【正文】 。根據(jù)可行性研究報(bào)告內(nèi)容及結(jié)論，建議上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)盡快批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施，給予一定的政策支持和資金支持，使項(xiàng)目早日發(fā)揮社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。建議項(xiàng)目統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費(fèi)。應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)方案要求組織施工，加強(qiáng)項(xiàng)目資金和工程質(zhì)量管理，盡快完成。項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)方案要求組織施工，加強(qiáng)項(xiàng)目資金和工程質(zhì)量管理，盡快完成。為了保證該項(xiàng)目順利實(shí)施，早日發(fā)揮社會效益，現(xiàn)提出如下建議：本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)時要對建筑結(jié)構(gòu)功能的匹配性和完整性進(jìn)行綜合考慮。本項(xiàng)目為綿竹開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)，項(xiàng)目的建設(shè)可以完善綿竹市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，進(jìn)一步加快綿竹市災(zāi)后恢復(fù)重建及招商引資的進(jìn)程，促進(jìn)綿竹經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃布局，建設(shè)方案，環(huán)保措施，實(shí)施進(jìn)度安排，項(xiàng)目組織與管理，資金籌措方案等是均參照國家和地區(qū)相關(guān)規(guī)定，合理且可行。第十三章 結(jié)論及建議項(xiàng)目是合理配置社會資源，完善綿竹基礎(chǔ)設(shè)施條件的重要舉措，不僅有利于改進(jìn)和提高綿竹市整體形象，還有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)是完全必要和迫切的。本項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)程度較低，采用一定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施后，不會對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營產(chǎn)生大的影響。本項(xiàng)目能夠促進(jìn)所在區(qū)域的配套商業(yè)服務(wù)的完善，能有效緩解該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求矛盾，順便加強(qiáng)對整個綿竹市恢復(fù)重建后新形象的宣傳，吸收外來投資，可以進(jìn)一步促進(jìn)綿竹市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定人民生活水平，對社會的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。另一方面，當(dāng)?shù)氐娜罕妼Τ鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會鼎力支持，人們的眼光總是向高處看，本項(xiàng)目的建設(shè)可以進(jìn)一步加強(qiáng)綿竹整個城市新形象的樹立。該項(xiàng)目是綿竹市綿竹綿新有限公司建設(shè)的，有良好的政策背景，政府的態(tài)度及協(xié)作支持將有利于后期工作的進(jìn)一步開展。項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善綿竹市基礎(chǔ)配套服務(wù)硬件設(shè)施，改善投資環(huán)境，對促進(jìn)新綿竹城市形象的建立有很大的幫助，同時城市形象的建立進(jìn)一步增加了投資者及消費(fèi)者的信心。，綿竹市遭受了巨大的損失，基礎(chǔ)設(shè)施的破壞、廠房的倒塌、市民住房的損壞使城市形象受到影響，現(xiàn)在災(zāi)后重建工作基本完成正在大量進(jìn)行招商引資工作。項(xiàng)目選址在綿竹市江蘇工業(yè)園東部臨德茂公路，人流量大、交通方便，極具地理優(yōu)勢。本項(xiàng)目的建設(shè)將對綿竹市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)建筑，兼部分商業(yè)住宅，這部分住宅的建設(shè)能夠有效的解決外地投資商人或外地的工作人員在綿竹安家的居住問題，綿竹市開發(fā)的商業(yè)住宅項(xiàng)目離工業(yè)園區(qū)有一定的距離，不方便部分人員工作開展，本項(xiàng)目兼建設(shè)的這部分商業(yè)住宅能夠有效滿足部分人員的居住問題。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費(fèi)、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時也給城市交通帶來很大的壓力。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)分析，項(xiàng)目的投資收益率明顯大于同行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)方面項(xiàng)目是可行的。（2）住宅收益：*= 商鋪收益：*= 收益共計(jì)： 稅前利潤：還款計(jì)劃本項(xiàng)目從2011年9月開始破土施工，到2012年3月項(xiàng)目全面完工，2012年1月項(xiàng)目封頂開始預(yù)售，持續(xù)到2012年4月基本售完。第十二章 效益分析本項(xiàng)目的建設(shè)資金全為商業(yè)貸款，對業(yè)主而言，經(jīng)濟(jì)壓力較大，項(xiàng)目建成后商鋪和住宅全部出售以利于快速回收資金，經(jīng)調(diào)查分析綿竹房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，項(xiàng)目可以采用出售方式回收資金，以下經(jīng)濟(jì)效益分析是基于項(xiàng)目建成后采用全部出售的方式回收資金。為了確保項(xiàng)目能順利實(shí)施，防止三大風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，業(yè)主單位可制定相應(yīng)的對策：（1）業(yè)主單位要抓好資金這一關(guān)鍵點(diǎn)，及時與相關(guān)政府部門溝通，保證工程款按時到位；成立工程款督察小組，對每一筆工程款支出嚴(yán)格審核等；（2）業(yè)主單位與各參建單位嚴(yán)格按照合同文件辦事，完善項(xiàng)目建設(shè)組織、管理，質(zhì)量監(jiān)督體系等；對項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收時，業(yè)主單位及監(jiān)理單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站、施工單位質(zhì)檢部門三方同時到項(xiàng)目現(xiàn)場確認(rèn)等；（3）業(yè)主單位及監(jiān)理單位要對施工單位編制的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行仔細(xì)審核，落實(shí)好進(jìn)度管理部門人員及相應(yīng)的職責(zé)分工；分析影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的干擾和風(fēng)險(xiǎn)因素等；通過經(jīng)濟(jì)獎懲方式對項(xiàng)目進(jìn)度管理進(jìn)行約束等。、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)及對策項(xiàng)目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目在實(shí)施階段，業(yè)主單位主要要預(yù)防資金、質(zhì)量、進(jìn)度三大風(fēng)險(xiǎn)，其中：資金風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為資金不到位，資金被業(yè)主單位截留或者挪用，承包單位把資金挪為它用等；質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為施工工藝不合格導(dǎo)致工程質(zhì)量問題，施工單位偷工減料，材料不合格導(dǎo)致質(zhì)量問題等；進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)施工單位沒有按時完成預(yù)期進(jìn)度任務(wù)，項(xiàng)目不能按照預(yù)定時間投入使用等。業(yè)主單位編制好招標(biāo)文件，在項(xiàng)目工程招標(biāo)前，可先確定監(jiān)理單位，然后業(yè)主單位、監(jiān)理單位及設(shè)計(jì)單位一起研究工程招標(biāo)文件的細(xì)節(jié)；規(guī)范付款程序，項(xiàng)目的每一筆款項(xiàng)的支付應(yīng)先由承包單位提出申請，附上完成的工程量報(bào)表，經(jīng)監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人審核，業(yè)主單位代表把關(guān)，然后由業(yè)主單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批。合同風(fēng)險(xiǎn)分析合同是業(yè)主方與各參建單位簽訂的雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是為順利完成一個項(xiàng)目的有效保障，其操作過程存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如：（1）在對工程進(jìn)行指令分包時，指令分包單位只跟業(yè)主簽訂合同，沒有和總承包商簽訂合同，項(xiàng)目在施工過程中容易產(chǎn)生扯皮推諉風(fēng)險(xiǎn)；（2）合同主體資格前后不一致，如招標(biāo)時以總公司名義投標(biāo)，而簽訂合同時是以其下屬公司簽訂；（3）合同中對工程項(xiàng)目的結(jié)算方式、工程量的增減項(xiàng)執(zhí)行單價(jià)不明顯等。誠信因素防范對策面對的不同參建單位，業(yè)主方應(yīng)采取不同的措施對有可能出現(xiàn)誠信問題的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行防范。業(yè)主方自身風(fēng)險(xiǎn)防范對策業(yè)主方自身的風(fēng)險(xiǎn)是滋生其他風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，首先客觀的認(rèn)識自身的風(fēng)險(xiǎn)，對工程進(jìn)行嚴(yán)格管理，如實(shí)行責(zé)任落實(shí)到具體個人制度、鑒定制度等。措施：綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司是綿竹市人民政府投資控股的國有獨(dú)資公司，有很好的政治背景，加之本項(xiàng)目主要為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)跟銀行方面的溝通，以便貸款資金快速到位，項(xiàng)目早日開啟。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在撥付施工單位資金時，留足質(zhì)量保證金、竣工驗(yàn)收合格并運(yùn)行一年后，經(jīng)復(fù)檢確無工程質(zhì)量問題時，再撥付質(zhì)量保證金以避免工程返工和資金流失。在資金使用上，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，堅(jiān)決執(zhí)行資金跟隨項(xiàng)目走的原則，不搞計(jì)劃外工程項(xiàng)目。綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目的資金來源，項(xiàng)目總投資全部為銀行貸款。表103 工程建設(shè)其他費(fèi)用序號項(xiàng) 目費(fèi)用(萬元)備 注1土地占用及拆遷安置費(fèi)用2建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建【2002】394號3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)格【2007】670號4項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格【1999】1283號5勘察費(fèi)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》6設(shè)計(jì)費(fèi)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》7施工圖審查費(fèi)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》8招投標(biāo)代理費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】1980號9環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】125號10工程保險(xiǎn)費(fèi)國家有關(guān)規(guī)定合 計(jì)基本預(yù)備費(fèi)包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用，不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用，參照《常用建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》及綿竹市有關(guān)規(guī)定結(jié)合本工程具體情況估算建設(shè)工程費(fèi)、設(shè)備購置安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算。（10）工程保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%計(jì)。（8）招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：招標(biāo)服務(wù)費(fèi)按國家計(jì)價(jià)【2002】1980號《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知計(jì)算。（6）設(shè)計(jì)費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格【2002】10號文的有關(guān)規(guī)定計(jì)算，考慮復(fù)雜系數(shù)為1。（4）項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)：項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)按四川省轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定，即四川省轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格【1999】1283號文計(jì)算。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)政部財(cái)建【2002】394號文計(jì)算。表101 投資估算表序號工程及費(fèi)用名稱投資額（萬元）總投資百分比(%)備 注1建安工程費(fèi)%2工程建設(shè)其他費(fèi)用%3基本預(yù)備費(fèi)%4項(xiàng)目總投資%建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用包括3樓的基礎(chǔ)的開挖、埋填、主體結(jié)構(gòu)、裝飾及安裝工程。 本項(xiàng)目的投資估算范圍為綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)工程，包括基礎(chǔ)工程的開挖，主體的建設(shè)，設(shè)備購置及安裝費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)用的估算。參考同一地區(qū)、同類建設(shè)項(xiàng)目已完工項(xiàng)目竣工決算、已招標(biāo)項(xiàng)目工程投資指標(biāo)，采用投資指標(biāo)估算法進(jìn)行投資估算。綿竹市商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目表91 項(xiàng)目招標(biāo)情況表名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建安工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備重要材料其他情況說明： 設(shè)計(jì)、監(jiān)理：按省政府197號令實(shí)行比選。（2）本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招投標(biāo)代理服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成上述的招投標(biāo)工作。（1）綿竹綿新投資發(fā)展有限公司是本項(xiàng)目的建設(shè)單位，應(yīng)配備相應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和工程管理等方面的管理人員，在熟悉和掌握《招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章的基礎(chǔ)上，按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（2000年7月1日，國家計(jì)委令第五號發(fā)布）中的相關(guān)規(guī)定開展招標(biāo)工作。（4）工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)包含基礎(chǔ)開挖、埋填、主體工程、設(shè)備安裝、裝飾裝修等工作內(nèi)容招標(biāo)。（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)包含從規(guī)劃方案的概念性設(shè)計(jì)招標(biāo)，方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等內(nèi)容的設(shè)計(jì)招標(biāo)。根據(jù)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的安全二級以上的民用建筑工程的設(shè)計(jì)、30萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進(jìn)行招標(biāo)；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）50萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進(jìn)行招標(biāo)；估價(jià)在20萬以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)。建設(shè)方應(yīng)當(dāng)及時提供必要的器具或協(xié)助，以免耽誤工期。建設(shè)單位施工現(xiàn)場組織領(lǐng)導(dǎo)，做到統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。工程竣工后建設(shè)單位必須及時組織工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門備案。實(shí)行項(xiàng)目投資包干制，按批準(zhǔn)的預(yù)算投資額包干使用，立項(xiàng)批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容與各項(xiàng)投資必須復(fù)位，建設(shè)任務(wù)必須如期保質(zhì)保量完成，超支部分及時解決。實(shí)行工程項(xiàng)目開工、竣工審計(jì)制，可委托審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目跟蹤審計(jì)，并按國家和省有關(guān)規(guī)定要求辦理。實(shí)行項(xiàng)目合同制，建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束措施。具體措施有:實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對建設(shè)的全過程