【正文】 元／平方米 ≤P50≤／平方米， 換算后得： 萬(wàn)元／畝 ≤P50≤／畝。 年風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率取 %。 基準(zhǔn)還原利率＝（ 1＋年資金費(fèi)用率） （ 1＋年風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率）－ 1。 二、 50 年土地價(jià)格測(cè)算 P50＝無(wú)限年期土地價(jià)格 ｛ 1－［ 1247。 （七）無(wú)限期土地成本價(jià)格范圍計(jì)算 由 P＝（ C1＋ C2＋ C3） （ 1＋ r1n＋ r2）， 149≤C2≤194得： P1＝（ 3+149+） （ 1+%+7%）＝ 元／平方米。 （五）貸款利率 取銀行中長(zhǎng)期貸款名義利率 %， 實(shí)際利率為 %。 （三）土地稅費(fèi) 土地征地管理費(fèi)，按征地費(fèi)的 3%計(jì)取， C3＝ 33%＝ 元／平方米。 一、地價(jià)測(cè)算 （一）土地征地費(fèi)用 全部用地征地費(fèi)平均為 2021 元／畝，即 C1＝ 3 元／平方米，總費(fèi)用為 3600 萬(wàn)元。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)征地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地開(kāi)發(fā)期、貸款利率進(jìn)行調(diào)整，其中： 征地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地面積按 12 平方公里計(jì)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地除 2200 畝耕地外，其余幾乎全是尚未平整的沙地，原土地估價(jià)報(bào)告所定的征地費(fèi)過(guò)高，但由于目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各類用地、樹(shù)木、建筑物的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，估計(jì)平均每畝不到 2021 元 ，按 2021 元／畝測(cè)算。 開(kāi)發(fā)區(qū)的直接收入即為開(kāi)發(fā)區(qū)熟地的出讓金或土地租賃費(fèi)。 三、持續(xù)增長(zhǎng)階段 開(kāi)發(fā)區(qū)各功能成熟完善，工業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)或優(yōu)化，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的龍頭企業(yè)和名牌產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)有知名度和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)家特大型現(xiàn)代化能源重化工基地完全形成并發(fā)揮重要作用。 這種發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)了對(duì)功能、環(huán)境和人的重視與關(guān)心；體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)從城市風(fēng)貌到內(nèi)在氣質(zhì)的追求；體現(xiàn)了一種 “新 ”的建設(shè)模式的探索。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美化－－環(huán)保環(huán)衛(wèi)要達(dá)到國(guó)家一流水平，綠地率達(dá)到 30%以上，人均公共綠地面積 12 平方米以上，綠化覆蓋率達(dá)到 50%以上，同時(shí)加強(qiáng) “三廢 ”治理，建立高水準(zhǔn)的社會(huì)服務(wù)設(shè)施，高檔次的環(huán)境質(zhì)量。要加快工業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和高效化，培植一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)有較大知名度和競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，形成功能齊全、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施超前、交通便捷、居住舒適、商貿(mào)發(fā)達(dá)、服務(wù)支撐健全、環(huán)境優(yōu)美的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。完成大部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，著力改善投資環(huán)境，有步驟、有重點(diǎn)地加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目的前期工作，吸引或啟動(dòng)一批項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，進(jìn)入規(guī)?；a(chǎn)，初步形成開(kāi)發(fā)區(qū)的雛形。 第六章 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)將需要 10 15 年左右的時(shí)間，分三期按計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。 （三）綠地指標(biāo) 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃綠地面積 公頃，人均 平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的 %。 衛(wèi)生防護(hù)林、工廠等宜選用抗染性強(qiáng)的樹(shù)種，有針對(duì)性地防護(hù)，水土保持林宜植深根性、抗性強(qiáng)（尤要抗旱、抗貧瘠）樹(shù)種，如小葉楊、泡桐、紫穗槐及一些松柏類針葉樹(shù)。 樹(shù)種規(guī)劃 樹(shù)種的選擇原則為 “適地適樹(shù) ”，使樹(shù)木在本地能健康的生長(zhǎng)，喬、灌、草搭配，速生樹(shù)與慢生樹(shù)相結(jié)合，常綠與落葉樹(shù)相結(jié)合，使綠化見(jiàn)效快，且有一定的連續(xù)性。 居住區(qū)綠地與單位附屬綠地 居住用地和單位用地占開(kāi)發(fā)區(qū)面積的絕大部分，保證這些用地中綠地的比例與建設(shè)，才能使綠色與開(kāi)發(fā)區(qū)真正地融合在一起。 尤家峁水庫(kù)的綠化目的是將其作為水源泉進(jìn)行保護(hù)，樹(shù)種選擇上近水處宜常綠樹(shù)，少落葉及飛絮，遠(yuǎn)水處可建經(jīng)濟(jì)林或雜果林。 樹(shù)種上注意植物葉色的選擇，每到春秋和水面開(kāi)闊時(shí)，可形成榆溪河優(yōu)美的風(fēng)景帶。達(dá)到春季花香萬(wàn)里，秋季果實(shí)累累。樹(shù)種選擇以對(duì)所排廢氣有一定吸收凈化能力，形成喬灌草相結(jié)合的植物群落。 小游園、街頭綠地、花園林蔭路規(guī)劃均衡布 置，多布置，美化區(qū)內(nèi)每一塊地方，使其接近群眾，提高綠地使用率，提高綠地率。規(guī)劃中心區(qū)北側(cè)公園，該園結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)園，以植物造景為主，突出植物種植特色，如在其中建立丁香、櫻花、杜鵑區(qū)等，形成不同季節(jié)的花、果景色，形成一個(gè)主要為觀花休息的公園。 （ 1）公共綠地 建立區(qū)級(jí)綜合公園五個(gè)，依據(jù)規(guī)劃立意，使其各具特色：沿榆溪河西岸 100－ 500 米寬的帶狀公園，可 大量植樹(shù)造林，搞好植被，設(shè)置帳棚、木屋、開(kāi)展休閑、游憩活動(dòng)。 開(kāi)發(fā)區(qū)園林綠地的布局 沿榆溪河、沙河、鐵路、 210國(guó)道形成 “兩圈 ”的綠化系統(tǒng)，通過(guò)公園、游園、綠帶、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、道路作為通風(fēng)管道，形成包圍、分割、滲透、融合的綠化格局。把開(kāi)發(fā)和綠色融為一體，將綠色引進(jìn)到開(kāi)發(fā)區(qū)的每個(gè)地方，讓自然演化過(guò)程中的綠地系統(tǒng)和開(kāi)發(fā)區(qū)自身的發(fā)展系統(tǒng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，為開(kāi)發(fā)區(qū)提供滿意的綠色空間，同時(shí)充分挖掘眾多的民間傳說(shuō)及自然、人文景點(diǎn)與綠化建設(shè)緊密結(jié)合，給綠地賦于豐富的文化內(nèi)涵，使人游之可親，觀之有味，使開(kāi)發(fā)區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)到 50%以上，綠地率達(dá)到 30%以上。 三、綠化及生態(tài)環(huán)境 （一）綠化規(guī)劃的指導(dǎo)思想 規(guī)劃以可持續(xù)發(fā)展思想建設(shè)有自身特色的生態(tài)園林開(kāi)發(fā)區(qū)，將開(kāi)發(fā)區(qū)作為一個(gè)大公園來(lái)建設(shè)，即在綠色中建城市。 在居住區(qū)和公共場(chǎng)所等人員流動(dòng)密集區(qū)設(shè)置公廁，規(guī)劃 8 座公廁。 規(guī)劃密閉或垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站四座（位置如圖示），垃圾運(yùn)至市垃圾處理廠實(shí)行全無(wú)害化處理。 二、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 主要街道兩側(cè)每隔 80－ 100 米設(shè)置一個(gè)果皮箱。 （ 2）加快治沙步伐，建立開(kāi)發(fā)區(qū)外圍完善的防護(hù)林體系。 ③ 、加強(qiáng)對(duì)商業(yè)噪聲、文化娛樂(lè)噪聲的管理，造就安靜的生活環(huán)境。 噪聲污染防治 ① 、加強(qiáng)交通 管理，開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行禁鳴。 ③ 、保護(hù)水源地，強(qiáng)化水質(zhì)監(jiān)測(cè)及水源管理。 水環(huán)境污染綜合防治 ① 、引進(jìn)清潔生產(chǎn)工藝，加大企業(yè)廢水回用率，工業(yè)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)廢水實(shí)行清污分流，工藝廢水盡量回用或閉路循環(huán)；對(duì)化工等用水大戶冷卻水應(yīng)全部循環(huán)使用，嚴(yán)格控制重金屬、劇毒和生物難降解的有毒害污染物的排放。逐步制定防止工業(yè)廢氣污染、防止惡臭污染、防止機(jī)動(dòng)車輛尾聲氣污染等法規(guī)，使大氣污染 管理步入法制化軌道，鼓勵(lì)并推廣使用清潔生產(chǎn)技術(shù)，減少資源浪費(fèi)，降低污染。建立洗車場(chǎng)，保證車輛清潔進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)。 ② 、加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛污染防治。 適用環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)及具體指標(biāo)見(jiàn)附表 13。力求在發(fā)展的同時(shí)，逐步改善并保護(hù)好開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境。 第六章 環(huán)境保護(hù) 一、環(huán)境保護(hù) （一）開(kāi)發(fā)區(qū)污染預(yù)測(cè) 由于開(kāi)發(fā)區(qū)地處沙區(qū)，現(xiàn)狀存在的主要問(wèn)題是沙塵，開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步形成，各類污染隨之產(chǎn)生：車流量的增加帶來(lái)交通噪聲，化工基地的建設(shè)加劇大氣及水質(zhì)的污染、固體廢棄物產(chǎn)量增加 …… 污染成份將呈現(xiàn)多樣化，如不及時(shí)治理，將會(huì)使整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至附近的 XX 市生態(tài)環(huán)境遭到破壞。 （ 2）防止次生災(zāi)害 地震后威脅規(guī)劃區(qū)的有油庫(kù)、可燃易爆品引起的火災(zāi)爆炸、化工廠產(chǎn)生的有毒污染等，所以必須將危險(xiǎn)品生產(chǎn)和儲(chǔ)存單位以及庫(kù)房、設(shè)備進(jìn)行抗震加固。 ③ 、對(duì)廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、無(wú) 線電管委會(huì)采取加固措施，提高電話傳遞等級(jí)，增強(qiáng)綜合抗震能力。 抗震 （ 1）生命線工程規(guī)劃 ① 、加固水泵房，改造供水管道接口形式，提高管道抗震能力，管道敷設(shè)應(yīng)盡量避開(kāi)地裂縫。 （ 3）對(duì)城市生命系統(tǒng)的人防工程應(yīng)提高等級(jí)，提高城市應(yīng)戰(zhàn)及救災(zāi)能力。 （三）人防抗震 人防 （ 1）充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)地下 空間，同居住小區(qū)、商貿(mào)中心的建設(shè)緊密結(jié)合使地上地下渾為一 體，提高使用能力，最大地發(fā)揮其雙重作用。 消防站布置 每個(gè)消防站責(zé)任區(qū)面積 4－ 6 平方公里為宜，共設(shè)三處，消防車輛 15 輛，工業(yè)區(qū)則以廠內(nèi)消防隊(duì)為主要消防力量。 （ 2）榆溪河按 50 年洪水設(shè)防，規(guī)劃區(qū)位于河西岸，高于河床 10－ 20米，局部沖刷嚴(yán)重，可采用木樁加沉排作基礎(chǔ)，用固沙草皮護(hù)岸，河?xùn)|側(cè)按城市總體規(guī)劃要求設(shè)防。 防洪工程位置及措施 （ 1）、沙河上尤家峁水庫(kù)的修建，基本根治了沙河洪水對(duì)規(guī)劃區(qū)的危害，可不重點(diǎn)設(shè)防。 五、綜合防災(zāi)（防洪、消防、抗震、人防） （一）、防 洪工程 設(shè)防標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)沙河、榆溪河按 50 年一遇洪水設(shè)防、河道上的橋梁等工程設(shè)防需大于或等于 50年一遇洪水。 （ 3）供熱系統(tǒng)形式、熱媒及參數(shù) 供熱系統(tǒng)采用二級(jí)管網(wǎng)制，一級(jí)管網(wǎng)從集中供熱鍋爐房至小區(qū)換熱站，二級(jí)管網(wǎng)從小區(qū)換熱站至熱用戶。 （ 2）規(guī)劃方案 將規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一座集中供熱鍋爐房，占地 1 公頃（工業(yè)區(qū)已作供熱規(guī)劃）。 （二）供熱工程 采暖熱負(fù)荷 采用面積熱指標(biāo)估算法，民用建筑熱指標(biāo)取 80 瓦 /平方米，熱化率取 。 ② 、壓力級(jí)別 中壓管網(wǎng)壓力為： 低壓管網(wǎng)壓力為： ③ 、氣量：可按 630 萬(wàn)立方米 /年的氣量申報(bào)。 用氣量計(jì)算 氣化率按 取，則總用氣量為 萬(wàn)標(biāo)立方米 /日（ 標(biāo)立方米 /年），用氣平衡見(jiàn)附表 11。 四、燃?xì)夤? （一）燃?xì)夤こ? 耗氣定額的確定 根據(jù) XX 市榆陽(yáng)區(qū)居民生活水平及目前我國(guó)中等城市生活服務(wù)設(shè)施社會(huì)化的普及程度，居民生活用氣定額取較高值，為 3000 兆焦 /人 ?年，氣源來(lái)自靖邊。區(qū)內(nèi)管線采用單管式布置，電信線路在道路西側(cè)或南側(cè)。建立一個(gè)高質(zhì)量、高速度、多業(yè)務(wù)、高度自動(dòng)化的網(wǎng)絡(luò)。形成多通路、多方式、大容量、高可靠的對(duì)外通信網(wǎng)。 ③ 、開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)外通信傳輸將以大容量光纜為主。 方案要點(diǎn) ① 、開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)公用電信端局 1 處（可有多種信息服務(wù)業(yè)務(wù)），占地 公頃，是全區(qū)信息交換中心，市話交換機(jī)終期容量 － 4萬(wàn)門，至中心局的中繼光纜電路終期應(yīng)達(dá) 3840 路。 市話用戶預(yù)測(cè) 規(guī)劃按開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)接入公用網(wǎng)的市話用戶采用與居住人口相關(guān)的普及指標(biāo)法預(yù)測(cè)，電信規(guī)模作到適應(yīng)區(qū)內(nèi)信息化的基本要求，在通信設(shè)施上適度超前發(fā)展，成為開(kāi)發(fā)區(qū)的標(biāo)志性設(shè)施。 （二）電信工程 現(xiàn)狀 XX 市設(shè)程控電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 8 萬(wàn)門，國(guó)家級(jí)通信干線有兩條交叉穿越全市，已開(kāi)通數(shù)字微波、 “全球通 ”數(shù)字移動(dòng)電話和無(wú)線尋呼等多種通信手段，建立起多種業(yè)務(wù)的公用通信網(wǎng)。工業(yè)區(qū)內(nèi)的110 千伏線（單回、東西向穿越）在條件許可時(shí)也可采用架空布置。 ⑥ 、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的電力線原則上應(yīng)采用電纜敷于地下，主干通道采用隧道、溝槽，其它一般通道采用直埋。 110 千伏電源 3－ 4 回（引自西沙變 1 回，引自北郊 330 千伏變 1－ 2 回，自南郊變經(jīng)工業(yè)區(qū)專用變引來(lái) 1回），電壓等級(jí)設(shè)置為 110 千伏、 10 千伏，預(yù)留用地 公頃。 ④ 、設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)公用變電站 1 座，工業(yè)區(qū)投接入主網(wǎng)的專用變 1 座。 ② 、 XX 北郊 330 變將進(jìn)一步加強(qiáng)電源側(cè) 330 千伏線的結(jié)構(gòu)，形成北至神府，南接關(guān)中的330 千伏雙回路干線通道，北郊變將是開(kāi)發(fā)區(qū)電能的主要來(lái)源。 方案要點(diǎn) ① 、 XX 市規(guī)劃建設(shè)神華店塔自備電廠（ 30 萬(wàn)千瓦），府谷電廠（ 300 萬(wàn)千瓦）， XX 頭道河則電廠（ 120萬(wàn)千瓦），神 木硬地場(chǎng)電廠 240萬(wàn)千瓦）。 西沙 110 千伏變電站，距開(kāi)發(fā)區(qū)約 6 公里， 1977 年投運(yùn)，設(shè)置主變壓器 1 臺(tái)，容量 31500千伏安， 110 千伏側(cè) 出線 3 回（西店線、西南線、西參線）。 XX 北郊 330 千伏變電站，距開(kāi)發(fā)區(qū)約 12 公里， 1998 年投運(yùn)，設(shè)置主變壓器 2 臺(tái)，總?cè)萘?300000（ 2150000）千伏安， 330 千伏線路 2 回（延榆線、榆神線）， 110 千伏線路 3 回（榆南 Ⅰ 、榆南 Ⅱ 、榆北）。 XX 市現(xiàn)有一座熱電廠，裝機(jī)容量 （ 2+1）萬(wàn)千瓦，由 35千伏雙回架空線送至南郊 110 伏變電站并網(wǎng)。 雨水排放 ① 、暴雨強(qiáng)度公式采用西北建工學(xué)院根據(jù) XX市氣象站多年自計(jì)雨量資料分析得出的計(jì)算公式： q=1370（ 1） /(t+9) (升 /秒 ?公頃 ) 其中：設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 P=1 年 地面集流時(shí)間 t1=10 分鐘 ② 、受納水體：以榆溪河、沙河為受納水體，雨水就近排入兩條河流。 Q 廢＝ 104＝ 104 立方米 /日 ③ 、未預(yù)見(jiàn)污水量：按未預(yù)見(jiàn)水量的 80%計(jì)， Q 未 ＝ 104＝ 104 立方米 /日 ④ 、總排水量 Q 總＝ Q 生＋ Q 廢＋ Q 未 =104 立方米 /日 污水廠設(shè)置 在規(guī)劃區(qū)能源化工廠區(qū)的東側(cè)建一污水廠，污水廠規(guī)模為 8104 立方米日，占地面積 8公頃，污水廠采用二級(jí)生化處理，出水水質(zhì)達(dá)到國(guó)家地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的二級(jí)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 （四）排水工程 排水體制的選擇 根據(jù) XX 市總體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)采用雨污分流制排水系統(tǒng)。 管網(wǎng)設(shè)置 形成以網(wǎng)環(huán)為主，輔以枝狀網(wǎng)的管網(wǎng)系統(tǒng)。水源泉保護(hù)執(zhí)行國(guó)家環(huán)保局、建設(shè)部等五部委飲用水源保護(hù)管理辦法。 規(guī)劃水廠 在規(guī)劃區(qū)西北角設(shè)一水廠，水廠規(guī)模取 13104 立方米 /日，水廠采用兩條水處理流程，開(kāi)發(fā)初期建設(shè)一條，開(kāi)發(fā)區(qū)完善階段再建設(shè)一條，同時(shí)，由于工業(yè)發(fā)展的不確定因素較多，水廠再留下一條水處理流程的用地，出水標(biāo)準(zhǔn)采用生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)起步階 段，由刀子灣水庫(kù)引水，在刀子灣水庫(kù)不能引水期間，由紅石峽水庫(kù)向尤家峁水庫(kù)注水，這樣可以滿足開(kāi)發(fā)區(qū)起步階段用水；開(kāi)發(fā)區(qū)完善階段，由刀子灣水庫(kù)、紅石峽水庫(kù)聯(lián)合向尤家峁水庫(kù)注水，最大注水量采用西沙渠最大設(shè)計(jì) 流量 立方米