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正文內(nèi)容

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告(已修改)

2025-05-25 03:17 本頁(yè)面
 

【正文】 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 1第一章 總論 項(xiàng)目名稱某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(老城區(qū))棚戶區(qū)改造第一期工程 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位及其基本情況某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(老城區(qū))棚戶區(qū)改造工程,按照“屬地管理” 原則,該項(xiàng)目改造實(shí)施主體為某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃和項(xiàng)目申報(bào), 統(tǒng)一組織實(shí)施,并委托湖南某市德源投資開(kāi)發(fā)有限公司作為責(zé)任主體和融資平臺(tái)具體組織實(shí)施。湖南某市德源投資開(kāi)發(fā)有限公司(集團(tuán))(以下簡(jiǎn)稱“德源集團(tuán)” )是一家經(jīng)某市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè),成立于 2022 年3 月。公司位于某德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)德山大道中段原開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)院內(nèi),注冊(cè)資 本 5000 萬(wàn)元,法人代表向緒彥。公司基本存款賬戶在中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行某市鼎城區(qū)支行,并辦理了稅務(wù)登記、貸款卡等相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營(yíng)范圍:城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)、土地投 資開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑工程的承攬等。公司由德山開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)定位為:德山開(kāi)發(fā)區(qū)的融資開(kāi)發(fā)平臺(tái),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的業(yè)主及工業(yè)園和城建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)者。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)董事長(zhǎng) 1 人,副董事長(zhǎng)3 人,董事 1 人, 總經(jīng)理由一名副董事長(zhǎng)兼任,副總經(jīng)理 2 人,下設(shè)辦公室、投資融 資部、工程技術(shù)部等部門(mén)。公司根據(jù)中央、省、市有關(guān)推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造工作指導(dǎo) 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 2意見(jiàn)和實(shí)施意見(jiàn),受開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托,已承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷、翻修、重建任務(wù);承擔(dān)安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房建設(shè);以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。公司將以高度的責(zé)任感,科學(xué)的組織管理,把某德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)打造成某市的“工業(yè)新城、城市新區(qū) ”。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位息咨詢有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí):丙級(jí)證書(shū)編號(hào):工咨丙發(fā)證機(jī)關(guān):國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù)(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;(2)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》;(3)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2022]24 號(hào));(4)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2022]4 號(hào));(5)國(guó)家五部委《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保[2022]295 號(hào));(6)建設(shè)部《國(guó)家康居示范工程實(shí)施大綱》(建質(zhì)[2022]173 號(hào)); 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 3(7)《財(cái)政部關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》(財(cái)綜[2022]8 號(hào));(8)《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(湘辦發(fā)[2022]53 號(hào));(9)《某市城市總體規(guī)劃(20222030)》;(10)《某市土地利用總體規(guī)劃》;(11)《某市關(guān)于推進(jìn)城市和工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(2022年 12 月 20 日);(12)《某市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(常政發(fā)[2022]9號(hào));(13)《某市江北城區(qū)棚改項(xiàng)目房屋拆遷安置補(bǔ)償暫行規(guī)定(草案)(2022 年 12 月 20 日)》;(14)《某市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》常政發(fā)[2022]17 號(hào);(15)《某市市本級(jí)土地儲(chǔ)備資金管理暫行辦法》;(16)《某市征地拆遷管理辦法》;(17)《某市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》常政發(fā)〔2022〕11 號(hào);(18)各專業(yè)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額;(19)建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料;(20)關(guān)于編制本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的咨詢服務(wù)協(xié)議書(shū)。 研究范圍本研究是以國(guó)家有關(guān)法令、政策、規(guī)范,以及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ) 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 4資料和為基礎(chǔ),對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性、內(nèi)外部條件、工程技術(shù)方案、項(xiàng)目投資、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面進(jìn)行研究,供開(kāi)發(fā)單位和審批部門(mén)決策參考。 項(xiàng)目提出的理由近年來(lái),某市以得天獨(dú)厚的自然環(huán)境為基礎(chǔ),以悠久的歷史文化為底蘊(yùn),以洞庭水鄉(xiāng)為特色,按照“以人為本”的總體要求高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理,著力推進(jìn)“生態(tài)園林城市 ”建設(shè),連續(xù)開(kāi)展“百萬(wàn)平米綠化大行動(dòng)”,城市環(huán)境和人居環(huán)境質(zhì)量不斷改善,形成以 “三山三水” 為骨架,點(diǎn)、線、面、 環(huán)相結(jié)合的生態(tài)園林系 統(tǒng),使某市展現(xiàn)出綠色、生態(tài)、山水并貌、城景交融的美麗畫(huà)卷,并借助深厚的歷史文化積淀,歷時(shí) 10 年,投 資修建了“ 名邦首創(chuàng)”、 “中華一絕” 的載入吉尼斯世界紀(jì)錄的“詩(shī)國(guó)長(zhǎng)城”——中國(guó)某 詩(shī)墻。某市先后被國(guó)家有關(guān)部 門(mén)授予“國(guó)家衛(wèi)生城市” 、“國(guó)家文明城市”、 “國(guó)家園林城市”、 “國(guó)家最佳人居環(huán)境城市范例獎(jiǎng)” 、“中國(guó)魅力城市” 、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)交通管理模范城市” 、“全國(guó)社會(huì)治安 綜合治理先 進(jìn)城市” 、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市” 、“國(guó)際花園城市 ”等榮譽(yù)稱號(hào)。某德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)北起沅江,東至東風(fēng)河,西依枉水河,南抵桃林路,總面積 平方公里,現(xiàn)有常住人口 8 萬(wàn)余人,改制企業(yè)28 家,居民社區(qū) 14 個(gè)。根據(jù)深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司編制的控制性詳規(guī),規(guī)劃區(qū)范圍為德山老城區(qū)蓮池路以北的片區(qū),東至東沿路,西依枉水河,南抵蓮池路,北 臨沅水河, 總用地面積 385 公頃,約 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 55775 畝,385 萬(wàn) m2。亦即本報(bào)告研究所指德山老城區(qū)棚戶區(qū)改造范圍。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)棚戶居民區(qū)多建于上世紀(jì)五、六、七十年代,房屋大都屬簡(jiǎn)單磚木結(jié)構(gòu),建筑密度大,功能不配套,人口相對(duì)集中,存在著很大的火災(zāi)、交通等安全隱患。棚戶區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也很不健全,環(huán)境衛(wèi)生條件惡劣,居民生活質(zhì)量很差。加上上世紀(jì) 90 年代國(guó)有企業(yè)改制,房屋交給居民社區(qū)后,維修保障體系不健全,且居民大多為企業(yè)下崗職工,經(jīng)濟(jì)承受能力差,使得棚戶區(qū)內(nèi)居住人員成份復(fù)雜,生活水平較低,出租房屋比比皆是,眾多的外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口都把落腳點(diǎn)選擇在了棚戶區(qū),使得這 里的社會(huì)治安管理和房產(chǎn)部門(mén)房屋管理十分困難。棚戶區(qū)的存在,與城市整體形象、文明檔次極不協(xié)調(diào),使整個(gè)城市人居環(huán)境大打折扣,并且也不利于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和招商引資。加上區(qū)域內(nèi)公共綠化場(chǎng)地狹小,道路彎彎曲曲,路面凹凸不平,坑坑洼洼,雨天積水嚴(yán)重,排污、排水受阻,供水、供電 及通訊管網(wǎng)布局紊亂,尚未完善配套,設(shè)施陳舊老化。以上區(qū)域現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了某城市整體形象,急待改造和治理。某市德源投資(集團(tuán))有限公司根據(jù)某市委、市政府提出的“加大城市環(huán)境綜合整治力度,提高城市管理水平”, “要以城市創(chuàng)建為契機(jī),保持和鞏固創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市工作成果,全面提升城市品位”等規(guī)劃精神和某市“十二五 ”規(guī)劃 綱要,特提出本 項(xiàng)目建設(shè),旨在為建設(shè)全國(guó)“最佳人居環(huán)境城市” 打好基 礎(chǔ),創(chuàng)造條件。項(xiàng)目建 設(shè)通過(guò)對(duì)棚戶居民區(qū)實(shí)施改造和綜合整治,將使得市容得到美化,土地利用得到優(yōu)化,生態(tài)環(huán)境得 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 6到改善,人與環(huán)境更加和諧,也為市民的日常生活和工作帶來(lái)了極大的便利。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策和地方發(fā)展規(guī)劃及城市總體規(guī)劃發(fā)展要求,是貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于加強(qiáng)城市環(huán)境綜合治理工作會(huì)議精神的重要舉措。同時(shí),項(xiàng)目建設(shè)將使某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地價(jià)值倍增,從而提升某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的整體形象,對(duì)推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資將起到十分積極的作用。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位及范圍項(xiàng)目建設(shè)位于某德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片老城區(qū),東至東沿路,西依枉水河,南抵蓮路,北臨沅江水。區(qū)內(nèi) 總 占地面積為 385 公頃,即5775 畝,其中棚戶區(qū)占地面積 畝(含居民棚戶區(qū) 畝,企業(yè)棚戶區(qū) 畝),即為本項(xiàng)目德山老城區(qū)棚改占地面積。項(xiàng)目建設(shè)范圍包括某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 10 個(gè)社區(qū),項(xiàng)目占地面積 畝,作 為棚戶區(qū)改造第一期工程;另有工礦企業(yè)棚戶區(qū) 14 個(gè)企業(yè),項(xiàng)目占地 畝,作為棚戶區(qū)改造第二期工程。 規(guī)模與內(nèi)容(1)改造開(kāi)發(fā)規(guī)模該項(xiàng)目區(qū)總占地面積 5775 畝,其中第一期改造工程占地面積 畝 ,房 屋 拆 遷 萬(wàn) 戶 ,建 筑 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ,并 完 善 其 配 套 基礎(chǔ) 設(shè) 施 。第 二 期 改 造 工 程 畝 。兩 期 棚 改 工 程 合 計(jì) 畝。(2)工程建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 7項(xiàng)目第一期棚戶區(qū)改造工程內(nèi)容如下:①土地平整工程:土石方量 28 萬(wàn)方;②道路工程:區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃道路已經(jīng)建成,本次道路工程為區(qū)域內(nèi)部支路,總長(zhǎng) 萬(wàn) m2;③供水工程:供水管總長(zhǎng) 3km; ④排水工程:雨水管總長(zhǎng) 3km,污水管總長(zhǎng) 3km;⑤供電 、照明工程: 電力電纜長(zhǎng) 6km。 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目第一期工程土地開(kāi)發(fā)面積 畝,拆遷房屋 萬(wàn)戶,建筑面積 萬(wàn)平方米,基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平” ,即通道路、給水、排雨水、排污 水、 電力和土地平整的建設(shè)條件,以滿足項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃建設(shè)功能的要求。 建設(shè)工期某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)棚戶區(qū)房改項(xiàng)目分兩期實(shí)施,5 年完成,即 2022 年2022 年為第一期,2022 年—2022 年為第二期。本項(xiàng)目第一期工程計(jì)劃 2022 年 7 月開(kāi)始實(shí)施,至 2022 年 6 月底完成 10 個(gè)居民棚戶區(qū)改造及驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)與土地出讓滾動(dòng)進(jìn)行。(1)2022 年 6 月,完成前期手續(xù)(規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、制定拆遷工作實(shí)施方案等)申報(bào)工作;(2)2022 年,完成 1000 畝土地的房屋拆遷基礎(chǔ)設(shè)施改造及驗(yàn)收;(3)2022 年,完成 畝土地的房屋拆遷基礎(chǔ)設(shè)施改造及驗(yàn)收; 項(xiàng)目編制單位:常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 8 總投資與資金來(lái)源(1)總投資估算項(xiàng)目第一期工程總投資估算為 萬(wàn)元,其中房屋征收與補(bǔ)償 22868 萬(wàn)元,工程建設(shè)費(fèi)用 萬(wàn)元,工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元(其中房屋拆遷安置直接費(fèi)用 萬(wàn)元),基本預(yù)備費(fèi)用 600 萬(wàn)元,建設(shè) 期利息 萬(wàn)元。(2)資金來(lái)源本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元,其資金籌措方式如下:(1)建設(shè)單位自籌 20220 萬(wàn)元,約占總投資的 20%;(2)申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 75000 萬(wàn)元,約占總投資的 80 % 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表詳見(jiàn)下表 11。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表(第一期工程)序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備 注一 建設(shè)指標(biāo)1 占用土地規(guī)模 畝 2 出讓土地面積 畝 3 房屋拆遷面積 萬(wàn)㎡ 4 配套改造工程 土地平整土方量 萬(wàn)方 28 道路總長(zhǎng)(區(qū)內(nèi)) 萬(wàn) m2 + 供水管道總長(zhǎng)(區(qū)內(nèi)) Km 3 雨水管道總長(zhǎng)(區(qū)內(nèi)) Km 3 污水管道總長(zhǎng)(區(qū)內(nèi)) km 3
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