【正文】 目 錄報告摘要 1第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 6一、“中信蜀都”項目簡介 6二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 8三、項目地理位置介紹 9成都市我國西南地區(qū)的中心城市 9郫縣—成都西部新城 12四、項目的投資亮點 17五、項目盈利能力分析 25六、項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸） 27項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） 32第二部分 交易對手分析 36一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） 36二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方） 36第三部分 信托融資方案 40一、信托融資方案概述 40二、交易結(jié)構(gòu)圖 40三、交易結(jié)構(gòu)流程 41四、信托計劃技術(shù)參數(shù) 42五、質(zhì)押及保證 42六、項目公司的主動管理 43七、信托資金的監(jiān)管 43八、信托計劃退出 44九、信托收益及受托人報酬 44第五部分 項目風(fēng)險預(yù)測及防范措施 45一、流動性風(fēng)險 45二、市場風(fēng)險 46三、管理風(fēng)險 46第六部分 結(jié)論 47資料明細 481報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，㎡，㎡,㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，，%，%；信托期限內(nèi)，%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準(zhǔn)的美國RDLF國際規(guī)劃設(shè)計公司擔(dān)綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目共計有9塊用地組成： 第 2 頁 項目位置圖：項目開發(fā)商成都國宏騰實業(yè)有限公司簡介 成都國宏騰實業(yè)有限公司成立于2010年7月，注冊資本24000萬人民幣，股東為成都川宏金沙置業(yè)有限公司（占34%股份）、成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司（占33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占33%），實際控制人為川宏金沙的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏金沙的關(guān)聯(lián)公司。該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務(wù)。項目的實際控制人——成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方）簡介成都川宏金沙置業(yè)有限公司系一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及物業(yè)管理的有限公司，同時參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。公司注冊資本金人民幣5000萬元，實際控制任及法人代表楊天明。截至2010年6月末,公司總資產(chǎn)規(guī)模11億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過2億元。目前公司主要運營兩大項目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國際商城。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路8號，項目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，是四川省重點招商引資項目，累計投資6億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開工當(dāng)年營業(yè)的奇跡。項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的18個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。項目凈占地47464平方米（）。商城內(nèi)功能齊全、設(shè)施完善、管理先進、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲于一體。入駐商戶包括世界500強的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國500強企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。目前，公司依靠該項目每年的物業(yè)租憑收入達到9000余萬元。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值現(xiàn)已達到13億元。（2）工業(yè)地產(chǎn)板塊——青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2005年7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，開發(fā)面積約4800畝。計劃投資17億元。項目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市2006年重點工程項目。2008年5月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2009年6月又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。基礎(chǔ)設(shè)施如辦公設(shè)備、廠房、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設(shè)施也在加緊施工。信托計劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計劃，全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)。）信托募集資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）%，%。信托計劃整體期限3年，可自存續(xù)期屆滿1年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化12%，則原股東有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽妫宜緞t提前對項目公司進行減資，并提前結(jié)束信托計劃——其中信托本益于信托計劃屆滿1年時提前分配的，按年化收益率12%進行分配；超過1年提前分配的，按年化收益率“12%+超額部分的50%”進行分配；超過2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超額部分的100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進行分配。若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，則原來三家股東承諾對信托本益按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補足，%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。若信托到期時，項目整體凈資產(chǎn)收益率未達到12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配，剩余部分歸原三家股東所有。但股權(quán)處置期間，安信信托將向原三家股東收取每天逾期金額的千分之一作為違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有。信托資金用途信托資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并全部用于蜀都新城項目的開發(fā)。信托保障措施若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補足。項目公司原股東承諾信托計劃到期前3個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責(zé)，安信信托有權(quán)向項目公司派出董事（占董事會席位超過三分之二）及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務(wù)及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對外提供任何擔(dān)保。第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析一、“中信蜀都”項目簡介郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，㎡，㎡,㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，，%，%；信托期限內(nèi)，%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準(zhǔn)的美國RDLF國際規(guī)劃設(shè)計公司擔(dān)綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目共計有9塊用地組成， 第 9 頁 項目位置圖：二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表凈用地面積（m178。）凈用地面積（畝）容積率建筑密度要求綠化率建筑限高（m178。）備注1號地塊總建筑密度高層主體15%80可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的50%2號地塊60%22%15%803號地塊60%22%15%804號地塊60%22%15%805號地塊70%22%15%1007號地塊（加道路面積）40%20%20%100可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的20%其中：6號地面積18093 m178。，7號地面積83544 m178。，道路面積5323 m178。其中：。8號地塊20%20%30%1009號地塊20%20%30%100匯總?cè)㈨椖康乩砦恢媒榻B成都市我國西南地區(qū)的中心城市（1）基本情況介紹成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，成都平原腹地，是中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，中國大陸地區(qū)機構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐地主要城市之一。成都歷史悠久，有“天府之國”、“蜀中江南”、“蜀中蘇杭”的美稱。成都屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（24座）歷史文化名城之一。成都市共轄9個區(qū)、6個縣、4個市，1個獨立核算的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，123個街道。成都市擁有56個民族，2009年末成都市戶籍人口為1348萬人。常住人口1474萬人，增加15萬人，%，主城區(qū)人口為602萬。1989年經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，成都市實行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟管理權(quán)限，成為中國14個計劃單列城市之一。1993年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2003年《中國城市發(fā)展報告》成都綜合實力名列中國第九位。2004年躋身“全國十大最具經(jīng)濟活力城市”之列。2007年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。2007年，成都市被國家確定為中國最佳旅游城市。2009年，成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。2009年成都市私家車數(shù)量過百萬，成為全國擁有私家車第三的城市。2010年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個世界“美食之都”。2010年中國社會科學(xué)院發(fā)布的中國地方政府透明度2009年度報告，成都與廈門并列排名全國第二。2010年低碳中國論壇首屆年會上，成都榮獲了2009年度“低碳中國貢獻城市”、2009年度“最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市”榮譽稱號。2010年成都榮獲“城市管理人民滿意城市”、 “十大品牌會展城市”、“中國會展之星最佳城市獎”。2010年9月最新出爐的中國（大陸）城市國際形象總排名中，成都緊隨上海、北京，位列第三。 （2） 地理位置與交通成都位于成都平原中部。東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個部分?，F(xiàn)轄成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市，另有1個國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。鐵路：成都是寶成、成昆、成渝、達成以及未來滬蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點，是我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。另外成都新客站將于2010年年末投入運營，將負責(zé)高速列車及城市軌道交通的樞紐任務(wù)。公路：成都是108國道（北京—昆明）、213國道（蘭州—云南磨憨）、317國道（成都—那曲）、318國道（上?！鞑赜颜x橋）、319國道（廈門—成都）、321國道（廣州—成都）等的交匯點。2009年末，全市公路里程超過22000公里，其中高速公路超過600公里。航空：成都雙流國際機場是中國四大航空樞紐之一，是中西部最大最繁忙的機場，也是繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個擁有兩條機場跑道（4F級）的機場。開通國際、國內(nèi)航線147余條，航線總長17萬公里，運輸能力達9億噸公里，2009年客流量達2763萬人次，位列世界最繁忙機場前50位。（3） 經(jīng)濟實力成都是中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐。根據(jù)《中國城市發(fā)展報告（2008~2009）》，成都綜合實力排名國內(nèi)各大城市第四位。，%；2009年全年完成全市財政總收997億元，%；，增長34%；社會消費