【正文】 畔島花園前期物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。二、 服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)等。如電話(huà)接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無(wú)章。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。內(nèi)容包括房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收、小區(qū)有關(guān)文件的收集、政府主管部門(mén)的聯(lián)絡(luò)、銷(xiāo)售配合、入住文件的準(zhǔn)備、管理處裝修、人員招募及培訓(xùn)等項(xiàng)目。人員包括：工程技術(shù)、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理。四、 定期聯(lián)絡(luò)溝通；1. 定期與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行會(huì)議交流，溝通物管進(jìn)程；2. 定期參加工程會(huì)議，對(duì)在工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的影響今后安全和使用質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商和施工單位溝通；3. 收集文件及建立物業(yè)檔案；4. 及時(shí)收集當(dāng)?shù)馗鞣N物業(yè)管理文件，并建檔；5. 收集物業(yè)各項(xiàng)批準(zhǔn)建設(shè)文件；6. 各項(xiàng)施工承包合同、協(xié)議建檔；7. 收集項(xiàng)目施工圖紙，了解項(xiàng)目建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)；收集各單項(xiàng)竣工圖紙。 八、 確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算，為能達(dá)實(shí)業(yè)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。此外，順馳物業(yè)還將通過(guò)順馳網(wǎng)際公司提供的網(wǎng)絡(luò)資源，隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。草案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲(chóng)招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶(hù)服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。一、小區(qū)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1) 成立物業(yè)管理處，招聘各崗位人員，草擬各類(lèi)員工崗位職責(zé)，進(jìn)行崗前培訓(xùn)；2) 草擬各種規(guī)章制度，工作程序、崗位職責(zé)等；3) 編制業(yè)主手冊(cè)及對(duì)外規(guī)章制度；4) 組成小區(qū)接管驗(yàn)收小組；5) 編制小區(qū)驗(yàn)收計(jì)劃；6) 工程部人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，熟悉各類(lèi)設(shè)備構(gòu)造、性能、水電線(xiàn)路鋪設(shè)位置及走向；7) 制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8) 準(zhǔn)備各種驗(yàn)收表格。供水、供暖、管道煤氣試壓報(bào)告。2. 物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)將參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保畔島花園和所有小區(qū)業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)竣工驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話(huà)和電視等設(shè)施可開(kāi)通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。5. 公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、能達(dá)實(shí)業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門(mén)鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶(hù)要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。入住時(shí)間： 以銷(xiāo)售合同簽定為準(zhǔn)籌建管理處： 入住前三個(gè)月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員23人（收款1人）到位，辦理入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。入住前兩個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。編印“住戶(hù)手冊(cè)”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項(xiàng)表格印制等制訂各種入住工作程序。帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房，交鑰匙。 一、裝修申報(bào)條件及審批手續(xù)1. 業(yè)戶(hù)（房屋的產(chǎn)權(quán)人/使用人）委托裝修單位進(jìn)行房屋二次裝飾裝修施工應(yīng)提前57天向本小區(qū)物業(yè)管理處提出申報(bào)。二、申報(bào)審批程序1. 業(yè)戶(hù)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行裝修之前，必須會(huì)同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管理處，提交裝修單位《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《消防許可證》、裝修單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件各一張，及房屋裝修平面設(shè)計(jì)圖一張。5. 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負(fù)責(zé)人領(lǐng)取物業(yè)管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》和《裝修施工許可證》。2. 施工作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁進(jìn)行有刺激性氣味和有劇毒、刺耳聲響的施工。3. 嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、下水管道、通風(fēng)管井等拋散、扔擲垃圾。3. 樓頂、平臺(tái)、外墻門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)的裝修及空調(diào)的安裝，須保證建筑物外觀(guān)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材料、安裝方法安裝家用電器和用具。6. 裝修單位負(fù)責(zé)人必須教育施工人員遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁下列行為：1) 用磚頭或其他物品強(qiáng)行頂住電梯；2) 將裝修垃圾、各類(lèi)膠、漆等雜物倒入排水管道；3) 從樓上向地下面或下水道拋棄因家居裝修而產(chǎn)生的各種廢棄物及其它物品；4) 騷擾其他業(yè)主或影響其他住戶(hù)的正常生活，造成投訴和財(cái)產(chǎn)損失；5) 串棟、串戶(hù)，或在其他住戶(hù)前逗留、休息；6) 在規(guī)定裝修時(shí)間外施工；7) 私自在戶(hù)外接駁水、電；8) 將電源直接接在漏電開(kāi)關(guān)上端；9) 在裝修房間內(nèi)易燃物處抽煙；10) 使用電爐及大功率炊具。對(duì)違章堆放、拋棄裝修垃圾者，管理處權(quán)責(zé)令其限期清理或由管理處代為清理，其費(fèi)用由裝修單位承擔(dān)。如有裝修違章罰款，將從裝修保證金中予以扣除。通過(guò)不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。治安管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對(duì)小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔥蔥、綠樹(shù)成蔭的效果。小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。1. 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度2. 確保外圍廣場(chǎng)、道路及車(chē)庫(kù)內(nèi)交通通暢3. 物業(yè)內(nèi)無(wú)車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象4. 車(chē)庫(kù)管理設(shè)施保持運(yùn)行正常5. 各種道路和交通標(biāo)志完好等第六節(jié) 社區(qū)文化如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使武漢順馳物業(yè)管理有限公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提倡體驗(yàn)順馳“家文化生活”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我司在經(jīng)過(guò)與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間的親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶(hù)時(shí)，通過(guò)業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛(ài)好等情況；在日常管理中，走訪(fǎng)業(yè)主，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面的需求和意見(jiàn)，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問(wèn)題。如：物業(yè)管理小知識(shí)欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防火防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。第七節(jié) 物資裝配計(jì)劃類(lèi)別編號(hào)名稱(chēng)型號(hào)數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)到位時(shí)間維修公用工具1疏通機(jī)內(nèi)網(wǎng)1臺(tái)20002000　2外網(wǎng)1臺(tái)35003500　3電焊機(jī)手提1臺(tái)10001000　4沖擊鉆博士牌1把11001100　5手槍鉆博士牌　1把500500　6臺(tái)鉆博士牌　1把30003000　7膠槍　4把50200　8臺(tái)鉗　1把10001000　9管鉗12,14,18,8把50400　10角磨機(jī)博士牌　1臺(tái)500500　11萬(wàn)用表　2塊200400　12云齒鋸　1把600600　13鋼鋸　4把50200　14球板　1把500500　15鋁合金梯3米,4米2個(gè)5001000　16木梯6米1個(gè)400400　17竹片　8片540　18剪子　2把50100　19锨　40把20800　20鎬　4把25100　21手錘　4把30120　22電烙鐵及配料　2把50100　23卡尺　1把100100　24手砂輪　1個(gè)500500　25接線(xiàn)線(xiàn)軸　4個(gè)170680　26升降機(jī)　1臺(tái)3000030000　27污泥泵　1臺(tái)600600　28潛水泵　1臺(tái)20002000　29熱熔機(jī)及配件　2套400800　30煤氣探測(cè)器　1部20002000　31切割機(jī)及配件　1臺(tái)25002500　32手葫蘆　1臺(tái)12001200　33氣泵　2臺(tái)　30006000　34應(yīng)急燈　3個(gè)200600　個(gè)人工具35電工　7套80560　36水暖工　6套80480　37瓦木工　1套300300　工程專(zhuān)用工具38克絲鉗　2把100200　39偏口鉗　2把100200　40尖嘴鉗　2把100200　41一字大改錐　2把50100　42一字小改錐　2把50100　43十字大改錐　2把2040　44十字小改錐　2把2040　45手板子　2把50100　46萬(wàn)用表數(shù)字式2塊150300　47手持場(chǎng)強(qiáng)儀　1　臺(tái)12001200　　48電烙鐵　1　把2020　　49手電鉆　1　把300300　　50剝線(xiàn)鉗　2把150300　驗(yàn)房工具材料51線(xiàn)路驗(yàn)電器　4個(gè)80320　52燈口\燈泡各10個(gè)20個(gè)5100　53皮球　30個(gè)5150　54乒乓球　40個(gè)100　55撈網(wǎng)　4個(gè)50200　56煙道探測(cè)器　1個(gè)30003000　57多項(xiàng)接線(xiàn)板　10個(gè)1001000　58坐燈口　10個(gè)110　59鉛絲4盤(pán)80320　60護(hù)套線(xiàn)、4盤(pán)80320　61保險(xiǎn)絲1各4盤(pán)8盤(pán)50　62普通護(hù)水包布各4盤(pán)4盤(pán)50　清潔63三輪車(chē),14輛4005600　64噴霧器　20個(gè)10200　65吸塵,吸水器　1臺(tái)80008000　66地板打蠟機(jī)　1臺(tái)10001000　67刷地機(jī)　1臺(tái)60006000　68玻璃刷　1套20002000　69簸箕　20個(gè)15300　70水桶　20個(gè)10200　71掃帚　80把10800　72墩布　50把5250　73地拖　4把150600　74撣子　10把15150　75鐵锨　20把501000　7