順馳廣場項目可行性分析-在線瀏覽
2024-08-03 04:58本頁面
【正文】 深入以及經(jīng)濟水平的逐漸提高，天津市寫字樓市場實現(xiàn)一定程度的回暖，高檔寫字樓、公寓的租賃市場出現(xiàn)較好的走勢，空置率不斷下降。下圖為1999年—2000年高檔寫字樓空置率： 2000年第四季度高檔寫字樓仍呈現(xiàn)良好走勢，雖然總體租金及售價水平變化不大，但應該看到各發(fā)展商對未來高檔寫字樓市場的信心在逐漸增強，很多高檔寫字樓在老客戶續(xù)租時雖持歡迎的態(tài)度，然而在價格優(yōu)惠等方面的讓步卻更為謹慎。內(nèi)、外資公司對寫字樓的投資都較為謹慎，多數(shù)首選租用寫字樓。（二）市場回顧寫字樓市場與政治、經(jīng)濟整體大環(huán)境關(guān)系密切，因此天津市寫字樓市場發(fā)展的起起落落與全國寫字樓市場的大致發(fā)展歷程是一致的。1996年，寫字樓租售價明顯回落。主要受兩方面因素的影響：一是受亞洲金融危機沖擊，外商紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因為從緊的財政政策開始慎重投資，寫字樓需求量萎縮；二是1991998年竣工量大增，市場供大于求，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整狀態(tài)中。2000年寫字樓市場開始進入一個理性的發(fā)展階段。（三）市場前景進入21世紀以后，隨著WTO臨近及市場經(jīng)濟的不斷深入，一直比較落后的天津?qū)懽謽鞘袌鎏N涵著較大的發(fā)展空間。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，市場競爭日趨激烈，辦公地點與辦公環(huán)境的好與壞已成為企業(yè)實力的象征，很多內(nèi)資公司，不論其規(guī)模大小，也都有改善辦公環(huán)境的需求。但順馳廣場周邊能與之相比敵的項目暫時還較少。隨著金融支持力度加大，同時利率又在不斷下調(diào)，使購房壓力大減，投資性購買將大為增長。因此一定要做好項目的定位，并將一些預見性的判斷融入其中，立足市場，確定項目主客戶群，同時增加一定的靈活性，兼顧不同客戶的使用需要和投資目的，以適應日趨豐富的個性化需求，從長遠發(fā)展的角度來確定順馳廣場的定位。三、項目發(fā)展思路（一）項目SWOT因素分析優(yōu)勢A．，在此等地理區(qū)位上擁有如此大規(guī)模占地的商務區(qū)比較少見，易于公共空間的營造，并易于形成較強的商務氛圍。C．鬧中取靜的地理區(qū)位，避開市中心的喧囂，適合部分商務人士的需要。E．建設部設計院能夠確保項目方案設計的科學性、合理性。B．寫字樓多為出租的形式，欲實現(xiàn)大比例的銷售面臨很大的市場壓力。D．，寫字樓較長的投資回收期，勢必會對公司形成較大的資金壓力。B．加入WTO以后，外商及涉外機構(gòu)的增加會導致寫字樓市場需求量上升。 D．從市場調(diào)研的情況來看，天津市寫字樓項目競爭多集中在常規(guī)操作層面，很少有既符合寫字樓客戶特定需求又具鮮明理念的寫字樓項目。問題Ａ．從順馳廣場的現(xiàn)狀看，西康路拓寬改造尚需一段時間，周邊道路較窄，交通狀況擁擠。，而且定位在高檔寫字樓上，所以將來估計租售價格同周邊的寫字樓相比會偏高，可能會對將來的營銷造成壓力。寫字樓銷售均價定位于9000元/平方米，主力客戶群定位于中型公司及外資機構(gòu)，同時考慮一小部分臨時性機構(gòu)及小公司。結(jié)合廣場、綠地、道路等設計了功能分區(qū)明確的各部分出入口。后勤入口設在北面。裙房按照設計要求布置了為寫字樓配置的咖啡廳、多功能廳、職工餐廳、精品商店、商務中心、后勤服務、游泳桑那、健身、娛樂等設施，力求使該建筑成為未來的高檔次健康商務辦公中心。裙樓以4層的玻璃體和實體穿插構(gòu)成，非常自然地伸展開來，整個建筑設計采用現(xiàn)代簡約的新設計手法，在該地域達到令人耳目一新的境地。（二）經(jīng)濟技術(shù)指標（單位：元/平方米）經(jīng)濟技術(shù)指標18 / 18規(guī)劃可用地: 總建筑面積: 77000M2
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