【正文】 積約79,435M2。土地性質(zhì)：商服用地。項目功能設置：l 根據(jù)項目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現(xiàn)狀，作以下功能設置：在招商項目上滿足蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求。六、項目地塊初勘等情況規(guī)劃條件 注：相關規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準?？偨ㄖ娣e12,000 M178。經(jīng)濟發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, ?；A設施建設基礎設施建設達到了“八通一平”。便利的交通條件投資狀況投資項目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進。社會事業(yè)發(fā)展累計建設動遷小區(qū)5個，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng)10萬多平方米，新建綠地90多萬平方米，綠化覆蓋率超過45%，通過了國家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗收，通過了全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動，動遷房建設、商業(yè)網(wǎng)點等工程正在快速開發(fā)。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強，預計至2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將達15萬人。二、項目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境（一）蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，外來人口不斷增加，消費需求日益增長，從而為蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展提供了機遇和空間。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點式，每個點商店小而散，形不成集聚效應，也難以成市。%的占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒有實質(zhì)內(nèi)容，名連而實未連。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過37%，市區(qū)更高占比超過40%。 商業(yè)發(fā)展缺乏亮點一是沒有亮點的區(qū)域，蘇南某鎮(zhèn)作為一個幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設施沒有規(guī)劃建設好；二是沒有亮點的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現(xiàn)蘇南某鎮(zhèn)形象的地標性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點，現(xiàn)有品牌店少而又少。二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少，300M178。%。文體設施不足目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心。第四部分 市場分析一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查項目周邊商圈布局 蘇南某鎮(zhèn)已建成商業(yè)面積11萬M178。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。）銷售均價（元/M178。)1100M內(nèi)東景公寓（沿街商鋪）中興路與興浦路交界口11,000752盛景華庭（沿街商鋪）中勝路與興浦路交界10,0008,000603500M內(nèi)新勝億嘉福商業(yè)街新勝路與新江路交界18,0009,000754蘇南某鎮(zhèn)商貿(mào)市場新勝路與新江路交界9,150755金融商貿(mào)大樓（寫字樓）新勝路與興浦路交界1,000706醫(yī)院旁（沿街商鋪）中勝路與通江路交界707387新盛商業(yè)廣場中盛路與興浦路交界18,0008,0006081000M內(nèi)嘉馨苑商鋪新勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計：136,0218,13356項目周邊酒店銷售情況序號等級項目房間數(shù)價格區(qū)間（元）折扣價格（元）折中價格(元)位置1三星國合假日酒店55398498278348313２KM內(nèi)2普通八月哩商務賓館262283881102001553世家假日酒店　2583581682101894麗景賓館　1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外　均價注：蘇南某鎮(zhèn)周邊部分代表性酒店價格表蘇南某鎮(zhèn)的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務酒店，無法滿足當?shù)刂型馄髽I(yè)商務客人住宿的要求。公司可以利用酒店連鎖品牌，以彌補蘇南某鎮(zhèn)中高檔酒店不足的缺陷，以適應和滿足蘇南某鎮(zhèn)中外企業(yè)對外商務接待的需求。）銷售均價（元/M178。）銷售均價（元/M178。第五部分 項目優(yōu)劣勢分析一、地塊特征分析項目交通、人流分析隨著經(jīng)濟的高速增長，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。項目周邊規(guī)劃項目位置 蘇南某鎮(zhèn)的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。 區(qū)域優(yōu)勢周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學校等建筑；216。 政府合作背景，強強聯(lián)手。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 商業(yè)整合，當?shù)鼐用裣M習慣能否接受。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項目；216。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項目；216。216。 制定媒體發(fā)布計劃，大張旗鼓進行形象宣傳，結(jié)合當?shù)卣?，引領商業(yè)合作新模式。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 無論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈。 功能做強做大；216。 鄰里中心品牌效應結(jié)合政府公信力216。 功能設置豐富，具有一定的兼容性。項目核心競爭點（1）差異定位環(huán)比項目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項目中設置“各類商業(yè)、酒店、商務辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（15項目必備功能）外，將項目打造成區(qū)域的消費休閑中心、商務共享中心、生活娛樂中心。（3）營銷手段本項目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務辦公）擬全部銷售出讓，達到資金快速回籠的目標。三、項目定位方案項目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。）業(yè)態(tài)規(guī)劃主要商業(yè) 功能商鋪面積 （M178。）影院 面積 （M178。）寫字樓 面積（M178。18,958