【正文】 綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告達(dá)華工程管理（集團(tuán)）有限公司二〇一一年四月35目 錄第一章 總論 1 目的及主要編制依據(jù) 1 2 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 4 4 6第三章 項(xiàng)目位置及建設(shè)條件分析 8 8 9第四章 建設(shè)方案 14 14 15 16 17 20 23 24第五章 節(jié)能節(jié)水 25 25 25 25第六章 環(huán)境保護(hù) 27 27 27 28 29第七章 勞動(dòng)保護(hù)與衛(wèi)生安全 31 31 33第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及進(jìn)度管理 34 34 34 37第九章 招標(biāo)方案 39 39 39 40 40第十章 投資估算及資金籌措 42 42 43 46第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 47 47 50第十二章 效益分析 51 51 53 54第十三章 結(jié)論及建議 55 55 55第一章 總論綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目綿竹市開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公樓后，北臨吳江路、西臨泰州路、南臨常順路。項(xiàng)目地塊已實(shí)現(xiàn)七通一平。新建 12個(gè)月，2011年4月至2012年3月綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司為本項(xiàng)目的建設(shè)單位。綿竹綿新投資發(fā)展有限公司是綿竹市人民政府投資控股的國有獨(dú)資公司。作為四川綿竹經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)籌劃資本運(yùn)營(yíng)，開展投融資業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)投融資管理；從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地及其他資源、商貿(mào)、房地產(chǎn)等開發(fā)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。、目的及主要編制依據(jù)我公司受綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司的委托，對(duì)綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交可行性研究報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)約能源、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措、社會(huì)效益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論與建議等。通過對(duì)項(xiàng)目目前現(xiàn)狀及建設(shè)背景的調(diào)查研究和在對(duì)其發(fā)展前景預(yù)測(cè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)必要性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性及實(shí)施可能性提出綜合性論證報(bào)告，供有關(guān)部門決策參考，并完成本項(xiàng)目的建設(shè)。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》《綿竹市總體規(guī)劃》《綿竹市“十二五”規(guī)劃》1《綿竹市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要求通知書》1國家其它有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)程1委托方提供的其它相關(guān)資料綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)于綿竹市開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大樓后，項(xiàng)目擬建3個(gè)樓群，2的12層為商鋪，36為住宅，3擬建2/3層的純商業(yè)建筑， m2， m2， m m2及綠化、停車場(chǎng)的建設(shè)。項(xiàng)目總投資：。資金來源：全部資金為銀行貸款。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，綜合國力顯著加強(qiáng)，人們?nèi)罕娚钯|(zhì)量得到發(fā)幅度改善，在滿足物質(zhì)產(chǎn)品要求的基礎(chǔ)上，對(duì)物質(zhì)文化產(chǎn)品的需求日益迫切，勢(shì)必推動(dòng)了服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)。國務(wù)院在國發(fā)【2007】7號(hào)文《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確指出“服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。我國正處于全面建設(shè)小康社會(huì)和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國際化加速發(fā)展時(shí)期，已初步具備支撐經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的諸多條件。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)、提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必由之路，是有效緩解能源資源短缺的瓶頸制約，提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對(duì)外開放新形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)綜合國力整體躍升的有效途徑。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)體系，提供滿足人們?nèi)罕娢镔|(zhì)文化生活需要的豐富產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，也是解決民生問題、促進(jìn)社會(huì)和諧、全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求。為此，必須從貫徹落實(shí)生活發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)戰(zhàn)略思想的高度，把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為一項(xiàng)重大而長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)抓緊抓好。”截至2010年，四川省服務(wù)業(yè)增加值在三次產(chǎn)業(yè)中的比重還比較低，這與我省目前所處發(fā)展階段的特征、當(dāng)下統(tǒng)計(jì)制度、政策環(huán)境影響有關(guān)。但根據(jù)“十二五”綱要(草案)的要求，未來5年需要有相對(duì)較高的提升。綿竹市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，全市國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)綿竹市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。隨著綿竹市災(zāi)后重建工作開展，吸引了大量外地商家前來經(jīng)商置業(yè)投資發(fā)展，良好的投資環(huán)境，便利的交通、通訊條件成為他們謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要因素。面對(duì)新形勢(shì)，市委市政府解放思想，與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新、真抓實(shí)干，按照“大眾化、規(guī)模化、規(guī)范化、現(xiàn)代化”的發(fā)展目標(biāo)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，并根據(jù)城市總體規(guī)劃加大城市的建設(shè)，尤其是工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，吸引大批企業(yè)來園區(qū)進(jìn)行投資興業(yè)。江蘇工業(yè)園定位于綿竹中心城區(qū)南部以工業(yè)為主體的綜合性、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費(fèi)、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時(shí)也給城市交通帶來很大的壓力。為緩解江蘇工業(yè)園區(qū)商業(yè)設(shè)施缺失帶來的不便，本項(xiàng)目擬在江蘇工業(yè)園區(qū)東部臨德茂公路打造商業(yè)服務(wù)中心，為園區(qū)人口生活、休閑提供必要的設(shè)施。因此，為了推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，加快全區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，確定開發(fā)建設(shè)綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心，由綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司籌資建設(shè)。江蘇工業(yè)園定位于綿竹中心城區(qū)南部以工業(yè)為主體的綜合性、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費(fèi)、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時(shí)也給城市交通帶來很大的壓力。本項(xiàng)目擬在江蘇工業(yè)園區(qū)東部臨德茂公路打造商業(yè)服務(wù)中心，緩解江蘇工業(yè)園區(qū)商業(yè)設(shè)施缺失帶來的不便，為園區(qū)人口生活、休閑提供必要的設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)建筑，兼部分商業(yè)住宅，這部分住宅的建設(shè)能夠有效的解決外地投資商人或外地的工作人員在綿竹安家的居住問題，綿竹市開發(fā)的商業(yè)住宅項(xiàng)目離工業(yè)園區(qū)有一定的距離，不方便部分人員工作開展，本項(xiàng)目兼建設(shè)的這部分商業(yè)住宅能夠有效滿足部分人員的居住問題。本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)綿竹市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，開發(fā)區(qū)商務(wù)中心項(xiàng)目的實(shí)施，為江蘇工業(yè)園區(qū)提供更好的商業(yè)服務(wù)配套，為工業(yè)園區(qū)的工作人員提供良好的生活消費(fèi)及文化娛樂設(shè)施設(shè)備；另一方面也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，從而增加稅收及社會(huì)就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目選址在綿竹市江蘇工業(yè)園東部臨德茂公路，人流量大、交通方便，極具地理優(yōu)勢(shì)。，綿竹市遭受了巨大的損失，基礎(chǔ)設(shè)施的破壞、廠房的倒塌、市民住房的損壞使城市形象受到影響，現(xiàn)在災(zāi)后重建工作基本完成正在大量進(jìn)行招商引資工作。一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善的城市既影響投資者的投資決策，同時(shí)也影響消費(fèi)者的信心。項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善綿竹市基礎(chǔ)配套服務(wù)硬件設(shè)施，改善投資環(huán)境，對(duì)促進(jìn)新綿竹城市形象的建立有很大的幫助，同時(shí)城市形象的建立進(jìn)一步增加了投資者及消費(fèi)者的信心。第三章 項(xiàng)目位置及建設(shè)條件分析本項(xiàng)目為綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心的建設(shè)，本著節(jié)利用土地，堅(jiān)持以人為本的原則，結(jié)合綿竹市的整體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過綜合考慮，計(jì)劃將本項(xiàng)目建設(shè)于綿竹市江蘇工業(yè)園東部臨德茂公路、北臨吳江路、西臨泰州路、南臨常順路。基地管委會(huì)圖31： 項(xiàng)目位置示意圖綿竹市位于四川盆地西北部，地處東經(jīng)103176。54′－104176。20′，北緯30176。09′－31176。42′之間。，其形狀如一支金筆尖，自西北向東南伸展，東西寬約42公里，南北長(zhǎng)約61公里。西北部屬龍門山地區(qū)，東南部為成都平原的一部分。市境東南靠德陽市旌陽區(qū)，東北與綿陽市安縣接壤，西南與什邡隔河相望，西北與阿壩州茂縣毗連。市人民政府駐地──劍南鎮(zhèn)，位于市境東南部平原地區(qū)，南距成都市83公里，東南距德陽市31公里，西南至什邡市23公里，東北至安縣49公里，東至綿陽市74公里，實(shí)現(xiàn)了村村通公路，境內(nèi)公路總里程已達(dá)1466公里，建成了綿竹至成都快速通道，有德天鐵路、廣木鐵路和3條地方鐵路專線，通過德天鐵路至德陽與寶成鐵路連接，可與全國各地相通。綿竹行政區(qū)劃，2006年綿竹調(diào)整行政區(qū)劃，撤銷武都鎮(zhèn)將所轄區(qū)域并入漢旺鎮(zhèn)，撤銷觀魚鎮(zhèn)將所轄區(qū)域并入新市鎮(zhèn)，撤銷五福鎮(zhèn)將所轄區(qū)域并入富新鎮(zhèn)，撤銷清道鎮(zhèn)、齊福鎮(zhèn)將所轄區(qū)域并入孝德鎮(zhèn)，東北鎮(zhèn)茂泉村劃歸劍南鎮(zhèn)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，全市轄劍南鎮(zhèn)、東北鎮(zhèn)、西南鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、九龍鎮(zhèn)、遵道鎮(zhèn)、漢旺鎮(zhèn)、拱星鎮(zhèn)、土門鎮(zhèn)、廣濟(jì)鎮(zhèn)、金花鎮(zhèn)、玉泉鎮(zhèn)、板橋鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)、孝德鎮(zhèn)、富新鎮(zhèn)、齊天鎮(zhèn)、什地鎮(zhèn)、綿遠(yuǎn)鎮(zhèn)、天池鄉(xiāng)、清平鄉(xiāng)等19個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)。2007年開展了村級(jí)區(qū)域調(diào)整工作，合并了136個(gè)行政村，撤并后全市共有16個(gè)居民社區(qū)委員會(huì)，22個(gè)居民委員會(huì)，167個(gè)村民委員會(huì)，1915個(gè)村民小組。綿竹市境地貌形態(tài)區(qū)域分異十分明顯：地勢(shì)西北高，東南低，高差懸殊；綿竹西北部為山地，東南部為平原，地勢(shì)西北高，東南低，由西北至東南逐漸傾斜，有“六山一水三分田”的特點(diǎn)，海拔高度504米至4405米；河流縱橫，切割強(qiáng)烈。西北部山地區(qū)，是境內(nèi)諸河流的發(fā)源地。支流眾多，河流向下切割深度為500－1000米，河床狹窄，河谷陡峻；山地、平原界限分明，地貌類型多樣。全市大致分為山地、平原兩大部分。山地區(qū)有高、中、低山三種類型，以中山為主，％，平原區(qū)幅員面積 ，%，屬盆西平原亞區(qū)的組成部分。河流均屬沱江水系，發(fā)源于西北部山區(qū)，流向東南平原，多屬季節(jié)性河流。山區(qū)河谷陡峭，落差較大。平原比降隨地勢(shì)逐漸減緩。水量變化大，冬春少雨季節(jié)，水量較為穩(wěn)定，夏秋多雨季節(jié)，山洪暴發(fā)，易造成災(zāi)害。主要河流有：綿遠(yuǎn)河、石亭江、射水河、馬尾河、白水河、龍蟒河等。綿竹屬四川盆地中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，降水充沛，四季分明，大陸季風(fēng)性氣候特點(diǎn)顯著，夏無酷署，冬無嚴(yán)寒，無霜期長(zhǎng)，春季冷空氣活動(dòng)頻繁，氣溫回升不穩(wěn)定，常有春、夏旱發(fā)生，盛夏多暴雨，有洪澇天氣發(fā)生，秋季氣溫下降快，常有連陰雨天氣出現(xiàn)。℃，℃的積溫全年為5000~5300至6500℃；℃的積溫天數(shù)全年為240~300天；℃℃；℃℃~℃；干燥度（這是利用彭曼公式計(jì)算而得）。，， 降水的季節(jié)分配極不均勻。多年平均無霜期為285天。綿竹植被屬于四川盆地西北邊緣亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，龍門山小區(qū)。因地勢(shì)氣候影響，植物垂