【正文】 1廣信新城小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)廣信新城工程項(xiàng)目承辦單位黑龍江亞為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目建設(shè)地址廣信新城位于哈爾濱市松北區(qū)，南起規(guī)劃 160 路，北至三環(huán)路，東起廣信路，西至規(guī)劃 32 路圍合區(qū)域。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容，規(guī)劃總建筑面。根據(jù)廣信新城建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目用地共劃分五個(gè)地塊，計(jì)劃分期實(shí)施。建設(shè)期為三年。， 2米，；，建筑，；地塊C建設(shè)用地面積，；地，擬；，建筑面積。，主要實(shí)施規(guī)劃用地范圍內(nèi)的動(dòng)遷安置住宅、商服及配套設(shè)施等工程建設(shè)。二、承辦單位概況黑龍江亞為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2022 年 6 月 11 日，初始注冊(cè)資本人民幣 1000 萬(wàn)元，公司位于松北區(qū)銀河小區(qū) 5 號(hào)樓，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2022 年 12 月公司被哈爾濱松北投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資集團(tuán)）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行了整體收購(gòu)。投資集團(tuán)成立于2022 年 7 月 16 日，是為了適應(yīng)松北新區(qū)的發(fā)展要求而設(shè)立的一個(gè)投融資平臺(tái)和項(xiàng)目建設(shè)管理載體。投資集團(tuán)是由哈爾濱市松北新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)、哈爾濱松北城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和哈爾濱松北實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司共同出資組建，三方出資比例分別為69%、23%、8%。公司注冊(cè)資本 6500 萬(wàn)元，其中貨幣資金 5000 萬(wàn)元，資產(chǎn)（土地）1500 萬(wàn)元。公司主要股東哈爾濱市松北新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)是哈爾濱市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)松北地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè) 3和管理等；哈爾濱松北城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和哈爾濱松北實(shí)業(yè)公司是松北新區(qū)管理委員會(huì)的下屬公司。投資集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)、旅游、文化、教育等方面的投資、項(xiàng)目建設(shè)管理。投資集團(tuán)投融資職能主要體現(xiàn)在集團(tuán)是松北區(qū)政府投資、融資主體。由于區(qū)政府不能直接從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理，現(xiàn)階段利用投資集團(tuán)做為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理的載體，所以投資集團(tuán)也是我區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)的拆遷承辦主體、項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)主體、投資主體。投資集團(tuán)由于得到松北區(qū)政府的大力支持，運(yùn)營(yíng)資金十分雄厚。目前本公司已成為松北投資集團(tuán)下屬的法人獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本從 1000 萬(wàn)元增至 8200 萬(wàn)元，后續(xù)資金來(lái)源也能得到保障，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力。公司法定代表人王上一，現(xiàn)設(shè)職能部門(mén)五個(gè)，包括總工辦、前期部、工程部、經(jīng)濟(jì)部、招標(biāo)部、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部（含銷(xiāo)售）等。人員編制數(shù) 30 人，現(xiàn)有人員均為具有大學(xué)以上文化且具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人才。公司團(tuán)隊(duì)所具有的科學(xué)決策能力和執(zhí)行力確保了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。2022 年，公司開(kāi)發(fā)了位于哈爾濱市松北區(qū)的松浦鎮(zhèn)，緊臨與二十道街跨江大橋直接相連并直通呼蘭區(qū)的規(guī)劃路 144 路區(qū)域內(nèi)北岸啟程項(xiàng)目。小區(qū)規(guī)劃：該項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米，工程總建筑面積：427913 平方米，分 A、B、C 三個(gè)小區(qū)。為了配合松北 4區(qū)拆遷辦就安置松北糖廠拆遷居民安置房建設(shè)及黑龍江省地質(zhì)礦產(chǎn)局904 所整體遷移的辦公樓及住宅項(xiàng)目的建設(shè)，同時(shí)達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和確保盈利的公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，公司分別通過(guò)與 904 所達(dá)成了對(duì) A區(qū)域聯(lián)合開(kāi)發(fā)意向，以及同松北區(qū)棚改辦簽定在 B 區(qū)域代建安置房的協(xié)議，確保了先有客戶(hù)、后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和低價(jià)快銷(xiāo)、現(xiàn)金為王的經(jīng)營(yíng)理念的貫徹.。對(duì)于 C 區(qū)域我公司將采取分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展，成熟一個(gè)運(yùn)作一個(gè)的策略，在前兩小區(qū)圓滿(mǎn)完成后采取“團(tuán)購(gòu)”形式建造“松北教師之家” 、 “哈爾濱卷煙廠職工住宅新區(qū)”進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)，也迎合了區(qū)政府為吸引和留住人才為松北區(qū)后續(xù)發(fā)展?fàn)I造良好“安居樂(lè)業(yè)”綜合環(huán)境的發(fā)展戰(zhàn)略。亞為公司正是本著以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，銷(xiāo)售在先的經(jīng)營(yíng)理念，運(yùn)用訂單、合作開(kāi)發(fā)模式，在市場(chǎng)變換的情況下回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)由集團(tuán)后續(xù)支持和與銀行等部門(mén)的融資協(xié)作等方式回避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；及時(shí)跟蹤政策導(dǎo)向并合理利用優(yōu)惠條件等為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利完成提供了前提準(zhǔn)備。目前，即將竣工完成的A、B兩個(gè)小區(qū)已經(jīng)基本預(yù)售一空，而且在政府“北越”發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)造了良好的發(fā)展環(huán)境和未來(lái)預(yù)期影響下， 房?jī)r(jià)持續(xù)、穩(wěn)步上漲，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展增添了極大動(dòng)力。2022年，公司按照松北區(qū)新的發(fā)展規(guī)劃，即將投資興建北岸眾合城、興和城和潤(rùn)和城三個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。因?yàn)橛袊?guó)家及各級(jí)地方政府對(duì)棚改項(xiàng)目的政策支持和稅費(fèi)優(yōu)惠，有企業(yè)自身的積累和上級(jí)主管部門(mén)及銀行的資金支持，亞為公司有信心抓住新的發(fā)展機(jī)遇，步入新的發(fā)展軌道。 5三、可研報(bào)告的編制依據(jù) 《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)[2022]24 號(hào)； 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)[2022]131 號(hào)； 《哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施的方案》 ； 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的決定》 ； 《哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目招商工作實(shí)施意見(jiàn)》哈棚改發(fā)[2022]11 號(hào)； 《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》； 《哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策的規(guī)定（試行） 》 ； 《廣信新城小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》； 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃（2022—2020） 》 ； 《哈爾濱市城市住房建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） 》 ；1項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料。四、可行性研究的主要方面項(xiàng)目提出背景與建設(shè)必要性工程選址工程規(guī)劃建設(shè)方案及配套工程 6環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能工程實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)方案投資估算與資金籌措經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析五、項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，住房市場(chǎng)化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。但隨著住房社會(huì)化、商品化程度的提高，我國(guó)住房市場(chǎng)在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問(wèn)題，部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶(hù)區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題突出，居住條件相對(duì)簡(jiǎn)陋。棚戶(hù)區(qū)居住人口中，老年人口多、下崗職工多，多為城市低收入群體。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。近年來(lái)，為推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，使更多的城市居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，提高居住環(huán)境水平，國(guó)務(wù)院就低收入家庭住房保障和解決棚戶(hù)區(qū)居民住房問(wèn)題，作出了一系列決策部署。2022年8月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 。提出按照全面建 7設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)加快集中成片棚戶(hù)區(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶(hù)區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶(hù)區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶(hù)的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平；加快低收入家庭的住房條件的改善。據(jù)了解，哈爾濱市危棚房改造起步于上世紀(jì)八十年代初期，經(jīng)過(guò)不斷探索， 2022 年以后，開(kāi)始步入比較規(guī)范、穩(wěn)定的工作時(shí)期，年均拆改面積達(dá) 100 萬(wàn)平方米。2022 年以后，哈爾濱市新一輪棚戶(hù)區(qū)改造遭遇“瓶頸” 。前期大面積改造后遺留下來(lái)的棚戶(hù)區(qū)或?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)的零星小塊，或?yàn)槌鞘羞吘壥姓A(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的連片大塊。為扎實(shí)貫徹落實(shí)黨的十七大關(guān)于著力改善民生、實(shí)現(xiàn)住有所居和《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》精神，2022 年 10 月，哈爾濱市按照市委、市政府的總體部署，成立了由市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張效廉為組長(zhǎng)的棚戶(hù)區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，積極進(jìn)行新一輪棚戶(hù)區(qū)改造的準(zhǔn)備工作。針對(duì)棚戶(hù)區(qū)內(nèi)低收入住房困難家庭比例較高的實(shí)際特點(diǎn)，在新一輪棚改中，市委、市政府把大力解決低收入家庭住房困難、完善住房保障體系作為主攻方向，確定了“通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造，集中建設(shè) 8經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，對(duì)棚戶(hù)區(qū)內(nèi)符合政策條件的被拆遷居民就地落實(shí)政策，一次性解決住房困難”的改造目標(biāo)。市委書(shū)記、市長(zhǎng)都多次深入棚戶(hù)區(qū)調(diào)研，為推進(jìn)新一輪棚戶(hù)區(qū)改造，做出重要批示和指示，組織研究、制定棚戶(hù)區(qū)改造的政策措施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2022 年，哈爾濱市主城區(qū)共有 85 片集中連片的棚戶(hù)區(qū)，共 530 萬(wàn)平方米，涉及 8 萬(wàn)多戶(hù)居民。哈爾濱市領(lǐng)導(dǎo)在對(duì)棚戶(hù)區(qū)實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，決定用 2022 年至 2022 年 3 年時(shí)間，集中改造這85 片棚戶(hù)區(qū)。2022 年初，新一輪棚戶(hù)區(qū)改造在哈爾濱拉開(kāi)大幕。2022 年共啟動(dòng)棚改拆遷項(xiàng)目 30 個(gè)，拆遷戶(hù)數(shù)逾 萬(wàn)戶(hù)，拆遷總面積 萬(wàn)平方米，年內(nèi)完成回遷 2 萬(wàn)戶(hù)。2022 年實(shí)施棚改拆遷項(xiàng)目 42 個(gè)共計(jì)518 萬(wàn)平方米，開(kāi)工建設(shè) 761 萬(wàn)平方米，竣工面積 318 萬(wàn)平方米，2萬(wàn)戶(hù)居民喜遷新居，三年棚改工程的首戰(zhàn)告捷。為讓棚改項(xiàng)目惠及更多市民，2022 年哈市在全市棚改項(xiàng)目中盡量擠出效益空間，積極配建保障性住房，為 2022 年棚改項(xiàng)目的順利進(jìn)行鋪墊基礎(chǔ)。2022 年初的市十三屆人大五次會(huì)議中，統(tǒng)籌安排棚改項(xiàng)目，切實(shí)加大棚改回遷房建設(shè)和各類(lèi)保障性住房配建的力度。蓋如垠書(shū)記在會(huì)上指出，全國(guó)保障性住房建設(shè)將進(jìn)入高潮，哈市應(yīng)進(jìn)一步加快棚戶(hù)區(qū)拆遷改造步伐，切實(shí)加大棚改回遷房建設(shè)和各類(lèi)保障性住房配建的力度。從哈市發(fā)展形勢(shì)看，2022 是新戰(zhàn)略承前啟后全面推進(jìn)的一年，市委十二屆十次全會(huì)又提出要在中低收入群眾的收入提高和住 9房水平提高上率先晉位的要求。為此，棚改工程要切實(shí)發(fā)揮好改善中低收入群眾住房條件、提高棚改回遷居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要作用。哈爾濱市松北區(qū)是 2022 年 2 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的黑龍江省唯一的政區(qū)型開(kāi)發(fā)區(qū)，兼有政府行政和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)管理雙重職能，享受?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)管理權(quán)限和優(yōu)惠政策。松北區(qū)地處松花江哈爾濱段北岸，區(qū)域總面積 平方公里，轄松北鎮(zhèn)(街道辦事處)、松浦鎮(zhèn)(街道辦事處)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)(街道辦事處)、對(duì)青山鎮(zhèn)、樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)和三電街道辦事處，現(xiàn)有人口 萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口 萬(wàn)人。松北區(qū)具有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美的自然風(fēng)光，豐富的資源優(yōu)勢(shì)和廣闊的發(fā)展空間。聞名遐邇的太陽(yáng)島、東北虎林園、冰雪大世界、雪博會(huì)、東金葡萄王國(guó)等北方旅游勝地都在松北區(qū)內(nèi)。根據(jù) 2022 年 11 月 4 日哈爾濱市委十二屆七次全會(huì)會(huì)議精神，按照市委、市政府“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的城市拓展戰(zhàn)略，對(duì)松北進(jìn)行了新的規(guī)劃，將在松花江北岸集中打造哈爾濱（江北）科技創(chuàng)新城，將用 20 年分三步走，在松花江北岸打造總規(guī)劃面積 130 平方公里的江北科技創(chuàng)新城，作為“北躍”發(fā)展核心。根據(jù)松北大發(fā)展，大規(guī)劃，建設(shè)城市新中心的規(guī)劃思想，現(xiàn)松浦地區(qū)、松北江堤沿線等區(qū)域是綜合整治改造的重點(diǎn)區(qū)域?，F(xiàn)狀地塊內(nèi)居民住宅多為破舊街坊，年久失修，有的建成于上世紀(jì)三、四十年代，磚木結(jié)構(gòu)，人口密度較大，人均建筑面積極小，使用年限久，房屋質(zhì)量差，大部分達(dá)到嚴(yán)重?fù)p害房且區(qū)域內(nèi)道路交通組織不完善，基礎(chǔ)設(shè) 10施配套不齊全，居民生活環(huán)境條件十分惡劣。為建設(shè)新松北區(qū)，結(jié)合哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃，現(xiàn)決定以黑龍江亞為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為主體，啟動(dòng)建設(shè)高舒適程度、高功能配置、高性能標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量保障、高技術(shù)集成的高品質(zhì)的安置住宅小區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)由此而來(lái)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）是規(guī)劃新松北區(qū)建設(shè)、發(fā)展的需要目前哈爾濱市政府就位于松北區(qū)，松北區(qū)是哈市行政辦公中心。隨著松北區(qū)規(guī)劃科技創(chuàng)新城的建設(shè)啟動(dòng)，一個(gè)集行政辦公、高新技術(shù)、文化教育、旅游度假和金融商貿(mào)功能于一體，現(xiàn)代化生態(tài)園林型大都市新城區(qū)即將建成。按照市委、市政府“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的城市拓展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)已逐步向江北延伸。新松北規(guī)劃，由一江（松花江）、一河（呼蘭河）、一堤（西隔堤）圍合而成，包括松北區(qū)、利民開(kāi)發(fā)區(qū)、黑龍江科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園和未來(lái)城市發(fā)展空間，占地面積約 500 平方公里。松浦地區(qū)位于松北區(qū)的核心地帶，該區(qū)域現(xiàn)狀道路交通組織不完善，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，居民生活環(huán)境條件十分惡劣。該區(qū)域的改造建設(shè)不僅符合“北躍南拓” 的城市總體規(guī)劃布局，還是建設(shè)新松北區(qū)的迫切需要。 （2）是解決改造區(qū)域居民住房問(wèn)題，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要曾培炎副總理在全國(guó)城市住房工作會(huì)議講話(huà)中指出：“到 2020