【正文】 就是不跟著漲，順馳有可能在一些區(qū)域市場落個賠本賺吆喝的下場。 順馳走向與陽光地政恰成負相關關系。在這三點之間，順馳必須保證快速而平滑的過渡，才能避免巨大的風險。　　2002年7月，國土資源部要求各地土地出讓一定要實行招標、拍賣、掛牌。孫宏斌決定抓緊時機，實行全面發(fā)展。兩個月后。2003年8月，破了天津土地交易的紀錄。　　河北卓達集團總裁楊卓舒在一份致業(yè)界倡議書中認為，在石家莊009號地塊所在的區(qū)域，商品房超過每平米2400元的都算很高，而順馳的成本價達到了每平方米3500元?！巴瓿刹涣瞬疬w，是否意味著違約？在這種情況下是不是可以協商呢？”他認為政府在賣地時就是一個土地資源的供應者，也要遵守合同?！　?月初，在博鰲論壇上作演講，孫宏斌第一句話就說“最難受的還是錢”，結果引起場下大笑?！　〉Y金鏈問題還是曾經令孫宏斌驚出一身冷汗。到6月結束，順馳的資金調配會改為每兩周開一次。1995年，順馳和聯想、中科合作，開發(fā)了第一個項目——香榭里?！　拈_發(fā)名都之后，順馳又開發(fā)了世紀城和其他一些小項目，慢慢攢聚自己的實力?！　‘斔{水項目剛剛有起色時，順馳又開始瞄上了萬松居住區(qū)的附近土地。但并不等于賺了一大筆錢，到2002年為止，順馳的資產總額也還不到10億元，但這些項目有助于解決現金流，可以讓順馳像滾雪球似的越滾越大?！　№橊Y的另一個部門順馳置業(yè)通過經營中介業(yè)務了解市場動態(tài)，也可以提供給順馳大量的土地線索。有蘇州的房地產企業(yè)表示，順馳往往在沒有施工許可證的情況下，就讓施工隊進場施工，寧愿承擔政府部門的處罰，也要節(jié)省項目的周期。”孫宏斌說。這不是一篇軟文，而是筆者真實看法的流露。 因此，孫宏斌對于順馳的全部價值在于，他將最先進的管理制度（實）與最有效的思想政治工作（虛）完美地結合在了一起。所以孫宏斌也不再去參加業(yè)內的“高峰”會議，因為“這些總裁們竟不研究戰(zhàn)略而只關心技術問題”?！　∑涠?，關于順馳的擴張模式。因此，我可以肯定，在順馳內部，其財務總。　　研究了順馳之后，你還會同意并羨慕于孫宏斌很堅定的一句話：順馳從來沒感到缺少人才。所以，你就可以理解，他為什么至今沒有去看過大興一號地（順馳領海），他為什么不參與企業(yè)的“重大會議”。我們不能想象，在崇尚權威的中國企業(yè)中，沒有了潘石屹的ＳＯＨＯ會是什么樣子，同樣不能想象沒有任志強、張寶全的華遠和今典會是什么樣子。其一，關于順馳的管理模式。 誰能讀懂順馳？”　　萬通董事局主席馮侖也認為順馳說到底是一個開發(fā)公司，而且每個項目相對獨立，“最壞的結果就是收縮，和德隆不同?！　榱肆己玫默F金流，拿更多的地，順馳蓋了那么多房子，卻沒有一棟自己的辦公樓。2003年，在蘇州，棲霞建設和順馳一同分兩批拿地，結果順馳第二批拿地的項目已經開盤，棲霞建設的第一批的項目還沒有開盤。每次準備拿地之前，順馳都會派人到現場踩點?！爱敃r的政策允許順馳可以以小博大，不領土地證就不用交土地出讓金。順馳的名氣在天津市開始大起來。”　　在開發(fā)名都二期時，順馳引入了天津華廈房地產公司作為合作伙伴，之前順馳一直替天津華廈銷售房屋?！表橊Y中國總裁張偉說?！　〉蝿輿]有惡化下去，就在那兩個月，順馳在長三角的項目先后有6個開盤，項目的回款讓孫宏斌松了一口氣。　　除了天津信托、天津日報、摩根基金、津濱發(fā)展之外，孫宏斌表示正在與嘉里投資等合作方洽談?！　∽钗ｋU的時候　　無論如何，這幾番質疑下來，順馳成了房地產圈內問題最多的公司。棲霞建設股份有限公司認為這對自己很不公平，于是向上級部門反映，引起了江蘇省委的重視，順馳的項目開盤也因此晚了12天。它和順馳一同參加了石家莊009號地塊的拍賣。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。在這個月，順馳還同時在上海青浦拿了地，價值1億多元。順馳立即活動起來?！　∫患覂H有10年歷史的公司，何以犯了眾怒呢？在這種不利背景下，它又憑什么撞開香港聯交所的大門呢？　　圈地大躍進　　順馳的歷史并不長，1994年在天津成立，至今不過10年。除非順馳米姆發(fā)生根本性的變異，否則，發(fā)誓讓世界重新走出舊軌的孫宏斌與他的順馳，也注定是一種短暫的歷史現象。這是順馳所不敢想象又難于回避的現實。順馳是在天津以做二手房市場起家的，對不同區(qū)域的地段行情缺乏基本判斷。 順馳商業(yè)模式的核心在于勾兌.勾兌雖然可以把資金壓力分化到不同時段，但手法無論多么精妙，也必然要自己來消化高地價的積壓。 順馳的會議多，他們需要不斷的統一思想，保證共同目標、共同行動和共同信念的貫徹，從精神文化到執(zhí)行細節(jié)都要在會議上達成的共識。商業(yè)社會正是用嚴格制度來規(guī)范和制約人的劣根性。隔路相望的Townhouse標價5900元沒人問津，而順馳的板樓就要賣5700元，周圍幾個樓盤的價格也就是3000～4000元。 疑人不用好像已經過時，用人也疑正在成為時尚?？靠s短開發(fā)周期，注重從買地、規(guī)劃、設計、策劃、施工、廣告、采購、銷售、物業(yè)等每一個環(huán)節(jié)上，展開對現金的緊張追逐。而且，商用地產的經營是一個全新的領域，不是順馳的長項。4500元的住宅產品，只要降200元的話，馬上就可以多賣30套。 ● 第六環(huán)：拼速度，即突破一切界限盡快開工、開盤銷售。這樣一進一出比一般的代理銷售利潤率要高20多個點！這方面很有點馬太效應的味道，以至于順馳現在切入一個城市之初，鎖定的目標市場還有二手樓盤：別人把前期工作做完了，順馳攜銀行關系坐收漁利，何樂而不為！ 創(chuàng)業(yè)10年，從第一個項目開始，順馳一直由戰(zhàn)略投資者為主要出資方?？墒?，順馳經過特殊勾兌，通常一年之內只支付5%～30%的地價，就可以辦好所有的手續(xù)，用3到8個月就可以開盤銷售，其余的款項完全可以靠項目本身的銷售回款滾起來。先塘沽后天津市區(qū)參與招拍掛的經驗表明，招拍掛的項目往往一路綠燈，只要勾兌到位，各個部門都有充分理由當地方繁榮的助推器。一些媒體冠之以地產戴爾的美譽。順馳以天價為幌子，以超低價為內里，借陽光地政，暗度勾兌圈地的陳倉，令其他房地產商猝不及防。順馳切入一地，就以市場領導者的身份，做高價樓盤。甚至還會在土地出讓協議中埋伏機關，為照顧順馳的官員制造好借口。 勾兌源于調酒。沒有多少錢的順馳，怎么跟需要雄厚資金實力的陽光地政綁在了一起呢？從2003年8月到2004年4月，順馳先后從華北、華東和華中等城市拍得10余塊土地，行動迅速得令人咋舌，天價制造者的大手筆更是驚人。這是順馳在天津市區(qū)以外獲得的第一塊土地。不過，孫宏斌卻認為這是個空前的機會。這兩個本該怒目相向的男人，竟然長時間上演了一處惺惺相惜的悲喜劇，讓世人對孫宏斌的篤定與城府瞠目。孫宏斌難掩自己作為異端的瘋狂：歷史是這樣寫就的，競爭版圖是這樣重劃的，世界是這樣改變的！他發(fā)誓要在全國復制天津順馳的體系！要讓世界重新走出舊規(guī)！道金斯的發(fā)明把文化基因稱之為米姆，我用五個字概括順馳米姆：異端的瘋狂。 王育琨/文我們的用人標準是，你是否符合我們的企業(yè)文化，是否支持戰(zhàn)略，是否努力，是否有責任心，是否有發(fā)展?jié)摿Γ湍挲g無關。順馳的年輕人們敢闖、富有激情，但似乎像被洗腦了，任何時候到會以我是順馳的自居，自認為自己公司比別的公司都強，很了不起，甚至因此得罪了不少同行和客戶。但他們又怕順馳死順馳如果走不好，對市場信心打擊極大，政府的日子會明顯感覺不好受，到時候由于順馳一家公司出事，所有房地產企業(yè)都要跟著吃藥。但他接著放話說：其實根據我們最后一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達到120個億。業(yè)內人士和媒體記者議論紛紛，那么多的資金和人員將從哪里來呢？一個北京開發(fā)商表示質疑：沒有拳頭產品，沒有特別出色的團隊，順馳憑什么挑戰(zhàn)？擴張?zhí)?，會有很多麻煩。這時候，整個會場鴉雀無聲，只見王石臉有些拉長，聲音不高但是很干脆地反駁道：你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風險？孫宏斌回答：王總，我們可能超不過，但是你總得讓我們有理想吧?！　≌搲牧⒁馐?，倡導企業(yè)品牌建設，培養(yǎng)品牌意識。一方面，通過天津本地媒體的著力宣傳，使順馳在天津鶴立雞群；另一方面，要名揚全國。順馳的大筆資金早已通過全球采購等方式被轉移到國外去了。　　為什么孫宏斌在同一個城市要同時成立兩家業(yè)務有直接競爭關系的地產公司？按照以前公開的情況，孫宏斌本人的大部分資產都在順馳，孫如何能夠短時間內積聚大量資產投入融創(chuàng)，從而成為其大股東？業(yè)內分析認為，孫宏斌另起爐灶于融創(chuàng)有另外一種可能性即拋卻已經成為殼的順馳。　　而另外一位房地產公司的老總則直接指出：順馳去年在全國大舉圈地，但大量土地出讓金沒有交清，致使其銷售狀況無法進入財務報表，這才使其沒有機會上市。　　當然，有關順馳的新的流言仍在市場中游蕩?！　∮谑牵瑢O宏斌本人也從被質疑的灰頭土臉轉變?yōu)橐灾髁髯跃恿耍含F在回過頭來看，我們的判斷是主流的，我們的做法也正在成為主流做法。地產項目本身只是順馳金融工具的載體，融資方式運用比較活、比較多，因此順馳資金鏈繃得很緊。由于購買聯排別墅的人大多數都是中產階級，手中的購房資金并不是特別充裕，但同時又想享受到別墅的居住感受，因此往往對項目百般挑剔。　　這恰恰說明整個房地產市場還處于較混亂的狀態(tài)，因此才能讓順馳這一類公司亂中取勝。　　盡管順馳的某些行為原則與法律、社會公平有抵觸，但卻通過中國房地產的高速成長消化掉了。但并不財大氣粗的孫宏斌并沒有急于拿地，而是先找靜海縣政府談，要求為靜海免費建一個廣場，此舉很快博得靜?？h政府的青睞，雙方因此關系相處融洽。在這方面，業(yè)內人士一致評價：順馳是處理政府關系的高手。建行因為原來主要業(yè)務是面向建設項目貸款，因此也成為被順馳拖欠貸款的重災區(qū)?！　《诘禺a圈，卻流傳著另一種判斷：大興區(qū)政府如此維護那次拍賣一再為順馳說好話，因為那次拍賣算做政府的一大政績工程，不能出問題。 ？當時參與整個拍賣過程的一位前順馳員工向記者承認：當時怎么可能想到會拍出那么高的價錢來呢？這是誰都不可能想到的事情，當時也不知怎么回事價格就忽然被抬到那么高了。但環(huán)境變化使其崩盤的概率降低了，至少壓力減小了?！　≌l救了順馳　　因為孫宏斌常年在國外，吸收了很多國外新鮮的管理理念和管理方式，在公司內部實施了平衡記分卡等一些西方管理方式。這種資金模式被順馳自己稱為合理利用應收賬款的賬期，即對所有重要的時間節(jié)點都進行準確計算，盡力做到研發(fā)、工程、營銷等環(huán)節(jié)的無縫銜接，并采取一致行動；其次，為了減輕現金流上的壓力，順馳力圖利用客戶(包括合作伙伴)的錢來做生意，通過對外部資金的運作分散自己的資金壓力。但人人皆知，在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進了戰(zhàn)略?！　№橊Y天價拍得大興1號地，而是采用了分期分批付款的方式?！　「鄷r候，順馳都被描述為地產圈里的異類。去年六七月間，順馳找上門來，但了解完其融資條件后，頗感為難：大興那塊地，順馳才交了1億多元，其實只拿到其中一小塊地，但卻要用價值僅1億多元的地抵押借貸5億元的資金?！　∮谑?，鍋和鍋蓋的方程成為人們掐算順弛死期的依據?！　№橊Y最初引起高度關注并隨之引發(fā)極大質疑，是在2003年12月8日。　　這一切，只因為順馳沒死？順馳還會死嗎？　　未被點中的死穴　　順馳非但沒死，而且由于趕在2004年8有參會者被熱烈氣氛感染得出結論說。據稱，順馳對銀行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達40億元。順馳與孫宏斌2005房地產政策大事記發(fā)布時間發(fā)布部門事件2005年3月央 行上調個人住房貸款利率2005年3月財政部擬開征房地產稅2005年4月社科院2005房地產藍皮書2005年4月國務院國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價 順馳以中國功夫生存 空手套白狼銀行也沉默證券市場周刊 徐蕾 李中東　　更多時候，順馳都被描述為地產圈里的異類：俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒?！　≡陧橊Y的起家之地天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經歷。順馳是榜樣。在營銷方面，靜等順馳先炒熱板塊，萬科隨后跟進儼然一個追隨者的角色。人們相信順馳會慘死是因為目睹了其癲狂。截止到2004年3月，順馳已經進入北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開始了作業(yè)，獲得的土地項目超過10個，面積超過5000畝?！　∫患胰谫Y服務機構亦向《證券市場周刊》證實，順馳曾想盡辦法四處籌資?！　O致化生存　　俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒?！　O致化生存法則，被順馳運用到運作房地產業(yè)務的各個環(huán)節(jié)。合理解釋39。　　但順馳不以為然。朱凌波說。從結果看，倒是宏觀調控使順馳逃過一劫，一知情人士分析道，如果沒有宏觀調控減少了土地供給量，使土地價格上升，如果沒有人民幣升值預期，導致房地產市場銷售比較好，那順馳現在會活得很苦。　　一位業(yè)內資深人士分析認為，順馳敢于用超常規(guī)方式獲取天價地的原因可能有幾種：信息渠道較好，事先知道政府要進行宏觀調控，對土地進行控制；很英明地判斷未來土地的重要性，因此可以不計成本的拿地，擴充土地儲備；撞大運。劉勝良為區(qū)政府允許順馳分期分批付土地出讓金的行為辯解說。順馳對銀行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達40億元。行內人都知道，獲得土地必須經過政府批準，要想得到好的土地必須與政府保持良好的關系。據這位人士介紹，在天津房地產還未全面熱起來時，順馳看中了天津靜海的一塊土地。 一位房地產資深人士告訴記者：當然為了能夠順利拿到銀行貸款，相信順馳也少不了做好人的工作。 順馳新任中國董事局主席汪浩說。　　與領海僅一路之隔的項目翡