【正文】 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報告二O一三年五月蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)綜合體項目 可行性研究報告目 錄第一部分 項目總論 2一、項目概況 2二、項目研究的目的 4三、項目研究的前提 4四、項目研究的背景 5第二部分 項目介紹 6一、項目位置 6二、項目總體布局 6三、項目的平面功能描述指標(biāo) 7四、項目的功能品質(zhì) 7五、項目實施進度 7六、項目開發(fā)方式 8七、項目地塊初勘等情況 9八、項目規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 9第三部分 區(qū)域分析 10一、項目所在區(qū)域發(fā)展情況 10二、項目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 12第四部分 市場分析 14一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 14二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查 15三、市場價格預(yù)測 18第五部分 項目優(yōu)劣勢分析 19一、地塊特征分析 19二、項目SWOT分析 20三、項目定位方案 22第六部分 項目投資、收益估算 23一、項目投資估算 25二、項目資金籌措 25三、項目收益測算 25第七部分 項目財務(wù)分析 29一、項目測算期 29二、項目投入估算 29三、項目收入估算 30第八部分 結(jié)論和建議 31一、結(jié)論 31二、存在問題與建議 32第一部分 項目總論一、項目概況項目名稱蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項目（暫定）。項目位置蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項目周邊目前現(xiàn)狀項目以東為動遷房“園東新村”，以西、以北為動遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。地塊處于整個蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。項目周邊住宅入住情況：目前，本項目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀(jì)聯(lián)華”、“?？吐?”數(shù)家中型賣場，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。項目性質(zhì)及主要特點本項目規(guī)劃為商服用地。項目所在區(qū)域為該鎮(zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬人。項目所在地人流、車流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。項目地塊面積地塊規(guī)模：18,958M2，約28畝。第二部分 項目介紹一、項目位置項目位置 二、項目總體布局本項目總建筑面積79,435M2，其中，地上建筑面積 46,421M2，地下建筑面積33,014M2，地下2層，容積率≤，綠化率≥20％，建筑密度≤50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)，下同）。本項目以商務(wù)辦公、酒店、餐飲、娛樂為經(jīng)營主題，設(shè)有商務(wù)辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟型酒店、商務(wù)辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務(wù)。三、項目的平面功能描述指標(biāo)項目采取商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務(wù)辦公8,100M2四、項目的功能品質(zhì)打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購物中心，時尚休閑中心、商旅服務(wù)中心。五、項目開發(fā)方式項目開發(fā)主體：地塊將由蘇州科賽城鎮(zhèn)集團公司與蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司共同進行項目的開發(fā)建設(shè)，蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)項目建成后運營管理。項目名稱：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)綜合體項目（暫定）。項目地理位置：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)。項目規(guī)模：占地面積18,958M178。，可建建筑面積約79,435M2。地塊權(quán)屬：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)負(fù)責(zé)以“舊鎮(zhèn)改造”申報等方式，設(shè)置相關(guān)條件，促成地塊掛牌上市。土地性質(zhì)：商服用地。土地使用費：按國家有關(guān)規(guī)定繳付。項目功能設(shè)置：l 根據(jù)項目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現(xiàn)狀，作以下功能設(shè)置：在招商項目上滿足蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求。項目運營方式項目實施銷售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營方式：商務(wù)辦公部分實施轉(zhuǎn)讓，確保項目投資資金回籠，減輕公司財務(wù)壓力并支持后期運營；商業(yè)部分實施租賃，確保項目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。六、項目地塊初勘等情況規(guī)劃條件 注：相關(guān)規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準(zhǔn)。紅線圖占地面積7,001M178。，總建筑面積12,000 M178。第三部分 區(qū)域分析一、項目所在區(qū)域發(fā)展情況（一）蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)發(fā)展概況，下轄8個社區(qū)，。經(jīng)濟發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, 。在2005年國家統(tǒng)計局農(nóng)村社會經(jīng)濟調(diào)查隊發(fā)布的全國首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測評結(jié)果中，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)位列全國千強鎮(zhèn)第80位。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了“八通一平”。累計投入十幾億元，基本完成了蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；建有主干道路9條，總長近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率100%；建成污水管網(wǎng)4,000多米和污水泵站3座，通過污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實現(xiàn)了全覆蓋。便利的交通條件投資狀況投資項目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進。累計吸引中外項目500多個，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計投資20億美元的金光集團、世界五百強企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實植物保護劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國珉泰克公司等。社會事業(yè)發(fā)展累計建設(shè)動遷小區(qū)5個，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng)10萬多平方米，新建綠地90多萬平方米，綠化覆蓋率超過45%，通過了國家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗收，通過了全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動，動遷房建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點等工程正在快速開發(fā)。蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)定位為建設(shè)富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn)。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強，預(yù)計至2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將