！　∧贻p順馳　　孫宏斌在談到公司用人制度的時候，最常說的是：在一個開放的社會中，經(jīng)驗從來不重要，只要你有激情，只要你是開放的，你是空心的，你是無我的，你就是一往無前的，你就可以充滿了創(chuàng)造。以其北京公司為例，掌管林溪項目與大興項目的兩個總經(jīng)理甚至都不到28歲?！　《陧橊Y，年紀(jì)大一些的人則往往是因為看到順馳急速擴(kuò)張才加盟的，因為擴(kuò)張可以提供很多在其他公司更年長一些時候才可能有的操盤獨(dú)立做項目的機(jī)會?！　∫晃灰郧霸?jīng)在順馳工作的人士回憶以前在順馳工作經(jīng)歷時評價道：公司要想長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該靠制度，而非激情?！　∧贻p人有的是激情，缺乏的是經(jīng)驗，但重要是有鍛煉的機(jī)會。　　如果一家公司在做項目時，大部分業(yè)務(wù)都由缺乏實踐積累的人在不斷試錯中完成，則結(jié)果很可能是該公司開發(fā)的項目為缺乏經(jīng)驗的人提供了很好的鍛煉機(jī)會，也許這些人在試錯后能夠發(fā)現(xiàn)自己的不足，使自己個人的成長得到了很大的提升，但房地產(chǎn)項目一旦完成就很難更改，這將導(dǎo)致很多購房者不得不花費(fèi)畢生血汗購買順馳年輕人們不斷試錯后的次品，最后為順馳的年輕買單的將是這些無辜的購房人。 作者：王育琨順馳憑什么？這不是神話傳說，而是發(fā)生 在中國房地產(chǎn)界的一道現(xiàn)實風(fēng)景。出獄前，他跟把他送進(jìn)監(jiān)獄的柳傳志坐下來一席懇談，挫折好像一點(diǎn)沒有損傷他預(yù)言家似的激奮，他強(qiáng)調(diào)自己決不屑于提著刀子在街上亂轉(zhuǎn)，將來也不會切入IT業(yè)，只是想在自己輝煌的未來中有柳傳志的影子?？墒?，為了順馳香港上市，孫宏斌又于十年后在與柳傳志交好的《中國企業(yè)家》雜志上，把這段陳年往事公之于世，讓世人又對承諾的時效和金錢的魔力心生敬畏。 快速增長的中國房地產(chǎn)市場一直就存在著很厚重的地緣關(guān)系壁壘。盤算下來，通過競拍所得的土地，機(jī)會成本很低，綜合費(fèi)用甚至比協(xié)議價還要實惠！而且，在后續(xù)一系列運(yùn)作上有著不可比擬的優(yōu)勢。順馳四面出擊，打破了地產(chǎn)界的相對均衡狀態(tài)，讓各路諸侯都感受到了侵凌的壓力和危機(jī)。 喜歡也罷，懷疑也罷，膩歪也罷，孫宏斌頭戴金冠，駕馭著野馬，在一片質(zhì)疑聲中，四面出擊，連連得手。 陽光地政金冠與天價金劍的虛實變化但是，且莫以為，他真要在陽光下憑真本事跟人搏殺。而在孫宏斌看來，陽光地政與協(xié)議出讓沒什么不同，不過是另外一種形式的勾兌.一切靠老師傅多年的經(jīng)驗熟練掌握配比、濕度、溫度、壓力等的平衡。在一個城市，只交付了5%的地價，就已堂而皇之地開盤銷售，并且獲得了28%的地價減免。 而且，這種金光燦燦的天價，還是順馳手中的一張王牌。 ● 確立品牌位勢。這時順馳就會用足勾兌能力，在利用當(dāng)權(quán)人與本體利益的差異中，拖延付款期并接二連三獲得地價減免。 ● 塑造后來者居上的市場環(huán)境。它的天價已經(jīng)形成一種新動因，打破了過去的格局。即使在早幾年就開始全國布局的萬科，雖然是沖著各地招拍掛去的，也沒有對順馳做好準(zhǔn)備。 孫宏斌特別看重玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的商業(yè)模式，他毫不諱言：對商業(yè)模式怎么重視都不為過，對的商業(yè)模式能夠讓企業(yè)風(fēng)險降到最低。 順馳在嘗試一種新的、更有效率商業(yè)模式從事房地產(chǎn)開發(fā)。實際上，順馳的商業(yè)模式與戴爾模式甚或沃爾瑪卻相去甚遠(yuǎn)。在后續(xù)新切入的二線城市，順馳往往打出提升當(dāng)?shù)亻_發(fā)品質(zhì)，做市場領(lǐng)導(dǎo)者的旗幟，給鐘情于城市運(yùn)營卻一直見不到效果的官員打了一針強(qiáng)心劑。 在一般人斤斤計較于花多大代價買東西時，順馳則把金融期貨搬了進(jìn)來，借資金的時間價值，盤算怎樣用你的錢買你的貨?？雌饋硎莻€天價，實際上是個超低價。先后與順馳合作的銀企不下10家，包括聯(lián)想、首創(chuàng)、天津華廈經(jīng)濟(jì)房建設(shè)公司、天津濱海市政建設(shè)發(fā)展公司、天津信托投資公司、天津日報報業(yè)集團(tuán)等。這兩個人可是李嘉誠麾下地產(chǎn)數(shù)一數(shù)二的人物。 一年有一半時間呆在美國的孫宏斌，熟知該講什么故事打動國際投行，更知道很難填充那些金融大鱷貪婪的胃。許多投資者就是看到順馳與這么多國際著名機(jī)構(gòu)談合作，而唯恐失掉投資機(jī)會，又是出資，又是借款給順馳。 ● 第四環(huán)：設(shè)圈套，千方百計誘惑商業(yè)銀行給予項目貸款。 商業(yè)銀行關(guān)系，一直是順馳的王牌。相對于許多民營公司不得不花2倍以上的代價募集資金，順馳可謂得天獨(dú)厚。虛虛實實，真真假假，在與國際投行火熱的接觸過程中，一筆筆國內(nèi)銀行的資金已經(jīng)到手。 規(guī)模為誘餌，設(shè)計、策劃、廣告、工程、材料、裝飾燈等各個可以爭著做義工，以獲得參與的機(jī)會。如果按著官場的辦事效率，需要耗上相當(dāng)?shù)臅r間履行過審批手續(xù)，才能開工。這是順馳的說法。 順馳根本不按著這個正常的規(guī)律來。比如北京順馳領(lǐng)海，順馳從拍得土地半年之內(nèi)就能開盤，創(chuàng)下了北京的記錄。天津太陽城項目由于工程質(zhì)量產(chǎn)生的官司，到現(xiàn)在還沒有了結(jié)。 ● 第七環(huán)：變現(xiàn)機(jī)，即商業(yè)模式的每一環(huán)節(jié)，都特別重視現(xiàn)金流與產(chǎn)品組合的變現(xiàn)性。 現(xiàn)金流與變現(xiàn)性是國際資本判斷公司價值的兩個重要概念，被順馳用來梳理自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和方向選擇。相反的例子是，成本6000元的寫字樓，如果10000元賣不掉的話，可能8000元也賣不掉，甚至按成本價6000元也賣不掉。順馳靠在全國范圍內(nèi)增加土地儲備，靠在較大的規(guī)模上運(yùn)作，來彌補(bǔ)增值潛力不大的資產(chǎn)組合。每一個環(huán)節(jié)，都浸淫著順馳米姆張狂的思維、肆無忌憚的掠奪、令人瞠目結(jié)舌的舉措。 順馳的難題可是來了個孫宏斌，反其道而行之，為了搶時間，堅持用人的全部就是信任與授權(quán)！寄希望于用信任并尊重每一個人這樣的企業(yè)文化，將員工的能力100%至200%引爆出來。 或許在聯(lián)想的那段含冤入獄的經(jīng)歷給了他人生最深刻的記憶。 可是這種信任的穿透性也正在經(jīng)受考驗。順馳砸了4500萬元的廣告費(fèi)，開盤4個月以來，只賣出100套左右，總回收款也才只比廣告費(fèi)多一點(diǎn)點(diǎn)。順馳在北京找的另外兩幅地，也因為區(qū)位不好，而市場前景不妙。順馳選擇年輕生龍活虎的代價是內(nèi)部管理的混亂與無序。這時，簡單復(fù)制一個地方性公司的做法，不可能不收獲背叛與混亂。由此推理，現(xiàn)在8000多人的順馳團(tuán)隊，應(yīng)該有5000多人是可以離開而不影響工作進(jìn)程的。開會與實踐，始終是兩條路上跑的車，一個90%的項目都沒有去現(xiàn)場考察的老板，單憑在會議上的指點(diǎn)江山、激揚(yáng)口號，本意是忽悠別人去赴湯蹈火，到頭來最可能的是只忽悠了自己，而那些庸眾卻得以在一旁指指點(diǎn)點(diǎn)。 順馳的未來走向一個地域市場上最終產(chǎn)品價格的上浮是有一定客觀限制的。順馳在北京等地的項目因為前期工作的錯失以及后期跟進(jìn)過于急切，陷入被動，就是很好的警示。 順馳項目進(jìn)度的高速度、高效率令業(yè)界咂舌，但是蘿卜快了不洗泥.房地產(chǎn)關(guān)乎客戶的終身安全和幸福，因而客戶的要求是精工細(xì)作。一旦國企改革個人利益與本體利益差異不能再大行其道，國字號的資金使用受到嚴(yán)控，這種合作關(guān)系也必然很快解體。但隨著西洋景的拆穿，地方政府會面臨若干來自地產(chǎn)商與媒體的壓力，而會收斂其放水的幅度，一個公平競爭的環(huán)境或早或遲終將來臨。當(dāng)然也有可能，順馳跑馬圈地已經(jīng)搶奪了先機(jī)，使得它借用房地產(chǎn)的杠桿得以很快把虛假的金劍換成貨真價實的金劍！順馳的走向問題可以這樣歸結(jié)：一個賭徒習(xí)慣了牌桌上的競技，下了牌桌后比拚腕力他是否能甘心？最后是自己打敗了自己。僅有10年歷史的順馳何以犯了眾怒南方周末 20040903　　這種“土地—現(xiàn)金流—土地”的模式，使順馳獲得了不斷發(fā)展的機(jī)會，但也讓順馳飽受爭議?！　∵@對一家受宏觀調(diào)控影響巨大的公司來說，無疑是個重大的好消息，但孫宏斌卻輕松不起來。2003年，順馳走出天津向全國發(fā)展，時間更是不到1年?！　　斑@讓我們的動作提前了?！　?002年10月25日，這塊地開發(fā)的項目“萊茵春天”開盤，項目成功了?！　?003年7月，順馳內(nèi)部召開蟒山會議，就進(jìn)軍全國形成一致意見?！　∫粋€月后?！　№橊Y的身影不僅出現(xiàn)在華北和華東?！　≡谔旖蚶霞?，順馳的行動也沒有停止。在一年之內(nèi)，順馳從一個地方性公司變成一個全國性的公司，企業(yè)的員工也從幾百人發(fā)展為8000人。平均每畝220萬元?！?月27日，孫宏斌這樣回答記者，他認(rèn)為各家房地產(chǎn)商對于市場的判斷不同，現(xiàn)在這個項目的運(yùn)行也證實了順馳的做法是正確的?！　O宏斌承認(rèn)順馳的南京地塊沒有按照初始合同執(zhí)行，但他認(rèn)為責(zé)任并不在順馳。隨后卻傳出順馳拖欠廣告商的情況，在這之前還有建筑商反映以前與順馳合作“蓋到七層才拿到部分工程款”。而對順馳資金鏈的質(zhì)疑，更是點(diǎn)中了順馳的要害?！　～@得這么多土地，順馳出的錢并不多。同時，孫宏斌強(qiáng)調(diào)，不能簡單將所有的土地款相加，根據(jù)協(xié)議，有一部分土地到明年乃至后年才需要付土地款?！　‘?dāng)天晚上9點(diǎn)，順馳的幾位高層開了碰頭會，決定接下來的兩個月停止拿地。同時，順馳連續(xù)做了8筆信托，加起來超過5億元。　　天津的軌跡　　回顧順馳在天津的發(fā)展，可以明白目前它在全國的擴(kuò)張，不過是在天津時所用套路的一種放大與復(fù)制?！　?994年，孫宏斌從聯(lián)想集團(tuán)借了50萬元，成立了天津順馳，當(dāng)時做的是中介業(yè)務(wù)，后來發(fā)展成現(xiàn)在的天津順馳置業(yè)公司?！　?998年，國家停止福利分房政策，順馳趕上了好機(jī)會，開發(fā)順馳名都，這是順馳第一次開發(fā)的成片項目，面積為14萬平方米。正是從這時候開始，順馳發(fā)覺找合作伙伴共同開發(fā)是一條捷徑，這條捷徑在日后也被證實屢試不爽。萬科和泰達(dá)這兩家公司都沒有看好這兩塊地，很多看好這塊地的企業(yè)也都退出了競爭。　　在這塊地上，順馳開發(fā)了奠定它在天津房地產(chǎn)市場地位的藍(lán)水項目，即便這個項目的價格每平方米比周圍高出600元，也能賣得比較好?！　　澳菚r和現(xiàn)在一樣，每做一個項目，大家都認(rèn)為我們瘋了，快完蛋了，但我們都挺過來了?！薄　?998年到2002年，順馳天津開發(fā)了近30個項目。”孫宏斌認(rèn)為這是順馳每個項目成功的前提。順馳北京公司總經(jīng)理陶琴說，拿下大興黃村這塊地之前，順馳就派了20多人去調(diào)查?！白隽艘?guī)劃，就能判斷這塊地究竟能出多少房子，拍地時也是心里有底?！　〉橊Y也為速度付出了代價。孫宏斌說：“我可能少賺一點(diǎn)，利潤率低，客戶最合適，但我賺錢的速度快，我的投資回報率就會高。“機(jī)會成本太大了。　　不過，順馳開始學(xué)會不那么一味不顧后果地追求速度?！?打破傳統(tǒng)思維慣性 破解順馳迷局《安家》因為，在傳統(tǒng)企業(yè)看來最重要的東西，在順馳并不重要，而在順馳視為生命般重要的東西，在傳統(tǒng)企業(yè)中卻無足輕重。 破解順馳迷局研究了順馳的一部分資料、參觀了順馳北京及外地的幾個公司，并與孫宏斌本人兩次聊天后，我滿懷激情地寫下了這篇文章。否則你永遠(yuǎn)看不懂順馳。順馳管理模式同樣只有兩個關(guān)鍵點(diǎn)：用“核心價值觀”統(tǒng)一思想，用“聚焦戰(zhàn)略管理體系”指導(dǎo)與規(guī)范日常工作。 史玉柱們使用第一種方法即成就了巨人當(dāng)年的輝煌，500強(qiáng)中大多數(shù)企業(yè)用第二種方法縱橫全球。因為不需要，在他的管理哲學(xué)中，他的幾大“護(hù)法”都已經(jīng)已經(jīng)變成了他的化身，追求“對”的感覺，追求“孫化”和“順馳化”的統(tǒng)一思維標(biāo)準(zhǔn)，使順馳大江南北各個公司整齊劃一，也使孫宏斌可以一半時間呆在國外。在我看來，順馳管理模式的全部精華在于：在企業(yè)核心價值觀的平臺上，在統(tǒng)一戰(zhàn)略的構(gòu)架下，通過體系的內(nèi)部調(diào)整，將每個人的潛力發(fā)揮到最大。