順馳廣場項目可行性分析(已修改)
2025-07-05 04:58 本頁面
【正文】 一、項目概況（一）地理位置順馳廣場項目位于天津市和平區(qū)中南部，和平區(qū)西康路與漢陽道交口（原天津市天佳設備安裝工程公司廠房用地）。該地塊西南交西康路，東南接漢陽道，東北側為三棟點式現(xiàn)狀多層住宅樓，西北側為天津市市政工程設計院及兩棟現(xiàn)狀多層住宅樓。（二）用地現(xiàn)狀該規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為天佳設備安裝公司廠址， 公頃。地塊現(xiàn)狀建筑均為閑置用房，西康路沿街平房為公建，建筑面積約1100平米。另外，廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一座規(guī)模4T/h，建筑面積300平米的鍋爐房。規(guī)劃界外為住宅建筑及公建。該地塊地質狀況良好，無不良地質情況。(三）區(qū)位及交通該地塊位于天津市的中心商業(yè)區(qū)——和平區(qū)中南部，而且是河西區(qū)、南開區(qū)和和平區(qū)三區(qū)的交匯處。該地塊毗鄰天津市著名的五大道高尚文化街區(qū)，距高等學府區(qū)及電子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊具有四通八達的道路交通網(wǎng)絡，眾多公交線路經(jīng)過地塊周邊，但因處于城市中心區(qū)，周邊道路尚顯交通擁擠。根據(jù)天津城市總體規(guī)劃修編成果，西康路規(guī)劃拓寬至36米，漢陽道拓寬至20米，規(guī)劃實施后該地塊的交通狀況將得到進一步改善。（四）人文及自然環(huán)境該地塊周邊具有眾多的文教商衛(wèi)設施，高等院校有天津大學、南開大學、天津醫(yī)科大學、天津中醫(yī)學院等；商業(yè)服務設施有國際商場、吉利大廈、濱江道商業(yè)步行街、佟樓商業(yè)區(qū)、電報大樓等，距天津電視臺、今晚報大廈不遠。優(yōu)越的地理位置及便捷的交通、方便的商業(yè)設施極大地提升了該地塊的區(qū)域價值。同時由于和平區(qū)、南開區(qū)為天津市中心商業(yè)區(qū)和高等學府區(qū)，河西區(qū)為天津的中心商務區(qū)，這三個區(qū)的整體經(jīng)濟水平相對高于其他各區(qū)，居民收入水平及整體素質較高，為該地塊的發(fā)展奠定了良好的人文及經(jīng)濟基礎從自然環(huán)境看，該地塊位于天津市中心區(qū)域，周邊自然環(huán)境一般。二、市場環(huán)境分析（一）市場現(xiàn)狀天津市雖然為全國四大直轄市之一，但因為整體經(jīng)濟水平較低及毗鄰北京等原因，寫字樓市場一直較為低迷。自2000年開始，隨著市場經(jīng)濟的不斷深入以及經(jīng)濟水平的逐漸提高，天津市寫字樓市場實現(xiàn)一定程度的回暖，高檔寫字樓、公寓的租賃市場出現(xiàn)較好的走勢，空置率不斷下降。截止到2000年第四季度平均空置率已下降為20%左右。下圖為1999年—2000年高檔寫字樓空置率： 2000年第四季度高檔寫字樓仍呈現(xiàn)良好走勢，雖然總體租金及售價水平變化不大，但應該看到各發(fā)展商對未來高檔寫字樓市場的信心在逐漸增強，很多高檔寫字樓在老客戶續(xù)租時雖持歡迎的態(tài)度，然而在價格優(yōu)惠等方面的讓步卻更為謹慎。租賃市場比較活躍，相比之下寫字樓銷售市場略顯平淡。內(nèi)、外資公司對寫字樓的投資都較為謹慎，多數(shù)首選租用寫字樓。隨著WTO腳步的臨近，預計會有更多的中、外資公司登陸天津，從而帶動寫字樓銷售市場。（二）市場回顧寫字樓市場與政治、經(jīng)濟整體大環(huán)境關系密切，因此天津市寫字樓市場發(fā)展的起起落落與全國寫字樓市場的大致發(fā)展歷程是一致的。以下為對全國寫字樓市場近幾年發(fā)展歷程的簡要回顧：1993至1995年是寫字樓市場的黃金時代。1996年，寫字樓租售價明顯回落。1991998兩年寫字樓市場走入低谷。主要受兩方面因素的影響：一是受亞洲金融危機沖擊，外商紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因為從緊的財政政策開始慎重投資，寫字樓需求量萎縮；二是1991998年竣工量大增，市場供大于求，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調整狀態(tài)中。1999年，寫字樓租、售市場持續(xù)下滑的勢態(tài)得到控制，開始進入平穩(wěn)發(fā)展期。
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