【正文】 消防、節(jié)能工程實施進度與招標方案投資估算與資金籌措經濟效益與社會效益分析五、項目提出背景及建設必要性項目建設背景住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。據統(tǒng)計，至 2022 年，哈爾濱市主城區(qū)共有 85 片集中連片的棚戶區(qū)，共 530 萬平方米，涉及 8 萬多戶居民?，F狀地塊內居民住宅多為破舊街坊，年久失修，有的建成于上世紀三、四十年代，磚木結構，人口密度較大，人均建筑面積極小，使用年限久，房屋質量差，大部分達到嚴重損害房且區(qū)域內道路交通組織不完善，基礎設 10施配套不齊全，居民生活環(huán)境條件十分惡劣。（4）是落實房地產市場宏觀調控政策的有效途徑棚戶區(qū)改造建設的安置用房，大部分都是小戶型、低價位的普通住房，而且供應對象基本上是回遷的、最需要住房的低收入家庭。 15城市空間總體規(guī)劃發(fā)展格局特點為“12918” ，規(guī)劃形成可持續(xù)發(fā)展的、生態(tài)的、富有活力的“一江、兩城、九大組團、十八個聚集區(qū)”的城市空間結構。至 2022 年末，中心城區(qū)實際居住人口 352 萬人，人均住房建筑面積 平方米，住房平均銷售價格為 2472 元/平方米，住宅總建筑面積為 7647 萬平方米（未包含阿城區(qū) 1006 萬平方米） 。舊區(qū)功能調整區(qū)為依據城市總體規(guī)劃將工業(yè)、倉儲等非居住用地，調整改造為居住用地的地區(qū)。 24城市遠景規(guī)劃圖 25二、松北區(qū)概況哈爾濱市松北區(qū)是 2022 年 2 月經國務院批準設立的黑龍江省唯一的政區(qū)型開發(fā)區(qū)，兼有政府行政和開發(fā)區(qū)建設管理雙重職能，享受國家級開發(fā)區(qū)管理權限和優(yōu)惠政策。經過此前幾年的品牌積淀和基礎設施規(guī)劃，2022 年哈爾濱的房地產市場出現了大的板塊特征，房價體系原有格局已被打破。在 2022年哈爾濱房地產總體發(fā)展表現非常突出。 32四、哈爾濱市棚改項目建設情況抓棚改就是抓民生。地貌成因類型為堆積，形態(tài)類型為松花江高、低溫灘。根據項目總體規(guī)劃，項目用地共劃分為五個地塊，其中廣信路、 39規(guī)劃 160 路、規(guī)劃 32 路、規(guī)劃路合圍區(qū)域內用地中部規(guī)劃一條居住區(qū)內道路東西貫穿與一條南北貫穿的景觀帶將項目用地分為A、B、C、D 四個地塊。（2）地塊 B地塊 B 用地面積 平方米，建筑面積 平方米，其中：地上建筑面積 平方米，包括高層住宅建筑面積245943 平方米，公建建筑面積 ；地下建筑面積 平方米，包含地下人防面積 平方米。具體實施方案以工程地質評勘資料為依據。被拆遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。(3)被拆遷人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚戶區(qū)拆遷優(yōu)惠。消防給水詳見消防設計專篇。供電方案最終以電業(yè)部門的設計為準。居民用戶和小型公共建筑用戶由低壓管網直接供氣，按居住組團設置區(qū)域調壓室。采取合理規(guī)劃行車道路與停車場，以最大限度減輕行車噪聲污染。生活垃圾根據目前在全國大城市中推行的城市生活垃圾袋裝化的趨勢，逐步實現城市生活垃圾分類收集、儲存、運輸和無害化處理，對區(qū)內公共設施、綠地等處設立垃圾箱；對區(qū)內住戶的生活垃圾采取設立專人 59負責收集、分類、清理，并及時送到附近的垃圾回收處理廠。四、燃氣居住小區(qū)擬引入大慶至哈爾濱的天然氣，居民生活用氣主要用于炊事。區(qū)內的主要道路設庭院燈，草地和綠地照明、庭院燈采用不碎外罩和節(jié)能光源，庭院燈應具有自動開閉功能，由變電所控制。供水方式（1）水源從附近的規(guī)劃路市政給水干線引至區(qū)內供水網點。(6)補貼標準由各區(qū)政府根據實際情況自行制定。產權調換房屋根據被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠標準安置戶型。戶型及套型建筑面積詳見下表：戶 型 情 況 統(tǒng) 計 表　 戶 型（m 2） 套數建筑面積（m 2） 面積比 套數比備注40 1018 % % 　50 2300 115000 % %60 3400 204000 % %70 4100 287000 % %80 2902 232160 % %90 2042 183780 % %100 750 75000 % %高層110 500 55000 % %合計 17012 % %此表中建筑面積90 平方米以下住宅面積占住宅總面積的 %。三、規(guī)劃建設用地范圍廣信新城位于哈爾濱市松北區(qū)，南起規(guī)劃 160 路，北至三環(huán)路，東起廣信路，西至規(guī)劃 32 路圍合區(qū)域內，工程總建設用地面積 平方米。2022 年，哈爾濱市拆遷改造棚戶區(qū) 360 萬平方米，計劃開工建設 780萬平方米，計劃竣工 385 萬平方米，回遷 萬戶，將圍繞城市發(fā)展的大方向，加大棚戶區(qū)改造的范圍和力度，力爭實現重大突破，讓更多市民改善居住條件。原哈西新區(qū)的新建樓盤，依托學府路便捷的交通和豐富的科教文化資源，及哈西大街、工電路等街路的改造，在近四年內快速發(fā)展，保利頤和家園、鴻朗花園二期、西典家園、保利頤和家園、漢城國際、福順尚都等中高檔樓盤已建成，澗橋西畔、壹品新境等高檔樓盤正火熱建設中。加之區(qū)域房價本身低于哈市平均房價，由此預計，2022 年江北樓市將繼續(xù)升溫。 27哈爾濱 2022 年 10 月商品房數據成交作為省會城市，哈爾濱市的人口流動量是巨大的，高速發(fā)展的經濟吸引了東北三省人才的大量涌入，而人口的增加是推動房地產業(yè)發(fā)展的重要因素?！半p環(huán)”：在現有公路四環(huán)的基礎上，向北再拓展一個快速公路外環(huán)。（4）住房建設布局規(guī)劃規(guī)劃期內，住房建設堅持新區(qū)開發(fā)與舊城棚戶區(qū)改造并舉，新區(qū)開發(fā)以松北、群力為主，舊城改造以城區(qū)內部的危房棚戶區(qū)、城中村和工業(yè)企業(yè)搬遷用地的改造建設為主。環(huán)境建設內容包括：中心區(qū)綠地系統(tǒng)建設、生態(tài)廊道建設、風景旅游名勝區(qū)建設、住宅建設。中心城區(qū)的商貿中心分別位于道里中央大街、南崗奮斗路、道外靖宇大街。通過棚戶區(qū)改造，集中建設經濟適用住房和廉租住房，既可以解決棚戶區(qū)內符合政策條件的被拆遷居民的住房困難，又可以極大地拉升城市建設品位，對提升城市承載力、提高環(huán)境吸引力和競爭力、發(fā)揮住房安居功能起到積極的促進作用。松北區(qū)具有得天獨厚的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美的自然風光，豐富的資源優(yōu)勢和廣闊的發(fā)展空間。前期大面積改造后遺留下來的棚戶區(qū)或為城市中心區(qū)的零星小塊，或為城市邊緣市政基礎設施嚴重落后的連片大塊。目前，即將竣工完成的A、B兩個小區(qū)已經基本預售一空，而且在政府“北越”發(fā)展戰(zhàn)略營造了良好的發(fā)展環(huán)境和未來預期影響下， 房價持續(xù)、穩(wěn)步上漲，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展增添了極大動力。投資集團是由哈爾濱市松北新區(qū)開發(fā)建設管理委員會、哈爾濱松北城市建設綜合開發(fā)有限責任公司和哈爾濱松北實業(yè)發(fā)展有限公司共同出資組建，三方出資比例分別為69%、23%、8%。二、承辦單位概況黑龍江亞為房地產開發(fā)有限公司成立于 2022 年 6 月 11 日，初始注冊資本人民幣 1000 萬元，公司位于松北區(qū)銀河小區(qū) 5 號樓，主要從事房地產開發(fā)業(yè)務。為了配合松北 4區(qū)拆遷辦就安置松北糖廠拆遷居民安置房建設及黑龍江省地質礦產局904 所整體遷移的辦公樓及住宅項目的建設，同時達到規(guī)避市場風險和確保盈利的公司發(fā)展戰(zhàn)略目標，公司分別通過與 904 所達成了對 A區(qū)域聯合開發(fā)意向，以及同松北區(qū)棚改辦簽定在 B 區(qū)域代建安置房的協(xié)議，確保了先有客戶、后開發(fā)項目和低價快銷、現金為王的經營理念的貫徹.。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平；加快低收入家庭的住房條件的改善。為此，棚改工程要切實發(fā)揮好改善中低收入群眾住房條件、提高棚改回遷居民財產性收入的重要作用。而人民群眾的小康生活全面不全面，關鍵在于住房需求能否得到合理滿足” 。哈爾濱還是一座風姿優(yōu)美、街道整齊、建筑別致、獨具特色的北方城市。目標：以振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略為中心，以全面建設小康社會為目標，圍繞“五個基地，一個中心，一座名城”的發(fā)展構想，建設經濟發(fā)達、人居環(huán)境良好、基礎設施完善、特色鮮明的現代化大城市。2022 年，規(guī)劃住房建設 萬套，建設面積 440 萬平方米，其中建設含廉租住房建設面積 5 萬平方米。松花江南片約為450—500 萬人，江南主城區(qū)（含平房區(qū)）以疏解為主，控制在 300 萬人左右，建設用地約 300km2；天恒片區(qū)控制在 80 萬人，建設用地約100km2；航空新城控制在 50—100 萬人，建設用地約 50—100km2；江北片約為 350—400 萬人，其中松北新區(qū)控制在 200 萬人左右，建設用地約 200km2；呼蘭片區(qū)控制在 50—00 萬人，建設用地約 50100km2。整體看來，限購令雖然在全國范圍引發(fā)了成交量跌落的現象，但主要還是針對樓市相對飽和的一線城市，二線城市受影響并不是很嚴重。松北區(qū)亦是不甘落后，部分樓盤的價格由年初的 6000 元/平方米漲至現在的 8000 元/平方米，大有趕超江南的架勢。 31哈西新區(qū)哈西地區(qū)是哈爾濱城市規(guī)劃重點建設地區(qū)。截至 2022 年年末，全市已實施棚改拆遷 42 個項目、518 萬平方米，完成年計劃的 150%，實現了三年棚改工程的首戰(zhàn)告捷。 37第四章 工程建設的總體規(guī)劃一、規(guī)劃指導思想從哈爾濱市松北區(qū)的社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略目標出發(fā)，根據擬建項目區(qū)的區(qū)位特點、交通條件以及政策優(yōu)勢，明確其在區(qū)域大環(huán)境中的職能和地位，合理確定工程發(fā)展目標及規(guī)模；強調社會、經濟、環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一，實現區(qū)域可持續(xù)發(fā)展；通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、正確處理好居住用地與其它用地的關系并使工程與整個項目區(qū)有機銜接，從而創(chuàng)造和協(xié)、有序的良好城市環(huán)境。通過喬灌花草的合理配置，同廣場、雕塑、建筑小品組合成尺度宜人的大小不等的多樣化的空間，為小區(qū)各個年齡段的居民提供各種各樣的游樂、休息、健身、交流的場所。套型建筑面積為 40～70 平方米 10818套，套型建筑面積 80～90 平方米 4944 套，100 平方米 750 套，110平方米 500 套。（2）實行貨幣補償的，貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產市場估價確定。(3)對符合救助補貼條件且具有經濟適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經濟適用住房或者廉租住房政策。（2）綠化日用水量及未預見水量 52本項目公共綠地約為237633平方米，每平方米日用水量按2升計，約476噸。（4）計量住宅設集中計量，以利于實現IC卡統(tǒng)一計費和遠傳。每戶供熱均能達到遠程計量及遠程控制。每棟樓頂及管道檢修口、公用電閘箱、電源控制柜等均設安全鎖具。對于汽車尾氣的治理措施首先是加強對進出車輛的分流及調度，合理規(guī)劃設計車庫與停車場，以減少廢氣排放對環(huán)境的影響；其次是對車庫安裝排風設施，進行強制性高空排放，以減少對區(qū)域內的污染。智能設備的生命周期一般只有5至10年，而建筑物周期至少是50年。（二）采暖 55熱源及熱負荷該住宅小區(qū)采暖為集中供熱，由市政管線供應，項目在A、B、C、D四個地塊中分別設置一處熱力加壓站。居住區(qū)的生活污水最高日排水量12375噸。 51第六章 配套工程一、給排水（一）設計依據 《全國民用建筑工程設計技術措施 給水排水》 （2022JSCS3） ； 《建筑給排水設計規(guī)范》GB500152022； 《建筑設計防火規(guī)范》GB500162022； 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045—2022； 《建筑給排水設計手冊》 （2022） 。（3）對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予 2 萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，給予 1 萬元照顧