【正文】 物流商務(wù)中心項目建議書(代可行性研究報告)物流商務(wù)中心項目建議書(代可行性研究報告)目 錄第一章 總論 1 1 1 2 4 5第二章 市場分析與預測 8 8 8 14 21 25第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸 27 27 28 29 32第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 34 34 34 35第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 37 37 37 38 41 41 41 消防措施 42第六章 項目實施進度計劃 43 43 43第七章 項目組織機構(gòu)與勞動定員 46 46 47第八章 投資估算及資金籌措 48 48 49第九章 經(jīng)濟評價 51 51 53第十章 研究結(jié)論 56附表：附表1：項目總投資估算表附表2：投資使用計劃與資金籌措表附表3：總成本費用估算表附表31：固定資產(chǎn)折舊估算表附表32：攤銷估算表附表4：流動資金估算表附表5：銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6：損益表附表7：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表8：資金來源與運用表附表9：資產(chǎn)負債表附件：營業(yè)執(zhí)照復印件項目用地規(guī)劃意見書附圖：項目總平面圖第一章 總論項目名稱：某物流商務(wù)中心 項目承辦單位：某投資有限公司項目建設(shè)地點：**建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)中心。本項目征地93畝，新建建筑面積71352平方米。建設(shè)、計算期：該項目計算期11年，建設(shè)期1年，生產(chǎn)期10年。項目總投資：16610萬元，其中建設(shè)投資16545，鋪底流動資金65萬元。項目資金全部由企業(yè)自籌。某投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務(wù)企業(yè)。注冊資金1200萬元。該公司主要通過采用標準的物流商務(wù)中心模式，引進國際通行的商務(wù)經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉儲、展示、配銷，制定物流方案，辦理各種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)。與傳統(tǒng)的物流模式相比，**物流商務(wù)中心主要針對中小型制造商，使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作，同時，通過提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等，為客戶創(chuàng)造更大的價值。目前，項目前期都已經(jīng)準備就緒，項目審批通過后，可立即開工建設(shè)。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責整個項目的運作，確保項目的時效性與質(zhì)量。隨著世界經(jīng)濟快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)行業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，因此，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關(guān)政策和措施：物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)。”這為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖，為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知》。這是中國政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策性、指導性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標志著中國的物流業(yè)在經(jīng)過一段時間的準備之后開始啟航。吳邦國在做國務(wù)院副總理時在由國家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行共同舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認為是企業(yè)降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質(zhì)量，促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性轉(zhuǎn)變，具有十分重要的意義?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來經(jīng)濟領(lǐng)域迅速崛起的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。本項目的建設(shè)符合我國政策發(fā)展需要。隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn)品營銷范圍的日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應，被普遍認為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起?，F(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會。加入WTO后，中國的經(jīng)濟和國際經(jīng)濟將全面接軌，中國企業(yè)無條件的享受最惠國待遇，有效地消除中國在國際貿(mào)易中遭受的歧視性待遇，這將極大地促進中國對外貿(mào)易的發(fā)展，進口關(guān)稅的減少，更多的國外企業(yè)將來中國投資建廠。國內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降低。國外企業(yè)資本的進入，也將增加高水平物流服務(wù)的需求。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。這一發(fā)展趨勢，將為我國的物流產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展機遇和空間。綜上所述，本項目的建設(shè)是非常必要的。交通部《關(guān)于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務(wù)若干意見》；我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要》中關(guān)于物流的論述；國務(wù)院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會上的講話；《某市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃》（20022010年）；《國家發(fā)展和改革委員會等9部門印發(fā)關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知》；某投資公司相關(guān)資料等。本項目建設(shè)期為1012個月。項目實施后，主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號名 稱單位數(shù)值備注1占地面積畝932建筑面積(新建)平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數(shù)人487項目總投資萬元16610其中：建設(shè)投資萬元16545建設(shè)期利息萬元0鋪底流動資金萬元658年營業(yè)收入萬元5986正常年9年總成本費用萬元2107正常年10年營業(yè)稅金及附加萬元323正常年11年利潤總額萬元3556正常年12所得稅萬元1174正常年13年稅后利潤萬元2383正常年14投資利潤率%15投資利稅率%16財務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅后）%17財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3441I=10%18投資回收期年含建設(shè)期1年19盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）%51經(jīng)營期第二年20投資強度萬元/公頃267921容積率第二章 市場分析與預測隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經(jīng)濟部門、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內(nèi)部不同的職能部門之中。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、科學技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費使得經(jīng)濟中的物流規(guī)模日趨龐大和復雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠不能適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟的黑暗大陸”。從50年代到70年代，圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的物資管理和產(chǎn)品分銷，發(fā)達國家的企業(yè)開始注重和強化對物流活動的科學管理，在降低物流成本方面取得了顯著的成效。20世紀90年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā)展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額，1998年全球已達到430億美元，其中第三方物流市場份額為2070億美元，%。2000年，主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖21所示，其中美國遙遙領(lǐng)先于其他國家。 圖21 2000年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖 在美國，電子商務(wù)如火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國物流電子商務(wù)的營業(yè)額達到80億美元以上，其中80%是商家對商家（B2B）交易。據(jù)美國物流專家羅伯特德蘭雷在《2000年美國年度物流狀況報告》中指出，1999年美國物流成本為9210億美元，%，%，%。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧問公司報告：2000年美國第三方物流市場為564億美元，%。在未來3~5年內(nèi)，美國第三方物流市場將以15%~20%的速度增長。1999年歐盟年物流總支出為850億歐元，其中第三方物流市場為260億歐元，占30%。日本在進入20世紀80年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。日本是世界上第一個建立物流園區(qū)的國家，至今已建立120個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約74萬平方米；荷蘭有14個物流園區(qū)，；德國不來梅的貨運中心占地在100萬平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達7平方公里。隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，科學技術(shù)尤其是信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展，跨國公司的出現(xiàn)所導致的本土化生產(chǎn)、全球采購、全球消費趨勢的加強，現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點：◆電子物流的興起。基于網(wǎng)絡(luò)（如World Wide Web WWW）的電子商務(wù)的迅速發(fā)展促使了電子物流（E Logistics）的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作。消費者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息，實現(xiàn)網(wǎng)上購物。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（Build To Order BTO ）和物流服務(wù)。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進行物流調(diào)度，在線進行貨運檢查。可以說電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢。◆物流規(guī)模和物流活動的范圍進一步擴大，物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。21世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，企業(yè)規(guī)模必須擴大形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物流中心的建設(shè)。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點。日本是最早建立物流中心的國家。物流中心的建設(shè)，有利于實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國際物流市場，以爭取更大的市場份額、美國的UPS 則并購了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運公司——挑戰(zhàn)航空公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，1999年美國物流運輸企業(yè)間的并購數(shù)已達23件。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達11家，現(xiàn)在它已發(fā)展成為年銷售額達290億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中的一個新特點是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè)PARCE，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場，競相收購民營大型物流運輸企業(yè)。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國際聯(lián)合與并購，必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動。新組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息，調(diào)動自己在世界各地的物流網(wǎng)點，構(gòu)筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡(luò)，節(jié)省時間和費用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競爭對手，為貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除了并購外，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。◆物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和客戶對物流服務(wù)的要求越來越高；物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。5個高點“Right”的服務(wù)，即把好的產(chǎn)品（The right porduct )在規(guī)定的時間（At the right time ）；合適的地點(In the right place ),以適當?shù)臄?shù)量(In the right quantity ),適宜的價格(At the right price )提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共同標準。物流成本已不再是客戶選擇物流服務(wù)的唯一標準，人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。物流服務(wù)的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。據(jù)荷蘭國際售銷委員會（HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè)—供應連鎖服務(wù)業(yè)的前景》的報告中指出，目前許多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的“擴展企業(yè)”基本上包括了把全球供應鏈條上所有的服務(wù)商統(tǒng)一起來，并利用最新的計算機體系加以控制。同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做”業(yè)務(wù)理論，并不斷加速其活動的全球化，對全球供應連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。這種服務(wù)要求極其靈活機動的供應