資產(chǎn)評(píng)估學(xué)復(fù)習(xí)重點(diǎn)(已修改)
2025-04-29 12:22 本頁(yè)面
【正文】 一、 資產(chǎn)特點(diǎn)及類(lèi)型：特點(diǎn)：資產(chǎn)必須是可被利用并能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)由經(jīng)濟(jì)主體控制資產(chǎn)必須能用貨幣計(jì)量 類(lèi)型： :有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)：可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn) ：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)二、資產(chǎn)評(píng)估的構(gòu)成要素： 三、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè) 是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。 繼續(xù)使用假設(shè)包括三種繼續(xù)使用形式：在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 是指假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智判斷。買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿、理智的，而非強(qiáng)制或受限制的條件下進(jìn)行的。 （三）清算假設(shè)清算假設(shè) 是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣(mài)的方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。四、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 五、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則 六、資產(chǎn)評(píng)估的程序 七、 資產(chǎn)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法有哪些？如何測(cè)算？ 計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率 =重置成本（1—成新率）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）（實(shí)際已使用年限247。總使用年限）總使用年限=（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間247。截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間八、市場(chǎng)法差異調(diào)整因素主要包括哪幾類(lèi)？1）時(shí)間因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素九、收益法應(yīng)用的前提條件被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或整體資產(chǎn)。 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是能用貨幣衡量的。資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)，純收益為正。十、折現(xiàn)率的估算方法有哪些（一）市場(chǎng)比較法 （二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法 期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=（資產(chǎn)平均回報(bào)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）β （三）加權(quán)平均資本成本法 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本權(quán)益比+負(fù)債成本負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額考慮進(jìn)去 加權(quán)資本成本=權(quán)益成本權(quán)益比+稅前負(fù)債成本（1所得稅邊際稅率）負(fù)債比 十一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估程序： 指導(dǎo)委托方填寫(xiě)和準(zhǔn)備資料文件 收集與評(píng)估活動(dòng)相關(guān)的價(jià)格資料 制定評(píng)估方案 ： 逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象 對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類(lèi) 設(shè)備鑒定 十二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作階段的工作內(nèi)容逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象 對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類(lèi) 設(shè)備鑒定十三、機(jī)器設(shè)備成新率的估測(cè)方法有哪些？ 十四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 、財(cái)政金融因素、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 社會(huì)因素：人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、社會(huì)福利因素、教育科研水平和治安因素行政因素：土地使用制度與住房制度，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策， 行政隸屬關(guān)系變更，交通管制心理因素（二）區(qū)域因素商業(yè)服務(wù)繁華因素 道路通達(dá)因素 交通便捷因素城市設(shè)施狀況因素 環(huán)境狀況因素 （三）個(gè)別因素土地的個(gè)別因素：區(qū)位，面積、寬度、深度， 形狀，地力、地質(zhì)、地勢(shì)、地形，容積率 ，用途，土地使用年限 建筑物的個(gè)別因素：面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好 ，施工質(zhì)量，法律限制，建筑物是否與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)十五、土地使用權(quán)價(jià)格的成本構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益十六、經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定原則：，即建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算貶值。，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算貶值。，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算貶值。，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物實(shí)際已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算貶值。十七、無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)及特點(diǎn) 分類(lèi)：，分為有限期無(wú)形資產(chǎn)和無(wú)限期無(wú)形資產(chǎn) ，分為可確指的無(wú)形資產(chǎn)和不可確指的無(wú)形資產(chǎn)。 ，分為知識(shí)型無(wú)形資產(chǎn)、權(quán)力型無(wú)形資產(chǎn)、關(guān)系型無(wú)形資產(chǎn)、結(jié)合型無(wú)形資產(chǎn)。、外購(gòu)的 ，分為有法律保護(hù)的和無(wú)法律保護(hù)的。 特點(diǎn)： 十八、影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素 開(kāi)發(fā)成本（取得成本） 機(jī)會(huì)成本 效益因素 技術(shù)成熟程度 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素 同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì) 十九、最低收費(fèi)額的確定方法最低收費(fèi)額的決定因素
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