【正文】 專(zhuān)營(yíng)店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿(mǎn)足周邊居民的消費(fèi)需求?，F(xiàn)有電影院平時(shí)很少放電影，鎮(zhèn)上書(shū)店僅二家，面積小書(shū)籍很少，且多兼營(yíng)文化用品、音像制品等。三是層次結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級(jí)酒店和有一定檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求。以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占89%，1000 M178。經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在六大門(mén)類(lèi)業(yè)態(tài)中，零售類(lèi)、%、%、%，而旅社類(lèi)、文體衛(wèi)生保健類(lèi)、%、%、%，這三類(lèi)業(yè)態(tài)比重過(guò)低。由此可見(jiàn)，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級(jí)酒店為0%。但是目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在以下方面問(wèn)題：商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷由于歷史的原因，定位于城市副中心的蘇南某鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個(gè)相對(duì)集中的商業(yè)中心。本項(xiàng)目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)定位為建設(shè)富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn)。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目500多個(gè)，其中吸引歐洲、美國(guó)、新加坡、印尼、日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資20億美元的金光集團(tuán)、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)鋁業(yè)和美國(guó)食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國(guó)珉泰克公司等。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)；建有主干道路9條，總長(zhǎng)近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率100%；建成污水管網(wǎng)4,000多米和污水泵站3座，通過(guò)污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。在2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的全國(guó)首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果中，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)位列全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)第80位。第三部分 區(qū)域分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況（一）蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)發(fā)展概況，下轄8個(gè)社區(qū)。紅線圖占地面積7,001M178。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式項(xiàng)目實(shí)施銷(xiāo)售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式：商務(wù)辦公部分實(shí)施轉(zhuǎn)讓?zhuān)_保項(xiàng)目投資資金回籠，減輕公司財(cái)務(wù)壓力并支持后期運(yùn)營(yíng)；商業(yè)部分實(shí)施租賃，確保項(xiàng)目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。土地使用費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳付。地塊權(quán)屬：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)負(fù)責(zé)以“舊鎮(zhèn)改造”申報(bào)等方式，設(shè)置相關(guān)條件，促成地塊掛牌上市。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積18,958M178。項(xiàng)目名稱(chēng)：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（暫定）。三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo)項(xiàng)目采取商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務(wù)辦公8,100M2四、項(xiàng)目的功能品質(zhì)打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購(gòu)物中心，時(shí)尚休閑中心、商旅服務(wù)中心。第二部分 項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目總體布局本項(xiàng)目總建筑面積79,435M2，其中，地上建筑面積 46,421M2，地下建筑面積33,014M2，地下2層，容積率≤，綠化率≥20％，建筑密度≤50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)，下同）。項(xiàng)目所在地人流、車(chē)流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樵撴?zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。項(xiàng)目周邊住宅入住情況：目前，本項(xiàng)目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀(jì)聯(lián)華”、“?？吐?”數(shù)家中型賣(mài)場(chǎng)，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀項(xiàng)目以東為動(dòng)遷房“園東新村”，以西、以北為動(dòng)遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告二O一三年五月蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目總論 2一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目研究的目的 4三、項(xiàng)目研究的前提 4四、項(xiàng)目研究的背景 5第二部分 項(xiàng)目介紹 6一、項(xiàng)目位置 6二、項(xiàng)目總體布局 6三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) 7四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) 7五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 8七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 9八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 9第三部分 區(qū)域分析 10一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 10二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 12第四部分 市場(chǎng)分析 14一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 14二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 15三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 18第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 19一、地塊特征分析 19二、項(xiàng)目SWOT分析 20三、項(xiàng)目定位方案 22第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 23一、項(xiàng)目投資估算 25二、項(xiàng)目資金籌措 25三、項(xiàng)目收益測(cè)算 25第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 29一、項(xiàng)目測(cè)算期 29二、項(xiàng)目投入估算 29三、項(xiàng)目收入估算 30第八部分 結(jié)論和建議 31一、結(jié)論 31二、存在問(wèn)題與建議 32第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（暫定）。項(xiàng)目位置蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)。地塊處于整個(gè)蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃為商服用地。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動(dòng)遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬(wàn)人。項(xiàng)目地塊面積地塊規(guī)模：18,958M2，約28畝。本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)為經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)有商務(wù)辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟(jì)型酒店、商務(wù)辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿(mǎn)足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務(wù)。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體：地塊將由蘇州科賽城鎮(zhèn)集團(tuán)公司與蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司共同進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目地理位置：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)?？山ńㄖ?