【正文】 目 錄 一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 3二、部門職責(zé) 4三、物業(yè)部各崗位職責(zé) 5１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé) 5２、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： 5３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé) 5４、強(qiáng)電主管職責(zé) 5５、給排水、空調(diào)主管職責(zé) 6６、弱電主管職責(zé) 6７、電梯主管職責(zé) 6８、樓宇維修主管職責(zé) 7９、文員職責(zé) 7維修電工領(lǐng)班職責(zé) 81管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) 81維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 91倉庫保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 91物業(yè)部采購員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（七）設(shè)備三級保養(yǎng)制度 13（八）設(shè)備檢修管理制度 14（九）設(shè)備巡檢管理制度 15（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序 17（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關(guān)于賣場營業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系 5052 / 52一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設(shè)備科主管 強(qiáng)電科主管 弱電科主管 維修班 運(yùn)行班 空 空 樓 樓 設(shè) 設(shè) 運(yùn) 設(shè) 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉 設(shè) 維 樓 樓 運(yùn) 運(yùn) 費(fèi) 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗(yàn) 扶 扶 扶 時 料 購 庫 備 修 層 修 行 行 用設(shè) 設(shè) 給 給 給 給 班 層 運(yùn) 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長 運(yùn) 行 運(yùn) 維 維 核 管 理 長 修 養(yǎng) 長 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長長 長 長 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報(bào) 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門職責(zé)１、負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購物中心的經(jīng)營提供基本保證。２、負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。３、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設(shè)備技術(shù)狀況，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。４、對部門員工進(jìn)行嚴(yán)格管理、檢查、督促部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。５、組織部門員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)⑴負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；⑵組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計(jì)劃；⑶合理組織實(shí)施維修、運(yùn)行工作計(jì)劃及日常工作， 每月向安全運(yùn)營部提交物業(yè)部工作分析報(bào)告；⑷檢查、督促、考核部門員工嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、程序、 規(guī)范及工作進(jìn)度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。⑸負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，提高員工專業(yè)素質(zhì)。負(fù)責(zé)對直接下屬工作業(yè)績考核，并與工資掛鉤。⑹全面負(fù)責(zé)購物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。⑺負(fù)責(zé)購物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。２、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： ⑴積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況： ①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 ③檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。 ⑵每月負(fù)責(zé)審查各大客戶的用電量、用水量報(bào)表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗情況。 ⑶各項(xiàng)培訓(xùn)工作。３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。⑵、對購物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。⑶、對購物中心設(shè)施的裝修格局及品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控。 ①針對購物中心的自身特點(diǎn)，做出適合的布局方案； ②確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、 尺寸進(jìn)行控制； ③為新招專柜出具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點(diǎn)協(xié)助客戶設(shè)計(jì)及改造設(shè)施；⑷對購物中心所用裝飾工程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、 使之按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，并保證工程的質(zhì)量。 ①負(fù)責(zé)對購物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案； ②根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案按要求組織實(shí)施到位；４、強(qiáng)電主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下①主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。②負(fù)責(zé)購物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實(shí)記入考核成績。②審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)廣場各大客戶的用電量報(bào)表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。（４）制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。（５）每月負(fù)責(zé)商場客戶， 除公司應(yīng)配照明外的電費(fèi)管理收取工作。（６）負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作， 完善技術(shù)資料。（７）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。（８）負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。５、給排水、空調(diào)主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下①主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機(jī)的按時開關(guān)工作。②負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、 泵房設(shè)備的運(yùn)行，維修等全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。③審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量 。（４）對系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核， 每月分析報(bào)表。（５）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料。（６）負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。６、弱電主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下①主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、線路的全面工作。②負(fù)責(zé)購物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 ①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②審查運(yùn)行、維修記錄。 ③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報(bào)表。 ④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 ⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。７、電梯主管職責(zé) （１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ①負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯（２８部扶梯，５臺直升梯）的運(yùn)行情況， 保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級報(bào)告，并做好記錄。 ②負(fù)責(zé)按電梯維保計(jì)劃對廣場電梯進(jìn)行維保， 使電梯保值。 ③積極參加各種培訓(xùn)， 對發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施。 ④負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。８、樓宇維修主管職責(zé) （１）在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。 （２）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。 （３）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的計(jì)劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。對簡單維修工作要隨時處理， 保證完好率在９８％以上。 （４）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核驗(yàn)收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報(bào)告。 （５）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。９、文員職責(zé) （１）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： ①與外部單位工作銜接、往來公文。 ②與購物中心各部門銜接，往來公文。③所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)， 通過資料統(tǒng)計(jì)搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。④所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請示、批復(fù)的整理歸類。 ⑤向公司提交的工作計(jì)劃、報(bào)告及批復(fù)的歸檔。 ⑥公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 ⑦本部門工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。 ⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔。 ⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。 （２）負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。 ①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類。 ②根據(jù)申請單派工維修。 ③對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報(bào)告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 ④結(jié)算各專柜的維修費(fèi)用，月底報(bào)送財(cái)務(wù)部。 （３）負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 ③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 ④員工號牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、 生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （４）執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。維修電工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備、 設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。 （2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡查等項(xiàng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核、統(tǒng)計(jì)。 每月向維修主管提交維修電工工作報(bào)告。 （5）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備、公用工具的保管。 并保證維修工作不拖拉，完好率在９５％以上1管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心的空調(diào)、 給排水設(shè)施及其它設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行工作。 （2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無堵塞、無泄漏、各設(shè)備、設(shè)施機(jī)